酒店管理公司开发管理手册

酒店管理公司开发管理手册内容摘要：

西安 华东区域：上海、南京、杭州 华南区域：广州 (深圳 ) 华北区域：北京、济南 东北区域：哈尔滨 (沈阳 ) 2. 酒店规模系数 . 酒店客房数在 100（含）至 130（含）间范围内的系数： 1 . 酒店客房数在 100 至 130间范围外的系数： 3. 信息来源系数 ： 1 ，且支付中介费或项目介绍费的系数： ，介绍项目人员与项目跟进业务人员的奖金按照各方实际工作量及所做的贡献，按协商比例分配奖金。 . 介绍人员仅提供项目初步信息，由业务人员跟进洽谈成功的，介绍人员与业务人员按照 ： 配项目奖金。 介绍人费用太少 ,积极性会降低 . 介绍人员提供详细项目信息，并协同业务人员跟进洽谈成功，且在关键 谈判条件上为公司取得优厚条件的，介绍人员与业务人员按照 ：。 . 其他公司开发人员提供详细项目信息，且在关键谈判条件上已经为公司取得优厚条件的，并在合同条款方面符合公司要求签约成功的，项目奖金全部归该介绍人员所有。 4. 项目奖金计算 项目奖金 =20200*[城市系数 ]*[规模系数 ]*[信息系数 ] 5. 超额奖励 在公司规定的考核期限内超额完成项目开发的，超额部分项目按照项目奖金增发 20%奖励。 6. 各区域重要项目，由区域经理或主管参与协助全程谈判的，该项目奖金额 20%归区域经理或主管所有。 (区域经理和主 管考核应该另外算管理的考核 也就是项目总数上 ) 7. 领取时间及比例 8. 签订正式合约的下一个月 10 日领取奖金总额的 50%，门店开张领取奖金总额的 30%，酒店正式开业当年年底，领取 20%；超额奖金于酒店正式开业当年年底发放。 9. 公司不参与投资的品牌管理输出项目，在公司未取得品牌特许经营权利，不能收取特许经营费用之前，按照每个项目 5000 元计算奖金；取得品牌特许经营使用权后，奖金制度另行制定。 10. 个税： 该部分奖金个税由公司代扣代缴。 直营店开发细则 第 13 页 共 35 页 第四章 直营店开发细则 第一节 位置要求 （以下必须满足三项） 一、 城市商务中心区域、会展中心、物贸交易 中心、交通中心、大 型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、成熟开发区。 二、 好的展示效果十字路口，主干道。 三、 邻近城市标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 四、 交通便利，有地铁或三辆以上公共交通线路直达。 五、 邻近城市知名的大学或在１０万人以上的教育区。 六、 邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 七、 邻近地铁沿线、高速公路城市．入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。 八、 交 通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良好的可视性，车辆进 出便利。 直营店开发细则 第 14 页 共 35 页 第二节 现有物业要求 一、 建筑面积在 3000— 8000 平米。 独栋建筑，位置好的可考虑裙楼或大楼中部分楼层，但底楼大堂位置应有方法解决。 建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造，若为砖混结构，则原建筑物的房屋间隔基本合乎公司要求，套内面积在 25 平方米以内， * 开间为最佳，无需重新间隔。 物业结构适合进行改造，得房率高出房率为 38 平方以下，租金低的话可以放宽。 二、 建筑物为长方体，建筑面积在 5000～ 8000 ㎡（京、沪、穗、深以外的城市面积最好在 6000 平方米以内）的范围内，可改造成 100200 间客房，宽度或进深以 1415 米左右为最佳， 1112 米为次佳，进深在 16米以上最好能开天井，改造后没有窗户的暗房比例原则上不超过 20%，整栋建筑物外形以一字形、 L 形和工字形的板式结构为最佳。 三、 楼顶和外墙最好可以设置户外广告位。 四、 有充足停车场地，停车位和房间配比为 1： 10－ 2： 10。 五、 物业结构适合进行改造，得房率高，出房率为 40 平方以下，租金低的话可以放宽。 六、 产权清晰，不是银行抵押物业。 七、 水、电容量符合宾馆使用要求。 电以每个房间 为最低要求，水的管径为 100cm。 八、 租赁期限不少于 12 年，个别位置好回 报率高的可适当放宽条件。 九、 物业租金应低于同时期相同地段其他品牌酒店或其他物业的租赁水平。 十、 有足够的免租装修改造期限三个月为最低标准。 十一、 业主配合程度高。 十二、 营运测算表必须符合公司对投资回报的要求。 运营测算表见附件。 直营店开发细则 第 15 页 共 35 页 第三节 自建物业选址要求 一、 至少三通一平，市政配套到位，位于红线内。 二、 占地面积 1500－ 3000平方，具体面积视地理位置与价位而定。 三、 该区域已经有一定的商流，土地性质最好不是划拨土地和军产。 四、 该地块容积率符合改造后的需要建筑面积能够达到 3000－ 8000㎡。 直营店开发细则 第 16 页 共 35 页 第四节 其他注意事项 一、 尽量避免通过二房东签定租赁 合同，不能避免的也应由房屋产权人出具同意转租的书面文件。 二、 如遇到有转让费用的，尽可能让其将转让费平均分摊到租赁年限里。 三、 尽量避免签定远期交房合同。 对于位置符合公司远期发展战略的项目，要经常与业主保持良好的沟通联络，关注项目的时效。 四、 应注意城市规划给物业将来周围环境带来的影响。 五、 较为有利的动迁赔偿条款。 六、 产权清晰，出租人是房屋或土地的产权人，尽量避免有银行抵押的物业；整栋物业由单个业主持有产权最佳，由多人持有产权的，需提供经过公证的委托书委托一家签约。 七、 如遇到国有或集体企业处于改制期或改制未完成的，需特别注意 其员工安置所带来的问题。 八、 以合资合作方式成立的酒店企业，须仔细考察合作方的经济实力、合作心态及社会背景；且仅限于重点城市优质项目，公司自己无法通过其他渠道获得，并对公司连锁酒店布局有战略意义的。 九、 对于任何公司正在洽谈的项目或信息，应注意做好保密工作，以防横生枝节，引来对手的竞争。 房屋租赁格式合同、中介合同等 第 17 页 共 35 页 第五章 房屋租赁格式合同、中介合同等 第一节 房屋租赁合同 （见附件） 一、 直接租赁合同样本 二、 转租合同样本 第二节 中介合同样本及注意事项 一、 中介合同样本（见附件） 二、 注意事项 : 1. 必须与具有房地产中介经营资质的房产中介公司签定中介合同。 2. 支付中介费用一般不超过 物业第一个月租金的 30%，个别重点城市特殊项目最高不超过第一个月租金的 50%。 3. 支付中介费用的物业项目，一般不考虑再支付其他介绍费用。 直营店选址流程 第 18 页 共 35 页 第六章 直营店选址流程 第一节 信息取得 开发人员通过各种渠道收集相关物业信息。 第二节 开发部项目考察 一、 按照开发选址要求初步过滤信息，对于符合选址要求的物业，进一步收集该物业的相关数据，包括物业产权结构，地理位置，周边环境，结构图纸，排房设计，水电容量，消防状况物业外观照片，业主初步报价，租赁年限，付款条件，并通过市场调查了解该城市或区域商业情况，制作项目情况说明表。 二、 根据情况现场或通过网 络调研该物业周围同业竞争状况，酒店价格和入住率等相关数据，周边商用物业出售及出租价格，制作项目周边酒店及物业调查表。 三、 根据排房数据及周围酒店价格数据，制作项目测算表。 四、 根据上述综合信息，制作项目评估表。 五、 开发经理根据上述 4 项表格和数据，对项目初步决策，符合条件的物业上报部门总监及分管副总经理。 第三节 酒店运营部项目评估 一、 负责物业的周边市场调查和评估，包括城市发展趋势、物业周边环境、同类酒店价格和出租率等。 二、 该物业开业物品配套预算、运营后的年收入、成本和费用预算等。 第四节 工程管理部项目评估 一、 对项目工程现状进行评估，对该 物业的装修投入和工程配套预算。 二、 制定简要装修改造日程。 直营店选址流程 第 19 页 共 35 页 第五节 公司总经理最终确定项目 一、 现场查看物业具体情况。 二、 对项目的可行性报告进行审阅。 三、 可行性分析报告内容以及提纲 : 1. 开发部、运营部、销售部、总经办等职能部门负责效益评价、可行性分析的审核和审定，以及分析报告结果的撰写和确认等。 2. 各部门要求形成书面材料，并经责任人签字后报给使用材料的后续部门，最后汇总后报财务部可行性研究报告专管员。 3. 可行性分析报告数据采集分工协作流程： 序号 部 门 责任人 需提供材料 报送时间要求 1 开发部 开发总监 项目概况，产权 证等材料 报告出具前 2 天 租金及租期、市场分析 报告出具前 2 天 2 市场部 市场总监 市场分析 报告出具前 2 天 运营期能耗测算 报告出具前 2 天 3 运营部 运营总监 装修投资外其他投资（如：物资配备等） 报告出具前 2 天 企业组织、劳动定员 报告出具前 2 天 市场分析。 项目风险与防范措施 报告出具前 2 天 4 总经理办公室 总经理 下结论 2 天内 直营店选址后评估标准 第 20 页 共 35 页 第七章 直营店选址后评估标准 第一节 项目情况说明表 产权人 名称 邮编地址 联系人 电话传真 转租方 名称 邮编地址 联系人 电话传真 房屋状况 物业地址 出房数 房产证号 商业性质 □是 □否，解决方案： 图纸 有□ 否□ 土地性质 红线图 有□无□ 总面积 租用面积 平面图 有□无□ 场地面积 我方面积 平面图 有□无□ 拆迁规划 规划红线图 是否转租 是□ 否□ 解决方案 是否抵押 是□ 否□ 解决方案 租期租金 单元租金 年租金 有否递增 其他约定 租赁年限 免租期 交房日 起租日 付款方式 有否押金 其他约定 配套设施设备 水 吨 /月 原容量： ，管径 DN 提供我方： 接入日期 费用 /负担 电 — KVA 原容量： ，线径： 提供我方： 接入日期 费用 /负担 煤 /天然气 原容量： ，提供我方： 接入日期 费用 /负担 有线电视 □有，□无 ,约定 : 接入日期 费用 /负担 市政供暖 □有，□无 ,约定 : 接入日期 费用 /负担 排污化粪池 □有，□无 ,有否场地 □有□无 进污水管网 □是；□否，约定： 接入日期 广告位 租赁区域所有广告位归我方使用：是□否□ 特殊约定 辅助用房 租用范围所有辅房归我方使用： 是□否□ 特殊约定 搭建：可□否□ 停车位 租用场地可做停车场： 是□否□ 特殊约定 楼顶广告位 均归我方所有： 是□否□ 特殊约定 其他设施 消防许可证 消防水箱 消防水泵 消火栓 烟感 房屋安全 安全鉴定报告 □有 ,□无 /提供日期 : 需要结构加固 □否 ,□是 /完工日期 : 我方只租赁整栋物业的标准层中段楼层 □是 □否 和业主 协商的下水管走管方案： 和业主协商的透气管伸出方案： 和业主协商的并入大楼排水系统方案： 空调室外机安装位置 墙体任意位置挂放 □是□否 /约定 : 烟道 直营店选址后评估标准 第 21 页 共 35 页 电梯 □有 ,□无 /电梯井□有 ,□无 /井道位置□有且业主认可并配合 ,□无 隔油池 图纸 总平面图 租赁区域图 建筑平面图 立面图 剖面 图 结构图 水系统图 电系统图 消防施工图 施工配合 施工场地 □无 ,□有 /场地图□有□无 ,提供日期 : 卫生条件 工地厕所□有□无 施工用电 □无 ,□有 / KVA,位置 : 提供日期 施工用水 □无 ,□有 /管径 DN ,用水量 吨。