石家庄房地产市场调研报告及项目定位分析报告

石家庄房地产市场调研报告及项目定位分析报告内容摘要：

建筑面积 : 93700 平方米 容积率 : 建筑。 类型 : 10 栋阳光花园洋房 ,36 套 TOWNHOUSE 别墅 销售价格 : 均价 4000 元每平米 配套设施 : 1 万平米马丁广场 ,5000 平米会所 ,2 条国际商街 ,25000 平米幼儿园 ,400 平米游泳池 ,5000 平米格里 芬湖 ,自建 25000 平米幼儿园 开盘时间 : 2020 年 8 月至今 调查结果： 水榭花都是河北天山实业集团房地产开发有限公司最新杠鼎立作。 总占地面积 1000 余亩，是河北省首个被列入 “国家康居住宅示范工程 ”的项 TOWNHOUSE/花园洋房 /空中别墅 3 种建筑形式罕见的超低容积率，演绎小镇自然灵动的秩序之美。 园区内建有贵族式幼儿园和小学，与遍布周边的私立一中、河北科技大学等，为住户子女提供最佳的高品质教育场所。 水榭花都作为河北省第一家严格按照建设部康居示范住区标准建设的住宅社区，在技术条件上拥有强大的技 术保障，在规划设计、建筑设计、景观设计以及物管服务等方面精益求精。 水榭花都的示范性品质在于提高了住宅的性能、使用功能以及耐久性。 主要有以几方面：一是采用了异型柱框架结构体系，便于分割、布置，提高了使用率。 另外采用异型柱框架结构体系，不仅提高住宅使用寿命还可以提高抗震能力；二是采用了节能彩铝门窗（双层中空玻璃），质量轻，气密性、水密性隔音效果好，使室内更安静、环境更洁净，同时比单层玻璃窗节省能耗 以上。 三是采用外墙保温隔热技术，加气砼砌块节能新型墙体复合材料，集保温、隔热、隔音、环保、装饰于一体，形 成外墙装饰、施工一体化；四是厨卫烟气集中排放系统，使通风 性能更好，另外凡有管道穿孔均预埋套管，要求套管高出地面 30mm ，地面使用抗渗漏外加剂防水材料，保证厨卫永不渗漏。 采用新型管材，耐锈、易清洗、连接方便，使用周期长；五是电器管线采用多回路设计（每户回路大于 8 个），提高用电的安全和使用性能。 次此市调当中，该项目应该是配套设施及环境最好的一个楼盘。 本地典型物业分析： 从石家庄市典型住宅楼盘分析中，可大致了解该市房地产商的开发思路，市场成熟程度，以及消费群体的需求状况。 规划配套  以上楼盘在规划上，较 注重 内、 外部环境 的 营造 ， 提升小区档次与品位 ；  建筑规划设计逐步与 北京、深圳等成熟市场 接轨， 如水榭花都、国际城；  注重 园林绿化，空间结构宽敞通透 ， 道路交通 设计 简洁。 户型价格 （价格走势。 ）  中 大户 型 住宅 是 市场主流 ，在开发区尤其明显，如心海假日二期，水榭花都；  内部结构趋向功能分区、人性化设计 ；  高层和小高层住宅，多层花园洋房市场认同度较好。 营销推广  市场推广操作方式单一，以广告平面媒体为主，活动组织能力较弱；  项目定位和操作手法基本全套照搬北京及深圳成功楼盘。 高端市场 目前，高档住宅需求相对旺盛，市 场上高档住宅多以联排别墅和高层住宅为主，独幢别墅所占比例不大，双拼别墅也较为稀缺，市场售价在 3000— 4500 元 /平米之间，联排户型面积在 180250 平米左右，独幢别墅在 250400 平米左右。 在石家庄整体别墅类地产市场，小区整体规划、产品设计、户型结构、社区配套及环境方面较差，综合质素低下，与其它城市北京、天津、沈阳、大连以及郑州相比，也是有很大的市场差距，但由于有限的市场供给，销售情况依然良好，预示着极佳的市场进入机会。 多层市场 石家庄市目前多层住宅产品市场存量较大，在二环线以内，有大量的现楼多层 产品供应，售价在 1500 元 /㎡ 左右。 同时，市场上多层产品的综合质素一般，户型、结构等产品的差异性较小。 但在多层产品的基础上有所创新的花园洋房类产品（水榭花都），市场较认同。 四、对石家庄房地产市场的综合评述 石家庄房地产市场基本处于国内二级城市的发展水平，地产市场发展初期至成熟阶段的市场征状，在此皆能看到，与其省会城市的地位不相称，其具体表现： 石家庄房地产市场有什么样的特点 —— 政府对市场的监控正在完善之中，土地资源合理利用仍然不够，对开发监控、预售管理、物业管理、市场信息资源披露等方面比较缺位； —— 大部分发展商皆热衷 克隆北京、深圳等成熟市场的产品及推广模式，无创新精神，而且全套照搬，并未考虑到区域人文地域差异，包括水榭花都、纳帕溪谷、国际城、苹果城等近年销售较成功的项目； —— 南北派风格皆能被市场所认同，如水榭花都和国际城整体风格和操作手法，分别代表南方深圳和北派北京的市场风格特色。 差异性较大，但被市场接纳度较高，现二个项目一期销售率很高，正在开发二期。 由此看来，消费主体市场处于较被动的接受状态，但消费者对于综合质素较好的项目有很高的认同； —— 消费者对于石家庄房地产品牌的认同度较低，在相关的消费调查中，消费者购房时对 于品牌的选择仅占 15%左右。 这在成熟的地产市场是不常见的现象，说明石家庄有较高知名度及美誉度的地产品牌较少。 —— 规模巨大的城市化浪潮呼唤新型的城市运营开发理念； —— 成熟的强势性房地产开发运营品牌的树立； —— 石家庄创新型地产项目品牌的及时导入； —— 为市场提供品质更优、性价比更高、附加值更多的产品和服务； —— 满足城市高端消费人群对高档物业的需求。 石家庄房地产市场需要什么 石家庄房地产市场的市场机会有哪些 五、客户综合评述 基本特征 —— 丰富的客户资源，广阔的市场空间： 石家庄是一座 新兴的工业城市，大量的外部资金和强大的民营资本正源源不断地投入到这 个城市之中。 在吸引这些追求高品质生活的高层人士投资经商的同时，石家庄也必将成为他们长期居住、投资的首选区域之一，而他们所形成的庞大群体和一定的经济实力丰富了客户层面，拓宽了市场有限的空间。 从目前石家庄高端物业市场的客户来看，仍以年龄为 3045 的客户为主体，大都有一次或多次置业经历，具有现代都市生活情结的石家庄财智阶层是绝对购买主体，但从众多新兴行业中崛起的财富新生代逐渐出现在高端物业客户群体中，强大的购买力和对生活品质的高要求，让他们成为未来高端物业客户群的新生力量，较高的文化修养，鲜明的个性，现代 化的生活模式，对产品的个性与品质均提出了较高的要求，他们，正逐渐成为高端类物业消费群体不可忽视的生力军，是未来开发项目当中应该注意挖掘的潜在消费群体。 需求特征 —— 多元的功能需求，简约的心理需求 在产品不断升级的房地产发展进程中，客户的需求也日益提高，对高档产品有需求是市场细分的必然结果，是生活水平持续提高的必然结果，是开放社会中一部分人的正当消费需求，也是社会进步的表现。 现代人在住房方面的考虑不单单居住和功能完善等功能需求，更多的是需要满足个性需求、个人心理需求，体现出个性化和唯一性。 除满足原有的居住、投 资等需求外，还要满足客户个性、喜悦等心理需求。 对于一期项目而言，他们除了对项目产品的“硬件”相当 “挑剔”，对产品所蕴涵的附加值等“软件”要求也相当“苛刻”，功能需求朝着多元 化、完善的方向发展；从某种意义上看，心理需求则相对简约，他们追求的是与自然的融合，由环境和建筑给人创造的一种生活意境。 消费特征 —— 理性的性价比，感性的附加值： 经历过一次或多次置业后，“理性”消费成为了客户的共有特征，“物有所值”是他们做出购买决定的前提和基础。 仅仅“物有所值” 是显然不够，他们在对产品、配套、区位、自然条件等硬件价值 做出 “理性”判定的基础上，对物业的服务价值、文化价值、品牌价值等“感性认知”的关注度更高，而诱发其购买欲望的往往是这些硬件之外的感性附加因素。 在项目定位中如何进行产品设计，形成整体与局部的协调和对比，营销推广中如何发挥和挖掘文化价值和景观资源，从而最大化地提升物业附加值，满足客户“矛盾”的消费心理，对其消费理念进行适当的引导，是我们应当予以高度关注的问题。 第三部分 石家庄市房地产市场投资的可行性分析 一、石家庄房地产市场的历史机遇： 房地产行业进入高速发展阶段： 在全球经济一体化进程中，中国经济 已持续多年高速成长，石家庄国民经济也持续高速增长，刺激了强大的消费需求，带动了房地产全行业的高速发展。 据相关资料测算，石家庄市 2020 年 GDP 总值为 1852 亿元 ，按全市人口 万人计，人均为 20202 元，约 2488 美元，比 2020 年增长 %，根据《世界发展银行》和经济学家库兹涅夫的研究预测，石家庄房地产市场目前处于高速发展阶段。 《世界发展银行》：当人均 GDP 在 800— 4000 美元以内时 经济学家 库兹涅夫：《各国经济的增长》 城市化浪潮带来巨大的增量需求 石家庄目前正面临着前所未有的城市化进程，需要实现新的城市扩容和定位，将石家庄打造成华北 重要 经济 商埠 ，在未来几年中，石家庄将有大量的人流进城，如果按石家庄市区人口按每年增长 5%（ 2020 年为 万，同比增长为%）测算，则新增人口部分的房地产住宅 需求量在 190 万㎡ /年以上，远远高于 2020 年整个市场销售量 112 万㎡。 如果石家庄城市人口在极短的时间里达到300500 万的规模，那石家庄房地产市场的需求增量将是十分惊人的，预示着房地产市场的发展前景将有极大的市场空间。 由此可见，石家庄市房地产市场正面临着前所未有的历史机遇。 ３、市场开发机会： 剧我们了解， 每年石市市场供应 400 到 500 亩土地基本合理， 2020 年石家庄共交易土地 25 宗，面积达到 563 亩 基本够用，预计 2020 年五一人均 GDP 房地产业状况 800— 4000 以内 高速发展 40008000 平稳发展 超过 8000 衰退 GDP 增长速度 房地产业状况 小于 4% 萎缩 4%5% 停止甚至倒退 5%8% 稳定发展 8%10% 高速发展 10%以上 飞速发展 左右会再推出一部分土地，以调节市场需求。 由于土地市场供需合理，预计今年地价 及楼市不会出现大幅变动，房价还将保持平稳上涨。 另外，由于现在拿地不容易，为提高利用率，多出面积，多出环境，提高售价，石市楼体建筑格局出现变化。 由原来的多层逐渐发展成小高层、高层，市民也在逐渐接受。 05 以来， 石 市按照省委、省政府提出的 “三年中变化，五年大变化 ”的要求，牢固树立 “第一窗口 ”、 “第一形象 ”、 “第一门面 ”的意识，坚持以人为本和科学发展观，紧紧围绕建设全省 “首善之区 ”和 “天蓝、地绿、水清、气爽、路畅、景美 ”的生态园林城市目标，以推进重大城建项目实施为核心，以解决城市建设管理的突出矛盾为突破口，着力抓 亮点、促重点、攻难点，城市面貌发生了明显变化。 今 年是实施 “十一五 ”规划的开局之年，也是实现省会 “五年大变化 ”的关键一年。 省会 预计今年 将投资 3500 万元，在城市总体规划修编的基础上，面向国内外征集高水准的规划设计方案 ，届时 石 市将继续以建设全省 “首善之区 ”为目标，坚持以人为本和全面协调可持续的科学发展观，把城市规模做大、市区内部做精，进一步优化城市空间结构，促进产业园区合理布局，实施精品工程，拟着力实施 “规划引导、路网建设、西部 商圈 开发、东部新城建设、园林生态、主城提质、精细管理、便民实事、环保攻坚 ”等九大 工程。 市场风险 : 今年石家庄的商品房需求比去年略有增长，但商品房供应量却呈 40％－ 50％的增长，倘若没有较大规模外来投资性或消费性因素的加入，石市如此巨大的房地产供求落差，如何填补。 通过对市场的了解和调查我们觉得 ,石家庄房地产市场的健康发展，主要取决于消费需求的增量能否得到刺激性增长， 如今石市的市场经济飞速的发展，市人口量不断的增加以及外来投资商的大量介入，这些因素无疑对未来房地产市场提供了一个良好的发展前景。 但是， 每年以百万甚至千万平米增加的 巨大 市场 供应量，石家庄的商品房消费需求是否 能够稳 定的同 步增长 ,这是我们需要关注的问题 .否则外来地产商也会在投资决策时裹足不前。 二、 市政总体规划：建筑规模、配套设施、优先发展区域。