商业地产招商运营管理策划终稿a

商业地产招商运营管理策划终稿a内容摘要：

5% ? 配套（儿童游乐场） 2% 第三部分 经营管理分析 商业物业由于开发者、所有者、经营者、管理者四权分离，在管理上与住宅 或其他建筑类别有着本质的区别。 商业物业的管理不仅包含物业的管理，还包含经营管理，共两大管理范畴。 物业管理和经营管理各有职能，互有分工。 物业管理在使物业保值的同时，为商场经营者与消费者创造舒适的营商环境和消费环境。 经营管理为经营者提供良好的经营环境，为经营户创造更高的经营效 益，使物业升值。 一、经营管理定位 （一）经营管理模式定位 “独立经营，统一管理” 商业物业的经营管理实质就是：以商场的商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同遵守与执行，以限制和规范商户的经营行为，最终达到吸引更多的顾客来消费的目的。 如果每个商户只顾自己的利益，轻视商场的整体利益，肯定会出现不良的经营行为，最终既损害了消费者的利益，更损害了全体经营者的利益，对商业物业造成的恶果将难以估算。 （二）本项目经营管理内容 统一营业管理 统一营业管理主要包括：统一的开业时间、 统一的营业时间、统一的营业服装、统一的营业行为、统一的商品价签、统一的销售单、统一的 POP、统一的购物袋。 统一的营业管理应采取一定的强制性，其实质为商场形象的统一。 因为一个商场的物业由众多的业主共同拥有，由众多的商家共同经营，必须统一营业管理才能给于顾客更放心的购物环境的表现，吸引更多顾客前往消费。 统一经营业态 统一经营业态就是规范某一特定区域的经营商品的种类，使其在今后经营过程中不产生经营业态上的矛盾，试想，如果在一条全是经营服装的区域再开几家餐饮将会是什么样的结局。 经营业态的统一与规范是商业物业持 久旺场的有力保障，不管什么形式的商业物业都必须在销售前就规划好商场的经营方向与业态，商铺的经营者必须按照这一业态去开展经营，否则，经营秩序就会变得很乱，而且由于经营种类的矛盾对经营者的经营本身就是一种损害。 统一宣传（广告）推广 为维护商场的形象，提高商场的竞争力，商场在开业后必须经常性地开展广告宣传推广，第一通过向外推广可以吸引更多的消费者光临，第二通过广告宣传推广可以营造和活跃商业气氛，第三通过宣传推广可以在消费者心目中建立商场的品牌效应，确保商业物业长期的经营。 统一招商 通过统一的招 商可储备招商资源，不仅可为购买商铺的投资客解决后期的经营收益问题，增加项目销售机会。 还可解决经营户的经营业态调整需求。 同时可根据需要填补未实现经营的空铺，保证商场的繁荣兴旺的景象。 ５、统一投诉受理 “顾客就是上帝”妥善处理顾客的投诉，第一时间为顾客解决投诉将能在社会上为商场赢得良好的商业形象，是商场延续经营的有力保障。 统一处理投诉的目的是为了营造管理公司与经营业主、经营业主与顾客之间的良好关系。 ６、协调商户关系与维持商业秩序 管理方与商户之间存在着管理与被管理的关系，各商户在同一条船上既想同心协力让船儿 跑得快，之间又存在着商业竞争的矛盾，这些关系处理不当，管理公司将难以维持商场的经营秩序。 管理机构要通过定期拜访、商户座谈等形式与商户保持经常性的沟通，让商户理解统一管理的目的，并积极的遵照执行，共同管理共同繁荣。 ７、建立和维护商场品牌 为了使项目处于市场竟争的优势地位，必须建立品牌经营的目标，品牌经营成功的最大受益者将是商场的经营户和项目的开发商。 二、物业管理定位 物业管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证，是商业物业的管理体系中重要的一环。 建立一个完善的物业管理体系，对商场的经营管理、商业气氛、购物氛围和聚集人气都具有极其重要的作用。 商业物业的物业管理应本着多层次，人性化的服务原则为经营者和消费者提供全方位的服务。 （一）本项目物业管理介入期的选择 商业物业的物业管理宜采取早期介入的方式。 物业管理的早期介入，是指从事前期物业管理的有关人员，从物业管理和运作的角度为本项目提出管理规划、产品设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。 早期介入是房地产企业为优化建设项目，并做好物业管理的基础工作 ，是提高产业全过程经营效益，而共同协作的有效行为。 物业管理早期介入对本项目的主要作用有： 有利于后期工作的顺利进行 在物业管理前期工作中，就应策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后就能有序工作。 同时，经过一段时间的工作，可同各有关部门建立良好的关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。 早期介入还有利于全面了解所管物业的土建结构、管线走向、设备安装等情况。 有利于优化设计、减少返工、减少后遗症 物业管理早期介入，在本项目设计和施 工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业的经验，对所管物业进行审视，对不当之处，提出解决方案，从而减少物业接管后的返工，避免产生在后期工作中难以解决的问题。 有利于物业的安全启用、正常运行 物业管理在早期介入，有利于保安工作的顺利衔接，使得保安系统的设备、人员在物业未正式投入使用之前就运行起来，从而使得物业能安全启用、正常运行，并增强投资者与经营者的信心。 是对经营管理的前期准备 （二）本项目管理宗旨 本项目物业管理将凭“ 以后期经营为依托，以提供管理服务为中心 ”的理念，在有关的管理架构、管理 制度的设置、职能管理要求和操作规程、财务管理和成本控制、促销活动组织和经营服务等内容上，参照规范的商业管理风格，并结合本项目物业状况和经营需求推行以商业零售为中心的商场管理服务模式 —— 实 现： 商场化管理，市场化经营。 进行“ 基本职能标准化，经营服务个性化 ”专业、规范的物业管理。 实现一体化、社会化、专业化和规范化物业管理。 并建立高效、精干的管理架构，运用科学管理方式和先进的管理手段，形成指挥灵活、管理严格、运作规范、服务优质的商业管理模式。 （三）确定本项目管理目标定位 为了给后期经营营造一个美好的购物 环境，通过专业、规范物业管理服务，提升商业经营价值，使之成为区域独具特色的规范商业卖场，树立 XX 企业商业物业管理品牌。 本项目管理设想： 建设专业技术管理队伍。 利用项目规划建设以购物环境取胜的特点，营造独特的经商环境文化。 在物业管理基本职能方面（包括： 商铺 管理、租户管理、营销管理和财务管理 、 SP 活动管理等 ）结合项目物业实际情况，全面导入 ISO9002 质量管理体系，实行“ 职能管理标准化 ”，并进行物业量化管理。 推行以经营商户为中心的商业管理服务模式， 主动了解投资者与经营者的服务需求（包括潜在的、特别的），在物业管理范畴内实施“ 以人为本 ”个性化的管理服务，并维持良好的沟通，共同营造良好的购物乐园。 （四 ） 本项目物业管理内容 １、建筑物与装修的维护 ? 物业建筑结构 ? 物业建筑外观 ? 商场公共部分区域装修 ? 商户装修审批与管理 ? 规范各商户门面装修 ? 商场内部导示 ２、物业配套设备的维护 ? 电梯维护保养 ? 后备发电机维护保养 ? 电路电气维护保养 ? 供水设备的保养 ? 空调、冷气系统的维护保养 ? 三废排放及处理系统地维护保养 ３、物业消防与安全的保养 ? 消防设施维护保养 ? 消防器材配置 ? 消 防设施标志 ? 商场进出口与通路管理 ? 商场内部保安巡查 ? 自动报警系统维护与保养 ? 危及安全的标示与防范 ４、环境清洁卫生管理 ? 公共区域管理 ? 公共区域的物品摆设与管理 ? 商场的日常清洁 ? 物业的外墙清洁 ? 垃圾处理 ? 环卫设施维护 ? 促销宣传品安置规范 ５、车辆与交通的管理 ? 车辆交通疏导指挥 ? 停车场管理 ? 货流运输管理 ? 车辆安全 ６、处理商场紧急事件 ? 建筑物或装修事故 ? 停电或电路故障 ? 电梯故障 ? 设备设施故障 ? 火警 ? 恶劣天气 ? 人员受伤或急病 ? 买卖纠纷 ? 客人之间的严重冲突 ? 罪恶事件应急与处理 三、经营管理实施前提 ? 在项目的开发设计 初期将“统一经营管理”理念导入其中进行项目的规划设计。 ? 在项目的销售前期引导投资意向客户理解并接受“统一经营管理”。 ? 确定合适的项目营销模式。 ? 加大招商力度，解决投资客的经营管理后顾之忧，提供多种投资模式。 ? 在项目销售的同时与投资客户签订“统一经营管理”的相关协议。 ? 组建商户管理委员会共同促进“统一经营管理”。 ? 确定“管理就是服务”的经营管理宗旨。 ? 专业的经营管理队伍。 第四部分 项目营销模式分析 一、商业物业营销误区 每一个商业地产项目的发展商开发物业的目的，都是希望能够获取土地开发的利润 最大化，但是不少的发展商在追求利润最大化的同时，往往会不知不觉地陷入营销推广的误区，使项目开发进程受到阻滞，甚至使项目的营销陷入绝地。 在此列出商业物业的开发与营销误区以便指导本项目的成功开发。 误区一：商铺销售了，商场成功了 有些发展商在开发商业物业的时候，总是打着销售获利的如意算盘，当商铺销售不好就会想尽办法促进销售，往往也会在商场经营方面作出承诺，但一旦商铺销售出去了，发展商把投资收回了，发展商认为功德圆满了，什么经营规划、商场管理就成了八杆子打不着的事儿了。 这本身就是对发展商职责的一种误解，事实上，商 铺销售出去了，并不意味着商场成功了，那只能代表 销售 成功了。 因为一个成功的商场，不仅要销售旺，更应该是租赁旺和经营旺。 商场的成功与开发商、投资者、经营商家、消费者及管理者之间有着千丝万缕的关系， 如果商场的销售不与商场的经营挂钩的话，伴随而来的将是大大小小后遗症。 试想一下，发展商一味地追求物业的销售业绩，而不把精力投入到商场的运营中，投资者的利益就受到很大的伤害，没有发展商和管理商的统筹经营，散兵游勇的小业主们如何能兴旺起一个商场物业，何况他们大部分是投资者，而非经营商家。 面对漠视经营的发展商，业主投资 的钱就像一句俗话说的： “ 钱都掉到咸水海去了 ” —— 再也浮不上来了，这种情况可能会带来几种恶果：一是，对于剩余商铺的销售造成很大的压力，你的准客户看到你们商场门庭冷落的局面，谁还会把钱交给你呢。 二是，不少采取按揭贷款方式付款的小业主，眼看商场开业前景甚忧，对于后续供款的交纳可能会采取拖欠的办法，从而会产生银行、发展商和业主三方面的资金纠纷；三是，没有一个好的市场效益。