国有建设用地使用权出让合同文本解读

国有建设用地使用权出让合同文本解读内容摘要：

在签订出让合同前，可视同预付款，出让合同签订后，与定金一样，均为出让价款的一部分。 参阅材料 解读《 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部 39 号令， 岳晓武 雷爱先 王小雨 段春华 《中国土地》 2020 第 11 期 中国土地市场网 土地出让价款的缴纳 一、合同法对合同价款履行的一般规定 出让价款缴纳是出让合同的主要条款，是合同履行的关键。 合同价款的履行期限涉及当事人的期限利益，也是确定合同是否按期履行或者迟延履行的客观依据。 按照合同法的一般原理，履行期限可以是即时履行的，也可以是定时履行的；可以是一定期限内履行的，也可以是分期履行的。 二 、《城市房地产管理法》 第十五条规定：土地 使用者必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金。 三、文本第十条：对出让价款的履行方式和履行时间进行了明确 出让价款的支付方式和期限由当事人双方约定； 分期支付土地出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款时，可以按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。 土地出让价款的三种形式及相关政策 一、三种形式 招标拍卖挂牌出让的，出让价款为成交价； 政府供地环节的协议出让的，出让价款为双方协商确定、写入《国有土地使用权出让意见书》并经公示后的出让价格； 原划拨（承租）土地补办协议出让的，出让价款为拟出让时的出让土地使用权价格与拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格的差额。 二、与出让最低价的关系 招标拍卖挂牌和政府供地环节协议出让，合同中的出让价款与最低价标准直接比较； 原划拨（承租）地补办出让手续的，先将合同中的出让价款还原为拟出让时的出让土地使用权价格，再与最低价标准进行比较。 三、政策规定：国土资源部《协议出让国有土地使用权出让规范》 申请土地登记 一、登记发证的法律政策 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》（ 39 号令）第二十三条规定：受让人依照出让合同的约定付清全部出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证。 未按合同约定缴清全部出让金的，不得发证，也不得按出让金缴纳比例分割发证。 《土地登记办法》（国土资源部令第 40号）：受让人必须在交清全部土地出让价款后，才能申请土地登记，领取国有土地使用证。 国发 3 号文件：未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书。 二、合同文本第十一条：受让人应在付清出让价款后，方可持本合同和出让价款缴纳凭证等相 关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。 明确两点： 对受让人来说，必须缴清全部出让价款后，方可申请登记； 对土地管理部门来说，对受让人未缴清全部出让价款即申请登记的，可不予受理，不得办理登记，不得发证。 三、文本第十二条明确： 受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第 项规定执行： （一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于人民币大写 万元，投资强度不低于每平方米人民币大写 元。 工业项目的固定资 产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。 （二）用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下宗地的开发投资总额不低于人民币大写 万元。 四、填写说明：在签订合同时，首先要区别宗地上的项目类型，属于工业项目，填写（一），属于房地产项目，填写（二）。 规划条件、出让与出让合同的法律规定 《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》：国有土地出让由市、县国土资源管理部门会同城市规划等部门拟定方案，报同级人民政府批准后，由市县国土资源管理部门实施。 《城乡规划法》：在城市、 镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，出让前，市、县规划部门应当依据控制性详规，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。 未确定规划条件的地块，不得出让。 规划条件未纳入出让合同的，该出让合同无效。 规划条件、出让与出让合同的关系 出让法定程序 （ 1）出让前，规划部门出具规划条件； （ 2）国土资源管理部门依据所出具的规划条件和其他土地使用条件，拟定宗地出让方案，并报市县政府审批； （ 3）宗地出让方案批准后，市县国土资源部门实施出让； （ 4）成交后，出让人与受让人签订出 让合同； （ 5）将规划部门出具的规划条件依法写入出让合同。 三者关系 （ 1）规划条件在先； （ 2）土地出让在后： （ 3）出让合同体现规划条件和出让方案的相关内容。 出让合同签订和履行的三点要求 第一，市、县国土资源管理部门在签订出让合同时，必须将规划部门出具的规划条件写入出让合同，这是法律规定； 第二，在 2020 年文本的附件中，专门增加了政府规划部门出具的出让宗地规划条件作为附件 2，在签订出让合同时，必须将规划部门出具的规划条件粘贴在附件 2 上。 第三，在出让合同履行的整个过程中，无论是出让人、受让人还是规划部门，非因城市规划和控制性详规修改，均不得改变法定规划条件。 擅自改变规划条件的行为，首先是违法行为，同时也是合同违约行为。 容积率等规划条件的填写说明 一、政策规定 国发 3 号文：对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。 对于住宅用地，必须将最低容积率限制写入出让合同。 《工业项目建设 用地控制指标》：工业用地的建筑容积率、建筑密度只约定最低限指标。 二、签订合同时要分类填写 属于工业项目的，容积率、建筑密度只填写最低限指标，即 “不低于 ”。 用于房地产项目的，容积率、建筑密度要同时填写最高限指标和最低限指标，即 “不低于不高于 ”。 出让宗地上的建设配套 国发 3 号文要求：供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建设。 《工业项目建设用地控制指标》也明确要求：宗地用于工业项目建设的，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7 %。 根据国家政策，在 2020 年的出让合同文本中，对出让宗地上工业项目配套建设非生产性设施和房地产项目配套建设廉租房和经济适用住房等，也作了一揽子的约定要求。 文本第 14 条设定了两款： 受让宗地用地工业建设项目的，宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的占地面积不超过受让宗地面积的 ％。 受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、 专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施； 受让宗地用于住宅项目建设的，根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，对住宅用地范围内建设的住宅总套数，套型建筑面积 90平方米以下住房套数、套型建筑面积 90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例、配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求进行约定。 如何把握。 如果出让宗地用于建设工业项目，只填写第一款，非生产性设施用地面积不得超过7%； 如果出让宗地用于住宅建设，且政府规划建设部门对住宅用地范围内需要建设的住宅套数、套型及保障性住房 建设有明确具体的要求，可将其具体指标和要求在合同中填写。 如果规划没有要求，不填写。 关于建设项目的开竣工时间 2020 年文本，有开工时间，无竣工时间； 2020 年文本，明确开竣工时间； 2020 年文本，再次明确开竣工时间。 对住宅用地建设周期的特殊要求 （ 1）国土资源部 236 号提出，为缩短土地开发周期，住宅用地的开发建设时间原则上不得超过 3 年，以确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成有效的住宅土地供应。 （ 2）签订合同时，出让宗地为住宅用地的，开竣工时间的间隔不得超过 3 年。 如开工时间为 2020 年 7 月 1 日，竣工时间为 2020 年 6 月 30 日。 延期开工、延期竣工 出让合同签订，开工时间约定后，由于因不可预见因素，受让人不能按期开工的，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。 合同文本第十六第二款对此作了明确。 改变土地用途。