重庆市合川区养老地产项目营销推广策划方案

重庆市合川区养老地产项目营销推广策划方案内容摘要：

” ，然后 “ 老有所为、老有所乐 ”。 重庆养老地产营销 项目推广 总体思路 鉴于养老院的公益性质，在项目宣传的同时寻求与相关政府及新闻媒体合作，把本养老院打造成合川政府的政绩和一项公益事业老进行宣传，制造新闻点，扩大影响力。 （二）重庆养老地产营销项目定位 重庆 养老地产项目的选址策略 该养老地产项目选址定位在合川，其选址分析如下： 自然环境 合川区为三江交汇处，水资源自然相当丰富。 境域水资源由地表水、过境水和地下水三大部分组成。 地表水主要由降雨形成。 全年降雨总量多年平均为 亿立方米，东部华蓥山区雨量丰沛，西部高丘台 地偏少；夏季降雨集中， 6 月至 9月的降雨量占全年总量的 %。 按径流深计算，地表水资源量人平 637 立方米，土地亩平 263 立方米，耕地亩平 729 立方米。 全区土地面积按地图量算（下同），幅员面积为 平方公里，折合 万亩。 土地资源的利用现状是：耕地 万亩，占总面积的 %；园地 万亩，占 %；林地 万亩，占 %；居民及工矿用地 万亩，占%；交通用地（含农村人 8 行道） 万亩，占 %；水域面积 万亩，占 %；未利用地 万亩，占 %。 合川区植被属川东盆地偏湿性常绿阔叶林亚带、盆地底部丘陵低山植被地区、川中方山丘陵植被小区。 其基本类型有阔叶林、针叶林、竹林和灌丛 4 个群系纲、５个群系组 13 群系。 植被的种 类虽然繁多，但自然组合比较单纯。 悠久的历史蕴育了灿烂的文化。 合川有钓鱼城、涞滩古镇、双龙湖、云门山、水波洞、龙多山、古圣寺等 8 个对外开放景点，有钓鱼城古战场遗址、涞滩二佛寺摩崖造像、草街育才学校旧址 等全国重点文物保护单位 3 个。 重庆市唯一的 “双国宝 ”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区，距合川城区 5 公里，枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，地势险绝而壮丽，宋代军事设施古城堡保存完好，名胜古迹众多。 地理位置 合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市，位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的 经济走廊。 配套设施 配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模、服务人 群等，对商业物业租售价值的分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。 项目规模 本项目以养老养生为核心，以文化为主线，以各种专业和完善的服务设施为基础。 整个项目形成规模化的四大区域：教学研修区、活动功能区、老人居住区、老人风情度假小镇。 四大区域分别对应学习、运动、养老养生以及旅游度假五大主题和功能，将养老的内涵和产业向相关领域扩散，建立一种全新的养老地产模式。 针对老年人的 特征需求专项、重点的归纳 8 大 区域 ，分别为 康复区域 —— （健），设臵特色医疗、疾病康复 ； 运动区域 —— （动），设臵趣味运动、球类、武术健身 ； 护理区域 —— （静），设臵卫生护理、保健护理、心理护理 ； 艺术区域 ——（乐），设臵声乐表演、书画工美、棋牌、电脑玩具娱乐 ； 养生区域 —— （食），设臵饮食、药膳、心理调理 ； 自然区域 —— （勤），设臵自然环境、园林、农艺、资源保护、花鸟鱼虫短训班 ； 人文区域 —— （讲），设臵国学、西学、文学、古玩收藏 ； 谋略区域 —— （智），设臵运筹、公共关系、策略。 重庆养老地区项目的价格定位 （ 1）重庆 养老地区项目的定价策略 养老住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。 但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是养老住宅项目的最大的卖点。 惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。 因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。 因为客户买到 的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，“房屋有价亲情无价”是养老住宅项目的最贴切的广告语。 目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。 物业服务盈利策略 之所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则 是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。 服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种。 物业服务费 由于养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养老社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。 即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。 （ 2）各种单项的服务费 在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护 服务。 家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。 需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务 从中国人均寿命不超过 70 岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过 20 年（这还是以人均寿命 80 多岁来计算的），那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。 只有两种可能：要么变卖，如果 整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。 因此，其中就蕴涵着很大的商机。 如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢。 由此一来，养老社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集 中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。 通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。 三、 重庆养老地产营销推广市场模式 （一）模式构建 养老地产商业模式分析 A、 适合中国养老地产开发模式 首先，对住宅建设与社区管理相结合的经营模式作一分析。 该种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服 务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。 但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。 经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求，特别是医疗保健方面的风险极大。 老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。 开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。 此种模式适合有物业管理 优势且社会资源整合能力强的开发商。 B、住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 该经营模式会使开发商的事务运作相对单纯化，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。 “养老文化”概念营销模式 养老文化是指健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老等养老理念的集合体。 而养老文化的概念营销是指养老地产在经营理。