南京世贸大厦物业管理企划书

南京世贸大厦物业管理企划书内容摘要：

管理处经理负责审批（清洁绿化工作检验标准 )并拟定《清洁绿化工作检验标准》，和保洁质量的日常检查监督。 保洁员负责责任区域内的保洁工作。 工作流序 清洁卫生质量标准的确定 (1)管理处经理每年 1月 15日前根据物业管理合同中有关清洁卫生的规定和最新的访问记录总结中有关清洁卫生方面的意见，拟定《清洁绿化工作检验标准》 (以下简称卫生标准 )或提出对其修改意见，报公司审核。 (2)公司批准的卫生标准作为管理处组织保洁工作和检查保洁质量的依据。 保洁工作安排 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 60 页 中国物业服务教育网 (1)管理处经理考虑群楼内各部分保洁工作量的大小，提出保洁员配置方案并划分各保洁员负责范围，报公司审批后施行。 (2)保洁 员聘用及管理按《劳务工管理程序》进行。 保洁员按卫生标准要求和《保洁绿化工作手册》规定进行保洁工作。 保洁质量的检查监督。 (1)保洁主管正常工作日每天检查保洁质量，并保证对所有保洁员的责任范围在一周内至少检查一次，检查结果记录于《保洁质量巡视记录表》，发现问题，即时要求责任保洁员处理。 (2)保洁主管每月初汇总上月《保洁质量巡视记录表》提交管理处经理阅批。 (3)管理处经理每周至少一次检查保洁质量，检查结果记录在《保洁质量巡视记录表》，发现问题，即时通知保洁主管处理或直接要求责任保洁员处理。 管理处经理每月分析汇总的《保洁质量巡视记录表》 (必要时可《统计技术应用程序》采用统计技术进行分析 )，对经常发生的问题，采取进一步的措施。 记录 《保洁质量巡视记录表》保存一年， 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 60 页 中国物业服务教育网 大厅的日常保洁项目 (1)清扫地面及人口处脚垫。 (2)抹净玻璃门、玻璃幕和玻璃间格。 (3)抹净各种家具摆设以及装饰物。 (4)抹净墙壁和墙壁上的装饰物。 (5)抹净标志牌、服务台。 (6)垃圾桶的清倒、抹净。 (7)抹净金属柱身、扶手、架子等金属饰物。 保洁注意事项 1)大厅入口区域应派人清洁保养，随时擦除客人进入时留下 的脚印和其他灰尘。 2)大厅地面多为花岗岩、大理石、瓷砖、胶地板或地毯，应根据不同的建筑装修材料，采取不同的清洁保养方法。 3)不锈钢、铜、铝合金等装饰物，如柱身、扶手、标志牌等，容易受腐蚀，清洁保养时要选用专用清洁剂、保护剂，保养时注意不要留划痕。 4)大厅公用部位的清洁，应先清洁洗手间，安放卫生纸，再清理其他部位。 垃圾收集处理规程 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 60 页 中国物业服务教育网 垃圾的存放应视情况分别设置垃圾桶、垃圾箱、字纸篓、集叶筐等临时存放垃圾的容器。 但需注意： 存放容器要按垃圾种类和性质配备。 存放容器要按垃圾的产生量 放置在各个场所。 存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗。 有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发。 存放容器及存放容器周围 (地面、墙壁 )要保持清洁： 垃圾收集清运的操作程序 及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间。 在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上。 要注意安全，不能将纸盒箱从上往下扔。 要经常冲洗垃圾间，保持垃圾问的整洁，防止产生异味及飞虫。 配合做好清运垃圾工作。 玻璃门、窗、镜面清洁作业程序 一、先用铲刀铲除玻璃边缘上的 污垢。 二、将玻璃清洁剂按 1： 5 加入清水稀释。 三、把浸有玻璃水的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 60 页 中国物业服务教育网 玻璃顶端，从上往下垂直刮。 四、除掉毛巾，用玻璃刮刮去玻璃上的水分。 五、一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置与地面较接近时，可以将削横向移。 六、用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。 七、最后用拖把抹净地向上的污水。 八、清洁高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。 安全护卫部分管理运行方案 世贸大厦群楼的安全保卫实施全天候封闭式管理，安全护卫员24 小时值班。 人防、物防、技防相结合，各岗位安全护卫人员尽忠职守、各司其职 ，力争给业主创造一个安全、舒适的办公环境。 一、人员配备 我公司配备有专职安全护卫人员，均接受过专业保安培训，持证上岗，身体素质好，政治作风优良，有多年丰富的安全保卫工作经验。 世贸大厦群楼部分的物业管理处拟配备专职安全护卫员。 分门岗、巡逻岗、监控人员、车管员等。 二、人员分布及工作范围 门岗护卫：门卫室 24 小时值班，负责人员、车辆进出大门，信件收发、来访人员登记及大门口区域安全保卫工作。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 60 页 中国物业服务教育网 监控值班：负责监控设备的运行、监控发现不可疑情况或接到报警时及时妥善处理。 巡逻护卫： 24 小时不定时在管理区域内巡逻，对区域内的安全保卫工作负责，及时阻止不安全、不文明的现象，对可疑人员进行盘查及接受业主的求助、报警。 车管员：引导进入区域的机动车辆有序停放和指导自行车有序停放。 三、各项管理规程 ㈠治安保卫管理规程 物业管理处设专职安全护卫人员进行管理，区域范围内 24 小时有安全护卫进行巡视，大门口门卫室有专人负责。 门卫安全护卫对于外来人员有权询问要求出示有效证件并来访登记，对于可疑人员将拒绝进入，如情节严重者将移送公安机关处理。 ㈡消防管理规程 管理区域范围内禁止堆放易燃、 易爆危险品。 严禁未经同意生明火、燃放烟花爆竹。 请注意加强防火宣传意识，自觉保护各种消防设施、设备。 严禁损坏消防箱、消防龙头等设备。 未发现火情任何人不得动用消防 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 31 页，共 60 页 中国物业服务教育网 器材及手动报警器。 配备灭火器，物管处配有灭火器材分布图。 压力器每半年检查一次压力指数、指针低于绿区的应重新灌装，并做好检查记录。 为保障业主的人身、财产安全，在使用电力、煤气、供水等设备完毕后关闭阀门以防止意外。 消防通道应保持畅通，不得上锁、堵塞及停放车辆。 ㈢车辆交通管理规程 为保护全体业主及 工作秩序，一切车辆进入物业区域内需按照指定地点停放，积极配合管理。 自行车进入物业区域后不得骑行，请统一推行到指定区域停放。 外单位机动车原则上不得进入管理区域，业主的车辆需在车管员指导下有序停放。 机动车进入管理区域内禁止鸣号，限速 15 公里 /小时。 载有易燃、易爆危险品车辆、大吨位载重车辆及出租汽车禁止进入。 车辆进出时小心驾驶，注意观察，避免损坏他人车辆及公用设施。 施工车辆及大件物品运输车辆进出管理区域请提前通知物业 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 32 页，共 60 页 中国物业服务教育网 管理处。 物品出 门应持业主的出门证。 ㈣车辆停放管理规程 所有车辆按指定地点停放。 车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务， 保证车辆安全，维护好车辆的停放秩序。 车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道， 车管员认真核查车锁、车牌号，避免业主财产损失。 车管员对收容业主未锁车辆、遗失物品统一交门卫登记保存， 由业主凭相关证件领取。 车辆安全管理员值班期间发现可疑人员，立即报告上级主管， 并 注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需要注意的事项记录在登记薄上以备查。 ㈤监控室管理 监控室是掌握区域内安全动态，设备运行控制工作指挥中心，其管理十分重要，特制订如下制度： 监控室是最核心部位，闲人不得进入。 监控室实行定时值班，设备专人操作，值班人员不得擅离职守。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 33 页，共 60 页 中国物业服务教育网 保持室内卫生清洁，设备无尘、保养完好无损。 监控室值班人员应详细填写值班时的原始记录，存档备案。 随时检查各类信号是否正常，并作记录。 如有报警立即通知安全护卫以最快速度核查报警真伪并随时 与监控室联系，以便随时调度，合理处理。 监控系统应处于自动位置，每季作一次手动、自动实际操作检 查以确认设备是否处于完好状态。 遇真实报警时控制室人员应立即通知管理处经理及业主相关部 门人员到现场处理，并时刻监控管理区域内的各部位呼叫，组织协调各方面的配合。 如警情较大，应立即与“ 120， 119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。 定期对每种信号、报警做累计从中分析，总结不足，不断改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。 ㈥邮件收发管理规程 邮局投递的私 人信件、包裹等邮件由门岗安全护卫负责收取并在门口黑板公布收件人姓名，收件人凭相关证件领取。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 34 页，共 60 页 中国物业服务教育网 业主各办公室的报刊、杂志、公务信函接收后由巡逻安全护卫送至各相关科室或由专人领取。 快件、特快专递、邮件通知单等，需给邮局办理签收的邮件，安全护卫认真填写《挂号信件登记表》及时通知各处室，并让收件人签字。 对地址不明或人名不清的邮件要认真核对确定无误后及时退回邮局。 业主需要外寄的信函，请写明地址贴足邮资后送至门卫室、门岗护卫员负责与送信邮递员联系交递。 ㈦施工管理规程 施工单位在进场前到 物管处办理登记备案手续，办理相关人员、车辆出入证。 施工人员不得在办公区域内无故逗留。 干扰正常办公秩序的由物管处移交有关部门处理。 施工单位如需夜间加班、材料垃圾进出等须提前书面通知物管处。 施工单位未经有关部门批准，不得在正常办公期间施工而产生噪音影响正常办公秩序。 ㈧应急处理预案 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 35 页，共 60 页 中国物业服务教育网 为确保在发生应急事件和异常情况能迅速、正确、果断得到处理，保护业主的人身及财产的安全，特制定以下预案。 火警处理预案 发生火警区域护卫工作程序： a) 接警后应立即到火警现场仔细观察， 准确作出判断。 b) 若火情没漫延趋势，属初起之火，应立即用灭火器扑灭。 c) 若火情有漫延趋势，立即报告管理处经理，请求支援，同时参 与扑救。 d) 应本着“先人员、后财产”的原则抢救。 e) 消防队到达现场后，负责协助消防队工作，疏导现场，保 障器材供应。 f) 确定疏散路线，引导全体业主有秩序地疏散至安全区域。 监控值班工作程序 a) 拨打“ 119”电话报警。 b) 用组织人员疏散。 c) 立即通知巡逻人员赶赴现场扑救。 d) 报告管理处经理及业主相关部门。 管理处经理工作程序 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 36 页，共 60 页 中国物业服务教育网 a) 赶赴火灾现场参与火灾扑救及组织人员疏散、抢运物品。 b) 调动所有力量赶到火灾现场。 c) 扑救完毕组织有关部门查明原因，查明损失。 d) 做好事故记录，分析着火原因并写出书面报告，报业主。 门岗护卫工作程序 a) 维护好本辖区的秩序，配合人员疏散工作。 b) 禁止人员及车辆的进入管理区域内（除消防队员、消防车），并确保消防车道的畅通。 灭火器的选用 a) 电器 1211 b) 液化气 干粉 盗窃、匪警事件应急处理预案 护卫执勤中遇有（或接报） 外单位人员公开使用暴力或其它手段，强行索取财物或威胁人身安全的犯罪行为时，要切实履行护卫职责，迅速制止犯罪。 当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即 呼叫支援。 巡逻人员及靠近发案现场的护卫听。