沈阳浑南房地产项目开发策划全案

沈阳浑南房地产项目开发策划全案内容摘要：

24372790299429082 9 1 5 . 9151 7 . 62 9 . 24 1 . 66 6 . 56 3 . 66 6 . 49 4 . 705001000150020202500300035000102030405060708090100销售单价 ( 元） 2 0 6 2 . 7 1 6 0 5 . 9 2 3 1 1 . 8 2437 2790 2994 2908 2 9 1 5 . 9销售额（亿元） 15 1 7 . 6 2 9 . 2 4 1 . 6 6 6 . 5 6 3 . 6 6 6 . 4 9 4 . 71996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1997 年至 2020 年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。 2020 年 沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产极其火爆，促使 2020 年沈阳的房地产销售额大幅上升。 而反观销售单价在 2020 年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与近两年郊区及城郊中低价位大盘供应量上升及房地产整体供大于求有着重要联系。 销售额与单价的反向增长说明沈阳房产市场的销售量在迅速增大，而且消费者与开发商都更加的理性，房地产价格在回归，价值与价格在趋于统一。 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 23 页 共 183 页 商品房市场竣工面积和预销售面积对比（参考交易中心合同备案数） 2020 年，我 市新开工面积 万平方米，比上年同期增长 %，是进入 21 世纪四年来增长幅度最大的一次，反映出开发商对沈阳的房地产市场信心十足，沈阳的房地产发展驶进了“快车道”。 2020 年为“项目年”招商引资项目开始动工，虽数字还未统计出来但可以预计今年的房地产供应量还将有大幅度的提升。 3 4 9 . 5 3 4 8 . 83 6 3 . 65 8 5 . 92 2 6 . 2 2 1 6 . 2 2 3 0 . 35 1 8 . 26 4 . 7 0 %6 2 . 1 0 %6 3 . 3 0 %8 8 . 5 0 %01002003004005006007002020年 2020年 2020年 2020年50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%竣工面积 预销售面积 当年消化比率业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 24 页 共 183 页 沈阳房地产空置情况分析 （ 1）从价格方面分析（单位：元 /㎡） 目前空置商品房主要集中在高档价位，其中 40015000 元 /㎡区间的空置问题尤为突出。 总体 而言，近期沈阳市商品住房消费需求的主流仍是 20203000 元 /㎡价格适中的中档住宅，其空置率较高是因为大盘供应量较大所致。 30014000 元的中高档住宅在供应与消化量的比值较为均衡。 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 25 页 共 183 页 （ 2）从面积分析 目前空置商品住房主要是建筑面积在 121 平方米以上的，其占据空置商品住宅的比例为 84%，而户型面积为 61120 平方米的商品住房空置率同比去年呈下降趋势，逐渐成为市场开发的主流。 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 26 页 共 183 页 沈阳 2020 年 1 至 6 月份商品房销售分析 （ 1）从价格方面分析（单位：元 /㎡） 1 6 月份商品房销售套数表（单价类）8%18%57%11%4% 2%2020元以下2020—2500元2501—3500元3501—4500元4501—5500元5500元以上 价格类别 (每平方米 ) 套数 所占比例 (%) 与上年相比 (%) 2020 元以下 2368 2020— 2500 元 5279 140 2501— 3500 元 16095 3501— 4500 元 3192 4501— 5500 元 1116 5500 元以上 583 2 115 总计 28633 100 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 27 页 共 183 页 （ 2）从面积方面分析 类别套内面积 销预售套数 所占 比例（ %） 80 平方米以下 4745 80— 100 平方米 6118 100— 130 平方米 9870 130— 160 平方米 5324 160— 200 平方米 2030 200 平方米以上 546 16月份商品房销售套数表（面积类）17%21%34%19%7% 2%80平方米以下 80—100平方米 100—130平方米 130—160平方米 160—200平方米 200平方米以上 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 28 页 共 183 页 人均住宅居住面积 随着近几年居民收入水平的不断提高以及房地产行业的蓬勃发展，沈阳市居民的居住条件有了较大的改善。 从 1996 年以来的统计数字看，沈阳市人均住宅面积呈现持续平稳上涨的走势， 1996 年至 2020 年人均住宅 面积每年递增 平方米，而在 2020 年之后，每年的递增面积则达到了 1 平方米左右， 2020 年沈阳市人均住宅面积达到了 平方米。 预计在今后五年内，沈阳市居民的人均住宅面积仍会维持这种走势，房地产行业仍会维持高速发展。 注：以上数据参考沈阳市房地产信息中心、沈阳市房地产交易中心、《沈阳市统计年鉴》、沈阳市统计局、沈阳市政府工作报告。 0510152025人均住宅面积(平米） 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 29 页 共 183 页 四、沈阳宏观市场环境对房地产影响分析 城市的政治法律环境是指导房地产业发展的主要因素，政治法律环境好，将会促进房地产业的整体发展，反之则会对房地产市场的发展起到制约作用。 （一）国家宏观政策影响房地产发展 为了预防房地产业产生泡沫，国家从土地和开发商资金渠道等方面出台了多项重大政策，预示着国家已经开始在房地产业内进行资源优化和企业整合。 这些国家发布的政策对沈阳房地产的未来发展意义重大。 资金问题调整，在沈开发商面临“洗牌”。 在目前的中国房地产业，至少有三分之二的企业靠银行贷款过日子。 央行 121 文件的出台，主要内容是在房地产业的开发资金上进行宏观调控。 今年 4 月份，国务院又决定提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发的资本金比例 (不含经济适用房项目 )均由 20%及以上 提高到 35%及以上。 使得一半以上的企业面临出局的危险，开发商在资金供给上必须开发新的渠道，使融资渠道多元化。 大的开发商在这方面比较占有优势，可以依靠房地产信托和基金甚至企业上市等途径融资，而对于中小开发商在这方面则处于劣势，没有融资渠道就只能接受出局的命运。 在房地产业的土地供给上，清理整顿开发用地、规范土地流转方式、收紧土地供应袋口，这些调控政策给开发商带来的影响是十分现实和深远的。 开发商拿不到地，要盖楼只能是空中楼阁，中小开发商在融资渠道上已经注定走不了先手，想在拿地上打劫，恐怕也不是容易的事。 从 上面可以看出，国家对房地产业的调整采取土地和资金双管齐下的策略，因此未来的 3 年内，是对在沈阳的开发商的一次考验，淘汰资金实力差的中小开发商，沈阳市房地产大的品牌开发商将重新划分开发份额，沈阳房地产市场将更加规范。 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 30 页 共 183 页 （二）国家限制别墅用地政策出台，导致沈阳 Townhouse 项目遍地开花 国家 2020 年 4 月限制别墅用地政策出台，主要目的是节约土地资源，限制高档别墅的开发。 促进了沈阳同期在售的单体别墅的消化的同时，开发商纷纷利用政策的“空子”，大量开发联体、双拼的 Townhouse， 假日 伊丽雅特湾、比华利 庄园 、奥林匹克花园、莱茵南郡、香格蔚蓝等项目以超大的规模和景观资源等优势使 Townhouse 这类低密度住宅项目脱颖而出，产品定位从面积和价格 趋向经济型的别墅深受沈阳购房者的欢迎。 （三）棚户区拆迁及金廊工程，低价房热销，商业地产格局转变 2020 年 5 月，沈阳市决定在 20 2020 连续两年对沈阳市内的连片旧平房区进行改造。 全年 沈阳市拆迁近 4000 户，已涉及到的拆迁人数达 万人。 大规模的城市拆迁就像一个强有力的市场助推器，连同 2020 年 7 月份金廊工程的启动，和即将 实施的拆迁货币补偿办法一起，将潜在的市场 需求变成现实需求，提高了沈阳房地产市场特别是中低档商品房的市场消化能力。 金廊充满诱惑的远景规划让青年大街沿线的可开发土地成了沈阳炙手可热的地块，已经开始在沈阳大行其道的商业地产也将随着金廊工程的进展更显活跃。 金廊工程将聚敛更多的开发商投入到沈阳商业地产的市场竞争中来，使本就充满变数的商业地产格局发生更大更深刻的变化。 （四）近年将推出限价土地及低价房，解决低收入者住房问题 近年 沈阳市政府拟于先期启动建设面向中低收入家庭销售的低价房 40 万平方米，并将继续建设适当数量的廉租房。 同时将大力推动售房款转化为住房 补贴资金，加快推动住房货币化补贴步伐 ，这些住宅的销售对象都经过严格的条件限制，不会对郊区开发的楼盘销售造成冲击。 业乔 —— 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 31 页 共 183 页 沈阳市低价房选地规划 方案 大韩屯 高官台 榆树屯 方家栏 长白 张士 合计 居住用地面积 (公顷 ) 103 规划住宅面积 (万 ㎡ ) 140 可提供住宅 (套 ) 6700 3700 2900 4900 3140 2200 23000 （五）沈阳户籍制度的放宽 沈阳市曾于 2020 年 1 月和 8 月先后两次放宽沈阳的户籍政策： 在沈阳城市规划区国有土地范围内购买商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有权；外地居民来沈投资兴办企业，在沈阳购买总价款 20 万以上或面积在 50 平方米以上的商业网点、门市房等非居住房，均准许本人、配偶、未婚待业子女及共同居住的父母办理落户手续。 对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不作限制，尤其是允许购买二手房也可办理落户，将学历、投靠政策、人口指标等户口迁移的限制进一步打破， 加快人员在城市间的流动，极大的促进 外埠 人员在沈置业积极性，保证沈阳的商品房、二手房市 场的共同繁荣。 （六） 沈阳市城镇最低收入家庭住。