博思堂-金龙房产常熟房地产项目全案报告_[全文]

博思堂-金龙房产常熟房地产项目全案报告_[全文]内容摘要：

2020年 90% 2020年 —— 常熟市区居民的人均住房面积近两年维持在 ㎡之间，住宅成套率 90%，人均住宅面积略低于全国的平均水平 26㎡。 常熟市场销售数据统计分析 2020年 110月份，常熟的商品房销售面积 累计 ，其中住宅销售面积为 方，比重 %，商品房销售额达到 401110万元，其中住宅 320206万元。 二手房市场，常熟二手房成交面积为 万方，其中住宅为 万方，比重为 %，销售总额 ，其中住宅。 常熟的二手市场中主要需求偏向于商业。 我们以 2020年 110月常熟市场的市场预售推案量和商品房的销售面积的对比来衡量常熟市场近段时间的供需是否平衡。 2020年 110 月份，市场预售推案量总面积达到 ，而商 品房销售面积累计 万方，市场供应略大与需求，但在合理范围之内。 综合考虑市场的前期存量，常熟市场的供需结构特征就显而易见了。 常熟市场供需特征：供需两旺，但供稍大于求，总体供需关系尚处在合理范围内。 房地产市场微观研究 随着常熟经济的发展，常熟房地产的发展也随之蒸蒸日上。 而作为影响房地产发展最重要因素之一的土地资源也显得越来越受关注。 可以说，土地市场的风吹草动直接影响着房地产市场的风云变化。 土地出让的规模量体，供应地段的分布、供应价格的 变化等等一切因素都牵动着整个房地产市场，影响着房地产市场的竞争格局。 常熟这两年的土地出让总量相对来说，处于一个高位运行的阶段，而出让性质，出让地段等等都有其自己的特色。 常熟市场土地出让一览表 年份 区域 居住（万方） 商业（万方） 合计（万方） 2020年 城区 719935 248339 120B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1738 镇区 126023 107441 2020年 城区 862552 467669 1653085 镇区 145406 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 177458 2020年 城区 855286 283514 19B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 17532 镇区 380222 398510 2020年 城区 0 80665 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 178073 镇区 58640 38768 合计 3148064 1802364 4950428 出让总量 2020年到 2020年 1月份，常熟市场总共出让土地 4950428平方米，总量接近 500万方。 2020 年到 2020 年，三年之间，常熟土地出让总量逐年递增， 2020 年达到最高峰，总量达到 19B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 17532 平方米，年增长率分别为 %和 %。 2020年 1月份常熟土地出让总量 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 178073平方米，主要是商业性质用地。 出让性质 三年来，常熟出让土地当中，主要是居住性质用地， 3148064㎡，比重达到 64%，商业及其他性质用地比重为 36%， 1802364㎡。 2020 年居住性质用地和商用性质用地出让比重为 70%： 30%， 2020 年为 61%： 39%， 2020年为 64%： 36%。 常熟市场居住 性质用地和商业性质用地的出让比重相对来说比较趋于理性化，在大力发展住宅市场的同时，也在关注商业配套以及一些基础设施的建设。 协调住商、生活与配套共同发展。 土地供应地段 2020 年到 2020 年 1 月，常熟城区总共出让土地 35B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 17960 ㎡，比重达到 71%，镇区总共出让土地1432468㎡，比重达到 29%，开发重点偏向于城区。 特征：常熟房产在发展城区房地产的同时，镇区的房地产市场也在同时起步。 居住性质的出让土 地中，城区和镇区的比重分别是 77%、 23%，总量分别为 2437773㎡， 710291㎡。 商业性质的出让土地中，城区和镇区的比重分别是 60%、 40%，总量分别为 1080187㎡， 722B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 177㎡。 常熟市主要在城区发展住宅产业，因为城区的商业服务配套等设施相对完善。 而在镇区，除了发展住宅物业，常熟也很重视商业服务配套的跟上。 城区的住宅土地供应最近主要集中在新城区和东南开发区等新兴重点发展区域。 土 地供应规模 根据房管局的土地出让资料显示，常熟市场出让的土地规模大小不一，跨度比较大，小者不到 1000㎡，大者也有几十万方，大量体规模性的土地出让主要是集中在城区的新开发区域，如常熟新城区、文化片区和东南开发区。 从常熟已成交地块未推向市场的存量及分布的情况来看，我们可以预计常熟房地产市场今后的发展重点区是在哪里，同时也可以预判，本项目的主要的客源竞争区是在哪里。 常熟城市的重点规划发展方向是偏北偏东，也就是新城区，由于土地资源充足，后续可以源源不断供应，所以，新 城区将肯定是常熟房产市场的发展重点，借助区域逐渐成熟的配套等等，新城区对常熟其他区域市场主力客源的吸引度可想而知了。 世茂、绿地等外来或本土的知名实力开发商也都在该区域有操作项目或土地储备，品牌实力的影响，开发理念的引入，开发水平的提升无疑让区域市场成为常熟房产开发的重中之重。 由于常熟土地出让的主要特征之一就是出让土地规模性不大，分布较零散，故统计常熟已成交地块未推向市场的存量及分布就呈现一定的难度。 通过常熟一系列的开发数据以及市场发展的特征，经过市场这两年的开发，再加上 2020 年目前已出让的土地，估计常 熟市场目前已成交但却未推向市场的存量在 250万方左右，而城区的土地存量估计在 150200万方左右，可以说，土地市场存量还是比较充足的。 这部分土地存量分布在常熟城区的各个板块，但主要的是集中在两大区域， 一个就是本项目所在的东南开发区，土地存量达到 8090万方左右， 而另外一个主要区域是海虞北路长江路一带的城北新区，总量在 6070万方左右，掌握在绿地、世茂、中凯、裕坤等开发商手中。 其余的土地存量主要是分布在城区的其他区域，但多是体现在新兴城区或城区的边缘地带。 而从常熟的区域版图来看，新世纪大道两侧 沿线尚有比较多的未开发用地，在今后的常熟市场，该片区可能成为重要的土地出让片区。 东南开发区目前有一定量的土地储备，但本项目占据了半壁江山，其他地块从规模和实力上来说尚未达到档次，故从目前现状来看，本项目也可看作是代表东南开发区板块。 可以看到，东南板块要发展，项目要发展，客源竞争的主要板块将是新城区。 从未来发展来看，项目以及东南板块所面临的竞争形势还是比较严峻的，在外区域的客源竞争上将任重道远。 从常熟的整体规划来看，可以预计常熟市场今后土地出让的走势。 由于常熟旧城 改造和新城建设，新兴区域的兴起，使得常熟未来一段时间内依然还有一定量体的土地推出市场。 城区主要是集中在新城区。 土地供应重点逐渐趋向于城郊结合部和新兴区域以及常熟的镇区，城区的土地资源将越来越稀缺。 将来一段时间依然还是以居住性质用地出让为主，但城区的商业性质用地的出让比重将可能提高。 将来市场可能还会有大型地块推出。 受国家宏观政策以及土地资源的稀缺影响，未来出让的土地当中，高容积率可能会占据较大比重。 从土地市场存量来看，全市土地存量较为充足，本案作为东南开发区第一批发展的大型地产项目，具有撬动整 个板块发展的基础和条件，片区未来的竞争将逐步趋于激烈。 概述： 可以说，常熟的房地产市场发展真正始于 2020 年， 2020年 6月 30日，最后一批存量公房出售止，常熟住房分配福利制度结束，正式进入商品房制度改革。 由于常熟是县级市，尽管各项经济指标都名列国内领先地位，但由于发展机遇不能等同于上海苏州等大城市，城市发展也晚于这些城市，所以国有土地的市场化运作晚于这些城市。 而随着土地拍卖政策实行，大量居住用地拍出，市场供应量增加；各区的建设基本完善 ，城市发展带来外来人口的大量导入等因素，从 2020年开始，常熟的房地产市场进入了快速发展的时期，各项指标增幅明显。 新区域的全面启动、购买需求的增加、全国市场的升温引爆了常熟市场，短短三四年内，常熟房价从 1500 元 /平方米左右一路上涨到 4000/平方米左右，市区更有产品价格达到 5000元 /平方米左右，上涨幅度明显。 市场的发展除了价格，还从另外一些方面得到了体现： 从产品形态来看，常熟从最初的多层 +别墅发展为多层、小高层、高层、别墅、商业、酒店公寓等各类产品百花齐放的市场格局；从产品品质来看，从最初的小区 仅仅为了满足居住需求，发展到现在的居住质量、居住健康等多方面的需求。 景观、规划、户型等多方面都得到了很大的发展；从客源角度看，常熟市场从最初的本地自住客户占绝对比例，发展到本地客户与外来客户共同成为市场主力，置业目的也从自住发展为自住与投资。 随着国家一系列的宏观政策调控以及市场自身的调节，常熟市场逐渐趋于成熟稳定，购房者更加理性，开发商对产品品质也越来越重视，价格平稳上涨。 经过这段时间的市场调整，外来的实力开发商的影响力与优势逐渐体现，先进开发理念的进入，使本地部分小农思想严重的开发商受到很大的冲击，居民 的理性购房也使不少产品没有竞争力的楼盘在激烈的市场竞争中处于下风。 由于自住客户依然占了购房者的主力，且房地产价格与自住客户接受能力背离不大，可以说，常熟的市场用比较长远的角度看，会持续健康发展，但同时对开发商提出了更加高的要求，注重楼盘品质、增加楼盘附加价值将会是今后竞争中利器。 常熟市场价格走势 我们将 2020年到 2020年常熟市场商品房的成交均价进行了统计。 （见右图） 从图中可以看出，常熟这两年的商品房成交均价一直呈现上涨趋势，年上涨额度在 300800元 /平方米之间，此成交均价包含了常熟的住宅、 商业等商品房形态。 2020 年，常熟市场商品住宅成交均价 元 /㎡，而 2020 年，常熟商品住宅成交均价为 /㎡。 二手房市场， 2020年上半年，常熟二手房成交均价为 /㎡，二手住宅成交均价 元 /㎡；而 2020年 110月份，常熟二手房成交均价为 /㎡，二手住宅成交均价 元 /㎡，涨幅不明显。 按目前常熟市场的发展环境，其房产价格将在现有的基础之上稳步发展，稳中有升，但幅度将大大降低。 不排除随着市场竞争的加剧，部分形态产品价格有小的波动。 常 熟市场产品走势 和其他市场一样，常熟的房地产市场的产品也随着时间的发展逐渐经历了一个演变的过程。 产品形态：单元化往多元化方向发展 常熟市场原先以自建民宅和一部分福利分房为主，此时的产品谈不上产品形态，后来随着住房制度的改革，商品房的出现，市场出现了早期的商品房，多以别墅和多层公寓为主。 但随着市场的发展，土地资源的稀缺，新兴城区的兴趣，客源接受度的引导等等，小高层和高层产品逐渐融入常熟市场，于是，常熟的产品形态不管是住宅还是商业都变得多元化，客户的可选择性也更大。 产品质量：满足日常居住需求到 追求生活品质的转变 市场发展之初，居民更多的是满足日常的居住需求，福利房、自建房以及拆迁安置房的品质毋需多言，随后，商品房的出现，让更多客户关注到原来居住也是有品质而言。 常熟的房产正在逐步从“居者有其屋、居者大其屋”往“居者优其屋”发展。 客户也更多的将目光投诸到产品的建筑材料、建筑品质、户型、小区的景观设计、功能空间等等能够表现产品品质的诸多因素上来。 而常熟的很多产品也在其产品的细节、景观环境的营造和附加价值上做出了文章。 普通住宅时代（过去） 品质提升阶段（发展） 品质住宅（ 现在） 健康、生态、环保、节能„„等类型住宅（将来） 常熟市场客户分析 常熟的经济发达，人民生活水平较高，尤其是民营企业的发展，使得区域内产生了很多经济实力比较强的客户。 伴随着经济条件的改善，对居住环境的追求也就越来越高，从而产生对住宅市场的需求。 高端产品客源：经济实力比较强的客户，主要是两个客层，私营业主（包括私营企业主和一。