深圳美术馆物业管理项目投标文件(页)

深圳美术馆物业管理项目投标文件(页)内容摘要：

 设备、设施安全运行负责，制定设备定修、检修、维修计划并监督实施，指导 ；  督促技术岗位人员加强业务训练和学习，不断提高技术业务水平；  严格审核设备、设施维修方案；  督促完成好设备、设施维修工作。 （ 5）管理员  在管理处主任的领导下，负责客户服务的接待工作。  拟制场馆的客户服务计划、费用预算，负责客户服务的质量控制。  负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。  负责协调处理客户投诉、报修事宜。  负责建立客 户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对客户档案实现动态管理。  负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。  负责收集编排：管理信息、客户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的客户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户的沟通。  负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作  具体组织社区公益性活动。  完成经理交办的其他工作。 （ 6）展厅服务员  负责窗口咨询、服务、接待工作，处理观众投诉事件；  负责观众及展品安全，维护展厅面貌、维持参观秩序 ；  接待重要来宾，做好贵宾 室领导的接待、服务工作；  做好导览工作，兼顾贵宾室日常接待服务，协助布置展览。 （ 7）机电工  对主管负责，执行管理处各项规定和制度；  负责变配电系统的运行管理和维修保养；  负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；  负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；  认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；  按时按质保量完成设备检修工作；  定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维 修、保养记录； （ 8）保安员  对主管负责，服从上级命令；  重要出入口设置保安固定门岗 24 小时值班。 对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。 对进出的人员、车辆、物品进行监控和管理；  设置流动巡查岗、固定岗 ，严禁脱岗；  验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；  发现责任区域公物损坏向上级报告；  协助主管进行紧急服务处理。 （ 9）保洁工  对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；  认真做好承包区域的环境保洁；  在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。 （ 10）绿化工  负责展厅及办公楼花草的日 常养护及临时增配花草的定购、摆放 ；  在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。  负责院内绿化带的所有植物及花草的日常养护及临时增配花木的定购、摆放。 项目负责人简历 姓 名 王定军 性 别 男 年 龄 28 拟任职务 职 称 学 历 大专 参加工作时间 从事物业管理 工作年限 工作简历 项目名称 担任职务 时间 备注 学历证书 资格证书 机电 负责人 简历 姓 名 性 别 年 龄 拟任职务 职 称 学 历 参加工作时间 5 年 从事物业管理 工作年限 工作简历 项目名称 担任职务 时间 备注 操作证书 资格证书 （二）人员培训 培训工作原则： 理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。 培训系统的实施运作 修正 执行 培训计划 岗位应用 培训组织 反馈 评价 系统图说明： （ 1）针对管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。 （ 2）有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。 （ 3）通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。 （ 4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。 强调将理论应用到实践工作中。 培训的组织方式 （ 1）培训职责 1）管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。 2）主管级以上的管理人员根据公司提出 的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。 （ 2）培训形式 实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。 （ 3）培训实施流程 员工培训分为三个阶段，即：岗前培训 —— 岗位转正培训 —— 在岗培训。 每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见《新员工公共培训科目》。 三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。 转正以后员工将接受长期连续的在岗培训。 所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。 培训内容及目标 （ 1）新员工公共培训科 目 序号 公共科目名称具体内容 一 礼仪知识： 常用礼仪知识 《 明喆 物业管理公司仪表、仪态、 培训考核 行为规范》 二 服务意识： 职业道德教育 如何处理业主与住户投诉 与业主住户的沟通技巧 三 企业文化： 公司发展史及基本情况介绍 公司经营理念 《员工手册》 内部管理规章制度 四 项目基本情况介绍及二次装修管理要点 五 行业法规：建设部及深圳市物业管理方面的法规条例 六 物业管理基础知识 七 安全知识及消防知识 （ 2）保安员及车管员培训科目 序号 培训 内容 培训频率 培训目标 一 单兵队列动作 三大步法 体能训练 逢周一至周五 每天训练一小时 培养组织纪律性 练就扎实基本功 二 擒拿格斗基本功 捕俘拳 防卫术 逢周六、周日 熟练掌握擒敌 及防卫技能 三 内务管理 每周一次检查评比 保持宿舍干净整洁 四 工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析） 每周一次 提高思想觉悟总结自身存在不足 五 《保安服务工作手册》 每月一次培训考核 熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准 六 保安服务的规章制度及相关法规政策 每月一次培训考核 熟悉相关法律常识，提升理论水平 七 《消防管理工作手册》 每月一次培训考核 了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责 八 突发事件的应急处理，紧急集合演练 每季度一次 提高突发事件处理能力 九 消防实战演习，伤员救护知识 每半年一次 提高消防实战能力 （ 3）维修技工培训科目 序号 培训内容 培训频率 培训目标 一 工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流） 每月召开一次 提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平 二 内务管理 每月一次检查 保持宿舍干净整洁 三 《维修服务工作手册》 《设备管理工作手册》 《消防管理工作手册》 每月一次培训考核 熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识 四 房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准 每季度一次培训考核 熟悉相关法律常识，提升理论水平 五 场馆内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围 每季度一次培训考核 了解和熟悉场馆状况，提高工作效率 六 土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识 每半年一次培训考核 提升技工综合能力及素质 七 设备及机具的操作演练和保养规程 每半年一次 培训和考核 检验技工实际操作能力 八 技术大比武 每年一次 综合评比，提高技能 九 消防实战演习 (配合保安部 ) 每半年一次 提高消防实战能力 （三）人员管理 量才录用，培养提升 我们在用人机制上：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训：强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。 在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘标准择优录用。 不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则。 在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、 岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。 默契合作，充分授权 强调分工合作的工作态度。 我们将采用管理处主任全权负责的直线职能管理方式，各项目组本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免各岗位职责的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。 同时我们倡导全员协调管理（在其他章节有相应阐述），员工应以合作的姿态开展工作。 倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处主任。 学会授权是我们对管理人员的基本要求。 管理处主任通过授权，将更多的精力和时间放在把 握全局，正确决策上。 各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。 同时，通过授权，每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求，让业主在第一时间得到满意的服务。 同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。 对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。 坚持分级指挥和逐级反馈的原则。 我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。 管理处主任及各项目经理根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。 无特殊情况下，管理人员不得随意越级 指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不得越级请示。 定期考核，绩效为本 绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。 其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。 管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。 通过公司质量管理部等相关职能部门、管理处主任、的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。 第四章 制度和档案的建立与管理 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施的使用、维修 、改建和各项管理工作提供指导和服务。 针对 美术馆 的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，计算机系统对原始文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理的角度记录每一个住宅单元的生活档案，配备专职档案管理人员，建章立制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 （一） 档案 制度建立与管理 主要思路 档案资料分类：依据小区的具体情况，管理特点略有增减、各有侧重。 在管理过程中，注重对原有资料的整理，找到过往管理中存在的缺陷和不足，并进行重新的分类和补充，使其符合对 美术馆 细致管 理的需求。 档案建立抓住重新接管这一契机，整理住户全面的原始资料，并对陈旧部分进行及时的修正，最大限度的明确现有物业状况和业主的自然状况，作为分户管理的档案基础，以方便接管后日常管理。 档案管理实行原始资料与电脑管理资料综合管理。 原始资料包括：纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料包括：电脑软、硬盘储存系统；做到各种档案资料并重，互相补充，形成小区管理的无盲点网络。 区内各项管理工作必须建立档案资料，依照“采取的管理方式”中制定的规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化的档案管理体系。 建立档案、资料的分类检索 1）业主 提供的资料 a、项目批准文件 b、用地批准文件 c、建筑执照 d、拆迁安置资料 2）技术资料 、结构、设备竣工图 、附属工程及地下管网竣工图 （包括质量事故处理记录） 、水泥等主要材料的质量保证书 n/新材料、构配件的鉴定合格证书 电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 、混凝土试块试压报告 3)管理处建立的资料 4)住户资料 入住通知书 入住协议书 住户情况登记表 （二） 管理处各项管理制度目录 序 号 文件名称 文件编码 1 管理处内部岗位设置、标准。