社区物业管理纠纷案例分析汇总

社区物业管理纠纷案例分析汇总内容摘要：

分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高 25%，实为搭车涨价。 业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目 全部为肯定可以胜诉的。 声音我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。 为什么。 因为他们对胜诉的把握不大。 所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的。 ——业主代表王女士 对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。 事情到了现在这种地步，物业管理费肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。 如果我们收 2块 6的物管费，那我们的服务水平肯定也是 2块 6的。 我们是商业公司，总不能赔钱吧。 ——中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉 业主封阳台未用无框玻璃 物业破门演 全武行 小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃，业主姜先生出于安全考虑，还是在阳台安装了塑钢窗。 可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力。 姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年 3月起开始对房屋进行装修。 在此之前，小区物业公司为规范装修管理及小区外立面的整洁、美观，曾贴出告示，要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。 由于姜先生所购房屋位于 10 楼，出于安全及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装了塑钢窗。 今年 5 月 21 日，物业人员未经姜先生同意，就擅自闯入姜先生的家，将其安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。 之后，他与物业交涉，物业却坚持要求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。 姜先生感到其合法权益受到了侵害，遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告归还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师费1000元。 审理中，物业罗列出《上海市商品房预售合同》附件中 “住宅使用公约 ”、 “小区装修管理规定 ”、 “小区物业管理条例 ”及 2020年 10月 25日物业公司出具的告示等证据，认为其作为物业管理企业，有权对业主装修房屋活动进行指导和 监督，如遇违反物业装修制度的情形，根据有关规定、公约及为了整个小区业主的共同利益，他们有权采取相应措施制止，故请求法院驳回原告诉请。 法院审理后认为，物业管理企业虽有权对业主装修住宅活动进行指导和监督，对违反住宅使用公约的行为可采取制止、责令限期改正等措施，但相关法律规定并未赋予物业公司有采取非常措施的权利。 现被告未通过法律程序解决原告安装塑钢窗问题，却擅自闯入原告房屋内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，已侵犯了原告的合法权益，应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失，因未能提供证据，故不予支持。 据此，法院作 出一审判决，判令物业公司向姜先生归还塑钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。 物业移交出问题 小区无人管 控江一村一团糟 杨浦区控江一村的蒋老师来电反映： “炎夏高温，大家都设法节电，但小区的路灯大白天都开着。 ”该小区另一位居民反映： “下水道堵塞，一楼的抽水马桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上 ??” 昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。 记者来到 “控江一村物业管理站 ”，进屋才知早已人去楼空。 原来，四平 物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管，成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。 下午，记者与四平物业公司的张小姐电话沟通。 她说： “按照协定，从 8 月 1日起就应该移交延吉物业管，但进展不顺，我们会尽快协调。 路灯不关的问题，我们已协调好了。 ”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说，问题出在移交上，正在设法协调。 都是水惹的祸 ——业主怒上法庭状告华侨城物业管理公司，索赔 14万 因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，损坏业主近百张字 画，其中有 30 多幅是名人字画，为 此，业主将小区物业管理公司告上法庭，索赔 14万。 水池不通水渗房间 昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发现崔先生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直通向客厅。 在这间房间的外面，有一个长 4米、宽。 在客厅 事情发生后，管理处的人员来到他家里，对崔先生的损失表示 “同情 ”，并称下水道被堵纯属意外，但物业管理不应为此承担责任。 随后，崔先生与管理处交涉过 3次，对方仍不肯承担责任。 无奈之下，崔先生委托律师向管理处发出律师函，对 方才主动约崔先生协商此事，但答应只赔偿5000元。 管理处认为业主也有责任 记者来到华侨城物业管理公司中旅广场管理处，管理处两位不愿透露姓名的负责人称，小区是 10 年以前规划的，在 3 楼崔先生房间东面有一个下水池。 这个下水池设计得不太合理，有可能不符合排水要求。 6月份暴雨期间，管理处曾做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。 因为水池地点不太合理，巡查人员没能及时发现水管堵塞。 “事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。 ”一位负责人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没 关好导致藏画受损。 这两位负责人表示，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不该将画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。 作家怒上法庭索赔 14万 崔先生气愤地表示，事发后，由于管理处一直不积极处理此事，他也没办法修复房子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其不便。 因为收藏多年的书画作品受到不同程度的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。 为此，崔先生一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿 100多幅字画装裱费、 36幅名人字画和木地板等损失共计 14万元。 水管 “发神 经 ”电脑惨遭殃 受淹公司与管理处就责任问题各执一词 前天晚上 10 时许，福田区泰然工贸园苍松大厦 9 楼发生一起 “水灾 ”事故。 该大厦因水管管道爆裂，紧急关闭阀门。 待维修好后， 910室的安斯达电子公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。 同时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损失均在数万元以上。 事因突然停水而起 昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。 一走进安斯达电子公司的门就看到，该公司几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单据。 据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。 事后得知，是一家公司在装修时将供水管道弄破了，管理公司将供水阀门关闭。 朱先生说，在停水前物业管理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有关闭，流了十几个小时。 朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。 朱说，办公室的积水有十几厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被水浸泡。 见此情景，朱先生急忙打开仓库，发现里边存放的电子元件和几十部电话机也全部泡在水中。 朱还说，大水从他们公司一直流到 1楼，将楼下一家公司的电脑和物品也 浸泡了。 发水时保安未进行通知 朱先生气愤地说道，发生这样的 “水灾 ”，大厦的保安却未积极帮忙，只顾站在旁边看热闹，就是不愿帮忙，令人气愤不已。 当员工叫保安去拿些工具时，保安却一去不回头。 朱先生告诉记者，最让他们难以接受的是，发生 “水灾 ”时大厦的保安在巡逻时已经发现，但视而不见。 事后朱先生问保安为何不告诉他们时，一名保安说不知道他们的电话。 朱先生十分肯定地告诉记者说，他们公司领导的手机和家庭电话管理处都有记录，只要负责一点，这样的事情完全可以避免。 深度浸水殃及邻里 随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的 七喜电子网络公司。 该公司一名工作人员告诉记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板已经完全损毁。 仓库里还有许多元器件损失还未估算。 在 8楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然 “砰 ”的一声一台电脑显示器因短路被烧毁。 经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电脑里了。 “停水是下班时间 ” 随后，记者采访了物业管理一名姓刘的女士。 刘女士说，当时 8楼正在搞装修，因供水管道破裂，管理处紧急关闭了阀门。 刘女士接着说，由于是下班时间，无法通知到业主。 至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记录。 记 者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上 班期间。 一家公司的员工说，下午 5时，他们公司修门，工人师傅洗手时发现停了水。 谁是谁非，双方各执一词。 安斯达电子公司一名负责人告诉记者，发生这次 “水灾 ”事故完全是管理公司的责任，他们将通过法律渠道来维护公司利益。 下水管堵塞 3年物业没解决 管家为何不管家 家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自 2020 年下半年起就经常发生堵塞， 3年里报修了无数次，都没得到根本解决。 日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着， 鲜先生称从 2020 年搬进那天起，下水道一直跟他们过不去，经常是 “水漫金山 ”。 而且楼上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午 6 点左右最严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。 3年来每次报修，维修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太细，要换掉才能根本解决问题。 鲜家多次向物业提出换下水管，至今就是没有解决。 振南物业公司耀高管理处负责人称，换下水管得先打报告给公司，由工程部派人进行检修，然后向业主委员会申请资金。 负责人又强调该小区在振南物业接手之前是由众欣物业管理的，众欣物业今年 3月才移交给 振南物业，以前的事他们不太清楚。 笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。 笔者再打过去，得知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接手众欣，很多情况不了解。 直到打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码，公司朱经理说会立即派人到现场解决。 后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不答应，现一直在协调。 鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业管理费，为什么小小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣还是振南物业 ， 3年时间竟无法解决。 业主居室遭水浸 物业公司赔 [案例 ] 1999 年 3 月 21 日中午，某花园小区 403 室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。 陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。 当天下午 1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下 303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。 同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。 由此推 断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从 403室北阳台的雨水管。