湖南工业职业技术学校物业管理方案

湖南工业职业技术学校物业管理方案内容摘要：

在作业的全过程应严格遵守的基本操作 规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲门轻。 严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问，不该说的不说。 三、工作标准 序号 项 目 工 作 周 期 工 作 标 准 1 花岗石、大 理石地面 每天拖地二次，每季度晶面处理 一次，垃圾随脏随扫。 保持干净，无污渍、无尘迹、无痰渍，地面明洁如镜、光亮如新 2 一般地面 每天拖地二次，每月清洗一次， 垃圾随脏随扫。 无杂物、无积水、无污迹、无痰 迹，保持洁净、现本色。 3 墙面 天花板 每天擦拭（ 2 米内），每月全面刮 洗一次 无积灰，无污渍、污点，蛛网， 地角线洁净，无“牛皮癣”。 4 瓷砖内墙面 每天（ 2 米内）抹尘一次，每月全面刮洗一次 光亮、无尘、无污渍 5 窗户、门 门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘一次，玻璃内侧面每周刮洗一次，玻璃外侧面每月清洗一次 玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘整洁、无污渍。 6 玻璃门、窗玻璃台、玻璃桌 随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次 保持通透明亮、洁净 ,无水迹、无手印、无污点 ,门上贴物保持整洁。 7 各类镜面 随时 保洁、清抹，每周用清洁剂 清洗一次 洁净、光亮，无任何污迹、尘迹 8 楼梯 每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一 次 台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手无尘，及时清除乱堆放物品。 9 天花板、墙 灯、灯具 每周清抹一次，每月用清洁剂抹 一次 无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣。 ” 10 各层电梯前室地面、墙壁 地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面 每天擦拭（ 2 米内），每月全面刮洗一次 无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁。 11 卫生间内玻 璃镜面 每天用玻璃清洁剂清刮一次 ,随时清抹保洁 无水渍、无污迹、无手印 12 大、小便器 及洗手盆 每天清洗、消毒三次，发现水锈 及时用除锈剂清除 无异味，无垢、无水锈、无纸屑、无杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台面无积水、无污渍 13 卫生间门、隔断板、地面 每天抹尘一次，每周清除污渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时清除 干净无尘、无污渍，地面保持干爽，无污渍、无垃圾、室内无异味 14 果皮箱、垃 圾箱 每天清倒垃圾一次，清抹表面一 次，每周洗刷一次 桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁等 ,无过分异味。 15 其他器材设 施 随时保洁，每天擦抹一次 以洁净手指摸去无明显 尘迹，无清洁用剂的残留痕迹 16 楼顶、天沟 卫生 每周清扫一次，每月对设施抹尘一次（遇暴雨、冰雪等情况对楼顶、天沟及其它下水沟渠、管道通畅情况进行巡视，及时排除积水、积雪） 屋面无杂物、无积水，设施无尘、无污渍、地漏及水沟无污物积聚、无堵塞 17 路面、墙角 垃圾随脏随扫 六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水、积雪。 18 各类指示牌 每天抹尘一次 ,用带金属保养剂的抹布擦拭 无尘、无指印无污渍、无乱张贴 物 19 花盆 随时清除杂物、枯叶，每天抹尘 一次 表 面无尘渍，盆内无杂物、无枯 叶 20 开水器 每天抹尘一次，每季清洗一次 表面光亮、无尘、无污渍 21 防火门、消 火栓 随时保洁，每天抹尘一次 无尘、无污渍 22 绿化带 垃圾随脏随扫 无纸屑、无果皮、无杂物、无枯 枝、无积水 23 下水道、留泥井、化粪池 每半年清理一次 保持畅通 四、 服务 工作程序 （一）、 一般程序 工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。 严格执行 学校 的各项规章制度，做好四个“不” ,即不该进入的地方不进入 ,不该动的地方不动 ,不该看的不看 ,不该问的不问。 清洁工具应严 格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。 清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确 ， 抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。 室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。 强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。 垃圾装塑料袋内封闭运送。 建筑垃圾与生活垃圾应分开。 （二） 、除四害程序 灭鼠： 用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。 此药可以放置 于草地，大楼周围及垃圾池，污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。 消灭蚊、蝇： ①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。 主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，垃圾池，地下室等。 ②用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。 消灭蟑螂： ① 10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。 ②室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。 消杀白蚁： ①利用其生活习性和活动规律找巢，用 15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接触后死亡。 ② 利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。 消杀注意事项： ①消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故 ②消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。 ③每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。 （三） 、清洁服务工作程序 不锈钢用品清洁程序 ①先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。 ②用金属除污剂除污。 ③用干毛巾抹净不锈钢表面。 ④置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒 布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。 ⑤清洁电梯厅门内外不锈钢表面时应防止轿箱门开关造成的意外，上不锈钢清洁剂时应适量。 仿石地砖清洁程序 ①日常清洁、保洁每日数次。 ②对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐酸腐蚀金属设施及其他易腐蚀的物件、地面。 ③每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。 灯饰清洁程序 ①首先应关闭需清洁灯饰的电源。 ②用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。 ③在所清洁的灯饰下铺好布块。 ④将喷壶注 入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待其清洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。 ⑤用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。 晶硬处理程序 ①工具及药剂：晶面处理机、高速抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝棉垫、工作指示牌、拖把、晶硬粉、 K2 处理剂。 ②将晶硬粉、 K2 按比例调和至糊状，均匀倒在清洁干净的需处理的花岗石地面上。 ③用晶面处理机配专用垫以直角磨，当磨至干燥或晶面处理机运转操作吃力时，喷清水磨，重复磨洗 5 次以上，再过清水（用自动洗地机清洗地面） 2 遍，等地面干燥后， 再用高速抛光机抛光。 注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是利用晶硬剂加上晶面处理机对石面的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶硬层，令石材不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历久如新。 玻璃清洁程序 ①用玻璃铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。 ②将粉头（ 补水器）套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。 ③清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分（玻璃刮应与玻璃保持 450角），同时用毛巾抹净玻璃刮上的水分，一洗一刮连贯进行，在接地处，粉头（补水器）和玻璃刮均应横向作业。 ④用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。 6)清洁工作作业规程 7)清洁设备操作规程 按照湖南天环物业管理有限责任公司质量管理体系文件（ THWS0708）实施。 五、检查与考核 保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管每日巡查，不定期 检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。 公司质量 品质 部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。 服务中心 主任：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作。 保洁主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。 第四章 秩序维护 管理 一、管理思路 保障师生 生活秩序正常 ， 为切实做好的 “ 湖南工业职业技术学校 ” 秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治 秩序维护 理思路，制定切实可行的 安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。 （一）、日常安全管理 建立一支高素质的 秩序维护组 秩序维护组 建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 与专业学校、部队建立人员输送关系， 秩序维护 员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。 定期组织 秩序维护 员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证 秩序维护 员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。 建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 秩序维护管理 目标要求 ⑴、实施 24 小时全面防 范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。 ⑵、 秩序维护 巡逻统筹安排，根据“ 湖南工业职业技术学校 ”的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定“ 湖南工业职业技术学校 ”的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。 （ 3） 、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保 校区 无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。 所有在岗 秩序维护 员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率 低于 1‰，事故处理及时率 100%。 （二）、 秩序维护 工作流程 秩序维护 工作规程 工作安排 固定岗 24 小时三班制：出入口、 巡逻岗 停车场、公共场所、空置 位 及重点部位： 24 小时三班制 消防设施： 2 次 /周 装修监管： 2 次 /天 学习培训 法律法规： 2 次 /月 物业管理知识： 1 次 /周 军事训练： 3 次 /周 演练： 1 次 /月 重大演习： 1 次 /年 检查项目与处理方法 检查项目 检查日常记录表 突击检查有无违章停车 检查有无漏电、漏水、漏气现象 检查有无脱岗、睡岗现象 检查消防设施的记录情况 对突发事件处 理的方式、方法和结果 考核标准 按照 ISO9001 质量体系标准进行日检、周检和月检，对不合格项发出整改通知书 治 秩序维护 理工作流程图 交 接 班 查视管辖区域内设备、设施及重点防范部位 常规控制物 突发事件 客户信息 违规行 为 设施安全 物品控制 奔赴事发现场 详细了解并记录 劝阻、阻止、制止 按规定处理 紧急处理 原因分析 纠正措施 报告班长并逐级上报处理 批评教育 报上级处理 报公安机关 详 细 记 录 做 交 接 班 记 录 人员控制 （三）、安全、消防管理服务的标准 校区 出入口 24 小时站岗值勤。 对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。 对进出 校区 的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 对进出 校区 的装修、家政等劳务人员。