北京市两广路大街与花市大街交汇处地块项目市场调查报告

北京市两广路大街与花市大街交汇处地块项目市场调查报告内容摘要：

年 3 月 未结案 12 万平米 两个半月 毛坯 质城三期 塔楼 71009300 7900 2020 年 3 月 未结案 7 万平米 两个半月 毛坯 由上表可以看出： A． 该区域目前住宅市场实销加权平均价格为 8340 元 /平米 B． 该区域以中、大户型为主的楼盘，其销售周期多在一年半以上，以中、小 户型为主的项目销售周期相对较短，且销售面积均在每月 万平米左右 7． 5． 2 商务型公寓和写字楼的 销售价格和周期 项目名称 建筑类型 价格范围 均价 开盘时间 结案时间 体量 销售周期 备注 领行国际 板塔 6600－8800 8000 2020 年底 2020 年底 10 万平米 一年 毛坯 幸福家园商务楼 板楼 7800－10000 8500 2020 年 9 月 2020 年 5 月 8160 平米 8 个月 毛坯 东方财富 塔楼 7600－8100 7760 2020 年 3 月 未结案 万平米 两个半月 精装修 通正国际 塔楼 9000－12600 11000 2020 年 5 月 未结案 万平米 两年 40％销售率，毛坯 由上表可以看出： A． 该区域商务型公寓实销加权平均价格为 8200 元 /平米 B． 该区域写字楼销售平均价格为 11000 元 /平米 C． 该区域商务型公寓的销售速度为 4000 平米 /月 D． 该区域写字楼的销售速度为 1000 平米 /月 7． 5． 3 小结 通过对该区域住宅、商务型公寓以及写字楼的销售价格和周期的调研结果分析，不难看出住宅产品在该区域销售速度最快，且价格稳定，投资回报率明显高于商务型公寓和写字楼。 7． 6 总结－解决市调目的 A 根据市调数据放映，无论是从宏观市场角度出发，还是从区域市场内各种类型产品的供需情况，以及销售价格与周期来看，住宅产品是该区域市场未来供应缺口最大，销售最容易保障，投资回报率最稳定的产品。 由于该项目地块位于两条主干道的交汇处，其底层做住宅的话，既有销售抗性，又不能充分发挥其位置优势，故应该做商业开发相对适合。 因此，该项目主体应该做住宅开发，配以适度的底层商业。 7． 7 项目初步定位－解决市调目的 B 7． 7． 1 定位依据 A. 公司对本项目制定的总体目标，其中包括规模、速度以及利润率和现金流的平衡 B. 规委咨询的信息反馈 C. 依据质城项目客户的反馈 D. 调研资料 7． 7． 2 地块 SWOT 分析 优势： 地处二环内，位置优越，交通便利，周边生活配套、市政配套比较完善； 地块形状成长方形，且较为规整； 临近花市其它建筑，可以与其共享内部环境与景观； 时机优势 劣势： 地块两面临路，交通噪音较大 该地块 50 米限高的规划条件 机会： 根据前面市调结果显示，该区域明年的供量呈现大幅萎缩的趋势，且部分未来的供量产品也已经报规，对其产品的形态基本确立没有改动的可能性。 而我们的项目明年才上市，选择性和灵活变动性较强。 威胁： 规委审批方面的不确定性 政策威胁 7． 7． 3 项目初步定位 7． 7． 3． 1 项目总体定位 住宅为主，辅以商业； 围合式布局，板塔结合； 以中小户型为主流户型，面积段控制在 50－ 130 平米左右； 住宅部分的户型及面积配比大致为： 东西两侧塔楼部分： 户型配比为 一居：二居：三居＝ 55％： 35％： 10％ 面积配比 一居 50－ 60 平米，二居 70－ 90 平米 三居 100－120 平米 中间南向纯板部分（临两广路大街）： 户型配比为 一居：二居：三居＝ 25％： 50％： 25％ 面积配比 一居 60－ 70 平米 二居 90－ 100 平米 三居 105－115 平米 中间北向纯板部分： 户型配比为 二居：三居＝ 45％： 55％ 面积配比 二居 100－ 115 平米 三居 120－ 130 平米； 底层商业使用框架结构，实现自由分割，基础划分单元从 150－ 1000 平米不等，层高做到 米，可自由加入隔层 项目总体定位的原因：（由市调数据分析得知） A. 住宅为主，辅以商业，引用 中结论 B. 围合式布局，板塔结合，根据定位依据和地块 SWOT 分析结果综合考虑所得 C. 以中小户型为主流户型，面积 段控制在 50－ 130 平米左右 原因有以下几点： （一）项目所在区域住宅楼盘各种户型及面积段产品的供需情况 1． 1 目前的供求情况 采样项目：本家润园、富贵园二期、质城、新景家园、国瑞城和华城 户型 比例 供应量（万平米） 已销售 (万平米） 剩余（万平米） 一居 22% 二居 36% 三居 33% 其他户型 9% 3 合计 44 22 22 由上表可以看出： A． 今年二居和三居的供应量较 大，合计占到总供量的 69％，共计 万平米 B． 截至今年五月，二居的市场需求量最大，一居和两居的销售率均在65％左右 1． 2 未来的供求情况 A． 今年后半年的供应趋势，在 目前的供求情况中已经分析过了，其数据结论是： 采样项目：本家润园、富贵园二期、质城、新景家园、国瑞城和华城 户型 剩余（万平米） 比例 一居 15% 二居 25% 三居 46% 其他户型 3 14% 合计 22 100% 今年下半年可销售面积的户型比例15%25%46%14%一居 二居 三居 其他户型 由上面的图表放映出： 截至今年底，周边区域市场供量为 22 万平米；其中三居比例最大，占到 46％，而一居、两居合计占到总比例的 40％。 根据前半年不同面积段户型的销售速度来看（参考住宅户型和面积段销售状况），一居和两居户型很快会出现市场供量不足的局面，而三居及其以上户型的部分供量将延续到明年才能完全被市场消化。 B． 明年住宅市场的供应量趋势： 今年的剩余供量中，一居和二居户型共计 万平米，根据上半年的销售速度分析（上半年截至五月中旬供售出 万平米），截至年末应该可以完全售罄；三居户型根据上半年的销售速度 分析（截至五月中旬供售出 万平米），到年末剩余销售面积大约 万平米；其他户型根据上半年的销售速度分析（截至五月中旬供售出 万平米），直至年末剩余销售面积大约为 万平米，故： 明年住宅供应量中，今年剩余销售面积累计为 万平米 根据我们调研的结果显示，明年作为新盘的住宅项目已经没有了 那么我们不难判断出，未来市场完全是今年销售剩余的大户型集中供应，其供量为 万平米 ，销售难度非常大，且市场风险加剧； 反之，中、小户型供量奇缺，市场出现空白点，销售竞争弱化，市场风险系数较小。 1． 3 小结 从上述的 和 中描述的市调内容，不难看出，该项目所在区域住宅市场未来中小户型供应缺口非常大，市场空白点显著，因此，在做项目初步定位时，建议以中小户型为主流。 （二）该项目所在区域住宅销售状况描述 2． 1 住宅和面积段销售现况 项目名称 户型 面积段 比例 销售情况 备注 非常好 一般 不太好 非常差 东西向的房销售抗性大， 180 平米以上的户型销售速度非常缓慢，目前还剩余 200套左右 本家润园 一居 60－ 73 10% √ 二居 108－ 118 10% √ 三居 126－ 188 50% √ √ 四居 30% √ 富贵园二期 一居 60 5% √ 最好买的户型是88 平米的两居和157 平米的三居跃层 二居 88－ 93 50% √ 三居 134－ 142 40% √ 复式跃层 202－ 290 5% √ 幸福家园 一居 65－ 74 25% √ 目前剩余尾房都是 180 平米左右的大户型 二居 86－ 100 30% √ 三居 124－ 142 35% √ 四居 180－ 182 10% √ 新景家园 一居 60－ 70 40% √ 开发商两次放盘，第一次 300套，第二次 100多套，均在短期内被市场完全消化 二居 80 50% √ 三居 90－ 110 10% √ 质城 一居 50 30% √ 三居相对一居和 二居 94－ 102 40% √ 二居销售速度慢一点 三居 120－ 140 30% √ % %%%%%%%%%%%一居 二居 三居 其他户型今年上半年各种户型销售率分析 由以上图表可以看出： A． 该区域内，销售状况最好的户型是面积在 60－ 110 平米之间的一居和两居，其次是面积在 120－ 140 平米之间的三居，最难被市场消化的户型是180 平米以上的 B． 该区域内，中小户型备受青睐，有特色的大户型（面积段控制在 150－ 170平米）销售抗性也可以相对弱化，各个项目积压的尾房多是面积在 180 平米以上的大户型，或者部分东西向的不规整的中大户型 C． 两居的销售速度最快，一居次之，又一次证明了该区域市场对一居和两居的需求量非常大 2． 2 该区域户型和面积段未来的需求趋势 根据（一）中分析的结论可以看出，未来市场的需求点也就是供应的缺口主要集中在一居和两居的中、小户型，面积段范围在 60－ 110 平米左右，其次是三居户型，面积段范围在 120－ 140 平米左右（均参考 ）。 2． 3 小结 根据上述两个方面对项目周边区域住宅市场销售情况描述，可以得出如下结论： A． 随着中、小户型供量的不断缩减，面积段在 60－ 110 平米的一居和两居，以及 120－ 140 平米的三居，必定成为该区域市场疯抢的对象 B． 明年的住宅市场三居及以上户型将集中供应，竞争 非常激烈，而一居、两居户型却出现供不应求的局面。 市场机会点就集中在中、小户型上 （三）宏观调控政策对住宅指标的限制 近期七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》： 1．强化规划调控，改善住房供应结构 2．加大土地供应调控力度，严格土地管理 3．调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 4．加强房地产信贷管理，防范金融风险 5．明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１ 4０平方米以下、实际成交 价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。 6．加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 7．切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 8．加强市场监测，完善市场信息披露制度 其中，第五条明确提出单套建筑面积在 140 平方米以下，而该指标是以开发商交房实测为标准，为了避免房屋在交房时面积突破 140 平米，因而，在项目定位中，建议将面积控制在 130 平米的上限。 综合（二）与（三）中的内容，因而，建议该项目面积段控制在 50－130 平米左右。 D．住宅部分的户型及面积配比情况定位 原因有以下 几点： （一）根据 C 中原因分析的 表图所示，大致确立该项目的户型总配比和面积配比 （二）东西向以塔楼为主，部分加入低层板楼，既可以弱化该区域购房者对东西向板楼的抗性，也可以通过压缩塔楼户型面积，提升单价，降低总价，吸引客群，提高销售率。 故，在定位东西向塔楼的户型配比时，一居做相应的放大，三居相应缩小，且定位面积配比时，相对板楼的同样居室户型的面积均有缩减 （三）周边项目临街部分住宅情况 3． 1 临街住宅部分使用情况描述 项目名称 户型比较 户型比例比较 户型使用情况比较 沿街 整 体 沿街 整体 沿街 整体 幸福家园 一居 一居 35% 25% 自住、投资 自住、投资 二居 二居 40% 30% 自住、投资 自住、投资 三居 三居 25% 35% 自住 自住 四居 10% 自住 本家润园 一居 一居 35% 10% 自住、投资 自住、投资 二居 二居 30% 10% 自住、投资 自住、投资。