20xx房地产策划-博思堂-金龙房产常熟房地产项目全案报告-108doc

20xx房地产策划-博思堂-金龙房产常熟房地产项目全案报告-108doc内容摘要：

410 个行政村， 6782 个村民小组。 而后经过多次行政区 划的调整与并革，到目前为止共辖 11 个镇。 分别为虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里镇、沙家浜、董浜镇、支塘镇、练塘镇、尚湖镇、辛庄镇。 同时， 1 个林场， 2 个省级开发区（ 东南经济开发区、滨江经济开发区 ）， 1 个招商城。 到 2020 年年底，常熟市常住人口达到 万 ， 常年流动人口保持在 35 万左右。 其中作 为常熟市的经济、政治、文化、金融中心 的虞山镇的常住人口达到 37 万人左右。 第 8 页 共 120 页 团队 创造 价值 合并为尚湖镇 第 9 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市历年经济发展状况 常熟的经济近几年持续高速发展。 国内生产总值 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年（ 110 月） 国内生产总值（亿） 增幅 % % % % % 人均国内生产总值（元） 34024 44376 54314 64931 （ 注： 2020 年前数据为政府统计年鉴， 2020 年具体数据暂时统计到 10 月份 ） 2020 年 ,常熟全市实现生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 ％，人均生产总值 64931 元，按现行汇率折算 超过 8000 美元。 而 2020年 110 月份，生产总值已经达到 亿元 ，发展势头良好。 按照国际公认的关于人均 GDP 和地产市场发展状况之间的关系： 当一个地区人均 GDP 达到 3000 美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。 从常熟 的人均 GDP 运行来看 ，已经突破该界线。 常熟近几年的 GDP 和人均 GDP 保持一个稳定的增幅（ 19%左右）持续上升。 可以说，常熟经济的持续发展为地区常熟历年生产总值走势图01002003004005006007008002020月 2020月 2020月 2020月 2 0 0 6 年1 1 0月010000202003000040000500006000070000国内生产总值（亿） 人均国内生产总值（元） 第 10 页 共 120 页 团队 创造 价值 的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础。 金融环境 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 110 月份 金融 存款余额（亿） 金融贷款余额（亿） 居民储蓄存款（亿） 379 02004006008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年110月份 常熟金融历年存＼贷款余额发展图金融存款余额（亿） 金融贷款余额（亿）居民储蓄存款（亿） 常熟金融环境的可持续发展，一方面，表明地区经济的发展程度；另一方面，也为地区房地产业的发展提供了强有力的资金支持。 第 11 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市经济及产业结构 2020 年，常熟 第一产业完成增加值 亿元，增长 ％；第二产业完成增加值 亿元 ，增长 ％；第三产业完成增加值 亿元，增长 ％。 三次产业的比例为 ： ：。 而到 2020 年 10 月份，全市 第一产业完成增加值 亿元 ；第二产业完成增加值 亿元；第三 产业完成增加值 亿元。 三次产业的比例为 ： ：。 到 2020 年第三季度， 外资企业增速继续领先。 在规模以上企业中：外资企业累计完成产值 亿元，同比增长 %，增速列各经济类型之首，领先全市平均水平 个百分点。 第二产业中的主导行业初步定型，全市工 业实现速度和效益快速协调发展。 第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。 第三产业内部主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、旅游业、社会服务业 均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。 常熟目前的产业结构是以第二 产业为主导，第三产业为辅的格局，尤其是区域高速发展的制造业、服装业 等经济产业吸引了越来越多的外资进入；随着这些产业的逐步发展和进入，区域产业集聚能力逐步增强，将吸引更多的人口流入。 常熟三产比重图4.352.92.52.4256.6460.26060.760.539.0136.937.536.937.50 20 40 60 80 100 12020202020202020202 0 0 6 . 1 1 0第一产业 第二产业 第三产业 第 12 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市私营企业发展 年份 新办私企 累计私企 新批个体工商户 累计个体工商户 私企注册资本 （亿） 增幅 个体注册资本 （亿） 增幅 2020 年 3312 10097 20261 54121 % 2020 年 3262 11527 13206 55928 % % 2020 年 1705 11630 10960 57288 % % 2020 年 1747 11250 8679 56187 % % 2020年 10月 1641 13453 8517 57006 —— —— 2020 年，全年新办私营企业 1747 家，新批个体工商户 8679 户，累计分别达 11250 家和 56187 家 ,到 2020 年末 ,民营经济计注册资本达到 亿元 ,同比增长 %,其中私营企业 亿元 ,同比增长 %；个体工商户 亿元 ,同比持平。 而到 2020 年 10 月，累计私企 13453家，累计个体工商户 57006 家，私企累计注册资本 亿元，个体累计注册资本 亿元。 总量在全省同类地区中依旧 领先。 结合苏州 以及常熟 要打造“私营企业家的乐园”的产业战略， 必将有更多的私营企业出现，而良好的私营企业创业土壤，一方面给常熟 GDP的不断腾飞注入更强劲的引擎，同时也 必将形成大量的中产阶级，为常熟 房产的开发带来源源不断的客源。 0100002020030000400005000060000700002020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年1 0 月050100150200250300350400累计私企 累计个体工商户私企注册资本（亿） 个体注册资本（亿） 第 13 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市人民生活水平 年份 社会消费品 零售总额（亿元） 增幅 人均储蓄（万元） 增幅 城镇人均 可支配收入 增幅 农民人均 可支配收入 增幅 2020 年 % 10268 % 6215 % 2020 年 % % 12373 % 7269 % 2020 年 % % 15039 % 7517 % 2020 年 % % 17203 % 8418 % 2020 年 16130 近几年，常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，苏州的整体消费力及购买力发展良好。 水涨船高 的人均可支配收入给房产开发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、向上发展。 0204060801001201401602020年 2020年 2020年 2020年02020400060008000100001202014000160001800020200社会消费品 零售总额（亿元） 人均储蓄（万元）城镇人均 可支配收入 农民人均 可支配收入 第 14 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市城市发展演变 常熟自古就是“江南福地”、“鱼米之乡”，气候温和，风调雨顺，历史上因年年丰收遂以得名。 20 世纪 80 年代开始 ， 常熟招商城名闻天下。 进入 2020 年后，随着常熟建设国家园林城市的构想，革命基地沙家浜的形象宣传遍及全国，常熟城市知名度再次升级。 继获得中国县级市中唯一的“国际花园城市” 这一殊荣后，最近又获得了 由 沪苏浙三省市 100 多个城市中评选出的“长三角最具投资价值县市”，在 10 个当选城市中名列第二。 今日常熟： ■ 荣获国家评比 10 项全国桂冠 ： ■ 拥有第一方阵 : 国家级历史文化名城 中国人居环境范例奖 私家车拥有量江苏省县级市第一 国家卫生城市 中国休闲服装名城 移动电话拥有率居全国县级市第一 国家园林城市 全国畅通工程模范城市 中国名牌产品数量全国县级市第一 国家环保模范城市 全国社会治安综合先进城市 国家驰名商标数量居全国县级市第一 中国优秀旅游城市 创建全国文明城市工作先进市 “ 小康生活指标”综合评分居江苏省各县级市第一位 常熟市总体长远发展目标将城市性质定位于国家历史文化名城，现代化的商贸城市和港口工业城市，山水城一体的风景旅游城市。 第 15 页 共 120 页 团队 创造 价值 常熟市最新城市规划解读 经济发展规划 ■ 全市工作围绕两大重 点展开，一是工业化，二是城市化。 ■ 根据文化名城的历史与现状，常熟将增创三大特色：一是增创外向经济、民营经济、品牌经济齐头并进的产业特色；二是增创山、水城、融为一体，古城、新城、港城交相辉映的环境特色；三是增创强烈的时代气息和优秀人文传统完美结合的文化特色。 ■ 培育四大基地： 一是沿江制造业基地。 规划面积 300 多平方公里，重点发展钢铁、造纸、能源、化工、汽车零配件等； 二是服装服饰基地。 目前全市有 3000 多家服装企业，力争通过技术革新、优化组合等形式，增强企业竞争力，提高服装业的附加值； 三是商贸物流基地。 通过 培育和发展规模化专业市场，实现市场和产业互动，拓展区域经济的发展空间； 四是旅游度假基地。 以现有的旅游资源为基础，通过整合一批、修缮一批，新建一批，打造与历史文化名城相适应的一流的旅游度假基地，向世人展示常熟旅游业的新形象。 ■ 继续营造大港口、大交通、大工业、大市场、大城市五大新优势，推动全市经济社会的快速发展。 全力抓好载体建设和项目开发，培育发展后劲。 ■ 近阶段重点建设项目： 近阶段集中精力建设：江苏省常熟经济开发区、江苏省常熟东南开发区（这两个为省级经济开发区）、虞山工业园、支塘工业园、辛庄工业园、董浜道口 工业园六大板块，使之成为常熟经济的六大增长点。 第 16 页 共 120 页 团队 创造 价值 城市建设总体规划 ■ 城市布局 ： □“双城式”空间形态 市域城镇空间发展的总体格局是将港区作为城区组成的部分，开成港城一体的“双城式”空间形态。 分为主城区和港区。 主城区 ，为缓解古城区压力，规划城市重心向东北方向偏移。 “南起昭文路，北至长江路，西起漕河泾，东至新世纪大道，总用地规模 1KM2”的土地上逐步形成城市新中心区，形成“新老两个中心，一个古城区、一个文化片区，一个招商城”的布局结构。 港区 以汽渡路、过江通道为分隔，形成带状组团式布局结构。 □ 主城区的功能分区 ： 护城河以内为古城区，也是城市中心之一，形成以商业、旅游、文化服务为主要功能，以传统民居为特色的居住区。 城北片区：古城区以北，常浒河西北部为城北片区，包括城市新中心、集中居住用地和西北工业区，是主城区跳出古城的主要增长区域。 城东北片区：外环路东北，常浒河与运河之间，是以工业区和居住区为主的综合区。 城东片区：古城区以东，常浒河、青墩塘、外环路之间，以文化、体育功能为主，预留行政中心用地，兼有一定居住功能。 城东南片区：古城区东南，青墩塘、横泾塘之间。 外环路以内是以中低密度住宅为主的居住区，外环路以外 是以一类工业为主的工业区。 城西南片区：古城区西南，横泾。