华天新城物业管理方案

华天新城物业管理方案内容摘要：

住户 投诉受理等，实现物业管理水平的持续提升。 十一、 十一、致力于共用设施、设备的循环改进 高层楼 宇 管理的一个重要内容就 是共用设施、设备的 管理 和 维护。 共用设施、设备运行状态的良好 程度将直接影响到业主 、住户的日常 起居和安全保障等问题。 根据我们对高层楼宇多年 的 管理 经验， 我们将共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目 的的日常 管理 及 维修：以消除各种运行隐患 ，保证设施 、设备性能得以充分发挥为目 的的 定期维修养护 （包括大、中修）：以 提升设备性能、增强 设 备 自 我 保 护 功 能 从 而 满 足 用 户 不 断 增 长 的 服 务 需 求 为 目 的 的 改 良 性维护（改造）。 在共用设施、设备的管理 和维护上，我们致力 于凭借自身经验和专业的分包方，对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和 一体化 管理，最终实现物业的保值和 增值。 第五节 第五章 管理目标及经营指标承诺 一、 一、 管理目标承诺 小区全部竣工验收管理一年后： —— 达到“某市 物业 管理优秀住宅小区”考评标准 ； —— 达到“某市安全文明小区”考评标准 ； —— 业主满意 率达到 80%； 二 年内： —— 达到“全 国城市物业 管理优秀住宅小区”考评标准 ； —— 达到“某市安全文明先进小区”考评标准 ： —— 业主 满意 率达到 90%： 三年内： —— 达到“某市安全文明标兵 小区”考评标准； —— 业主 满意率达 到 97%。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 11 页，共 57 页 中国物业服务教育网 二、 二 、经营指 标承诺 三年内：管理服务费标准不调整，按标书承诺价格执行； 第一年：收支亏损额 控制在 50万 元内 ； 第二年：实现收支基本平衡； 第三年：实现收支盈余 为每年 50万元； 第五年：实现收支盈余 为每年 100万元； 第六年及以后：实现收支盈余 为每年 150万元。 第二章 第二部分 物业公司 管理模式、工作计划和物资装备 第一节 第一章 管理模式 一、 一、 管理模式 物业管理有限公司将秉承“为业主节约 每一分，让业主 满意 多一分” 的管理理念，依托多年管理物业经营模式和经验，完善的 ISO9002质量管理体系；根据华天新城 的顾客定位，楼宇设备 、 设施的自 动化程度，以及华天新城所处的地理环境，我们拟采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营 管理模式。 二、 二、 物业公司 组织架构 组织架构描述 ： 组织架构的设置原 则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营 责任书，实行独 立核算。 各 岗位所需人力资源配置实行 物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证建立一支高效、协调的团 队。 内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高 工作效率和保证 信息 渠道的畅通。 副经理的主要职责是协助经理完成各项工作 任务，监督管理处的服务质量，为经理反馈各 类管理 信息，提供决 策依据。 客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立物业公司与业主、住户之间 的服务平台。 客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费 员及客户助理。 设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请 修工作。 行政主管 的职责是负责 管理处各分包方的考核和监督、办公室 事务、后勤和社区文化建设。 注：人员配置见第四部分。 虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 12 页，共 57 页 中国物业服务教育网 三、 三、创建有效的服务价值链 围绕“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式，我们将全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升物业管理公司的服务价值，建立一支高 效的、既能为业主 、住户提供优良的服务，又能向周边展示物业管理公司 风采的团队。 四、 四、外部沟通导向图 外部沟通 导向图说明： 在业主委员会 成立之前，地产自属 物业 公司成为物业管理人 ，并与 业主 签订物业 管理 合同。 物业 管理公司， 设立 负责小区 物业管理工作。 管理处经理 配合销售 设备、设施 行政主管 房管员 客户主管 经理助理 保洁园艺 保卫 设备值班 维修保养 消防值班 食堂 分包方 食堂 收费员 客户 助理 服务价值链 服务价值供应基本要素 内部满意度机制 互动服务链 日常管理 员工档案 与业主、住户 企业文化导入 满意度调查 社区文化 合 理化建议 业余活动 自我评价 有效激励 政府主管部门 与周边单位 与居委会 与辖区办事处 培训 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 57 页 中国物业服务教育网 在业务上接受市住宅办 及 旅顺区建设局、街道办事处等政府主管部门的监督 和指导。 在小区入住后达到法规规定的条件时，按法规 规定 成立 业主委员会。 物业管理公司会在原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各 类社会公共 关系 ，以确保 管理目标 的实现。 第二节 第二章 工作计划 物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、项目接管工作计划；并依据开发商制订的远景开 发 目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。 我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢 的 目标。 一、 一、前期介入工作计 划 序号 工作计划 计划要点 实施 时间 备注 1 签定物业管理 合同 商定 物业促销协助计划 与 地产商定 管理服务费 、停车费、会所协商 签定物业 管理 合同 2 成立物业公司 协商确定 管理 处办公场所 签订合 同后十日内 二次装修管理处办公场所 办理管理处有关 运作手续 人员配置、培训 管理 处办公设备配置 3 前期介入 收集各 类工程资料 实施促销协助 计划 熟悉各 类设施 、设备 4 导入长城 物业管理公司模式 导入 IS09002（ 2020版） 导入公司各项规章制度 导入公司 物业 管理 理念 5 物业接管准备 验收物业软硬件 移交资料 问题备忘 二、 二、入伙接管工作计划 序号 工作计划 计划要点 实施 时间 备注 1 入伙准备及实施 准备、完善入伙所需资料和设备 入伙仪式策划及举行 办理入伙手续 2 二次装修的 管理 建 立二次装修程序及档案 模拟 二次装修 动态表 进行有效监督 3 首次征求业 征求大厦合理化建议 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 57 页 中国物业服务教育网 主意见 上门调查和回访 （集中在装修期间） 分析调查结果，提出改进方案 4 建立完善的 标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 制作各类设备、设施标识 制作各类路牌等公共标识系统 制作办公室标识系统 三、 三、正常居住期 工作计划 管理策划 内容描述 备注 完善体系 定期内部评审 ISO9002（ 2020 版）质量 管理体系： 完善 管理处 信息局域网，修订会所运营 管理办法： 完善各类 壁挂文件，Ⅴ I系统。 物业招租程序 ： 完善 三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评 体系； 展开业主委员会的 筹备工作。 服务持续改进 定期对员工进行服务意识、技能培训； 定期上门回 访及开展 TCS调查： 全面 开展华天新城 的文化活动建设（一年不少于 10 次 ）： 开展多种形式的物业管理法规宣 传活动， 制作小区 办 事指南： 助开发商做好楼盘的销售 工作。 会所策划经营 定期 开 展业主消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容 见小区会所管理 加强对分包项目的监管 管理达标 －年内达到深圳 市、广东省优秀物业管理示范小区 标准 二年内达到全 图优秀物业 管理示范小区标准 智能小区 保证大厦 三 表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常 运行 实现宽带网络社区 努力实现 IC卡自动车辆收费系统 第三节 第三章 管理处 物资装备计划 长城物业管理公司从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务 出发， 坚持低 成本的原则下，配置盛世家园管理处的物资装备。 一、 一、物质装备计划 序号 物质 装 备项目 内 容 描 述 备 注 1 管理处 工作场 所 名称 客户物业管理服务中心 经理办公室 办公室 技术值班室 工作操作间 仓库 员工食堂 员工宿舍 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 57 页 中国物业服务教育网 面积 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 办公用品 华天物业物料配送中心按本章二提供 3 维修工具 华天物业物料配送中心按本章三提供 4 消防装备 华天物业物料配送中心按本章四提供 5 清洁园艺工具 由分包方提供 6 护卫装备 护卫服务中心提供 7 交通工具 自行车（办公室和技工用） 8 会所装备 详见第八部分 二、 二、行政 办公用 品计划 序列 名 称 数 量 单价（均价） 合 计 备 注 1 办公桌椅 10套 2 打印机 1台 3 复印机 1台 4 电脑设备 3套 5 电话 2台 6 保险柜 1台 7 数码照相机 1部 8 档案、资料柜 整体制作 9 空调冷气机（分体、柜式） 2套 10 各类办公用品 11 饮水机 1台 12 各类标识牌 整体制作 13 小区宣传栏 3个 14 客户物业管理服务 中心桌椅 整体制作 合 计 三、 三、 维修工具 计划 序列 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 1 75型室内疏通机 1台 2 200型室外疏通机 1台 3 8KVA型电焊机 1台 4 冲击钻 1部 5 砂轮切割机 1台 6 手电钻 1部 7 台钳 1台 8 梯子 2部 9 万用表 2部 10 摇表 1部 11 潜水泵 1台 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 57 页 中国物业服务教育网 12 电动工具 7套 13 电流表 3块 合 计 四、 四、 护卫、 消防装备计划 序列 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 1 无线对讲系统 18台 2 护卫服装 36套 3 消防工具 1套 4 干粉灭火器 50瓶 5 自行车 3辆 6 云梯 1部 7 床及床上用品 26套 合 计 第三章 第三部分 促进 销售的建议和配合销售的措施、承诺 第一节 第 一章 销售预测及定位 一、 一、 华天新城 销售分析及预测 （一） . 销售 优势： 1. 大社区概念： 项目总规划 建筑面积为 28万平方米，首期 开发 面积近 10万平方米，在市区范围内 属于 不可多得的大规模 商品房 社区，对于工薪阶层的 购房者来说尤其具有吸引力； 2. 临近 彩田村 ： 项目 与市政府大型微利房住宅区 彩田 村近在咫尺，随着 彩田村的完工和入住，该片区的配套 设施将日趋完善 ，人气亦大大增 加； 3. 景观良好： 项目 位于 彩田南路和莲花北路之交汇处，坐拥莲花山公园和笔架山 公园。