某高校学生公寓物业管理全程运作方案

某高校学生公寓物业管理全程运作方案内容摘要：

； 维修后，进行跟踪回访，对维修质量进行检验确认 内部管理 保证管理人员精神饱满，有良好服务意识和态度 制定严格的工作行为礼仪规范，管理人员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不断的加强培训； 聘请专业人员讲课，增强管理人员的服务水平； 组织学习劳动模范的事迹，增强服务意识； 组织服务竞赛，鼓励管理人员争创服务标兵。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 完成学校布置的工作，执行学校的规章制度 学校布置的工作，由管理站站长亲自指挥负责，保证按时完成； 管理站的工作以学校的规章制度为依据，工作规程不能和学校制度相抵触； 加强与学校各处室、各院系的沟通与交流，了解工作的不足之处，认真改进。 突发事件处理 作好对突发事件 的处理工作 加强平时的管理与培训，遇到突发事件，不慌不忙，冷静处理； 制定突发事件紧急处理预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理 ； 对突发事件要按程序及时汇报学校，并配合学校对事件的调查。 公寓文化建设 保证学生公寓 文化氛围的营造 积极主动配合学校宣传部、学工处，以及各院系组织开展的学生文化、娱乐活动； 联合自管会，发掘有特长的学生，积极开展各项座谈、竞赛、表演、讲座等活动； 以宣传栏为阵地，结合各类有意义的主题展开专题宣传； 支持配合学生自行组织的有意义的文体活动。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 重大节日组织公寓学生 开展活动，营造节日气氛 管理站年初制定全年重大节日活动计划，以便提早组织、安排活动； 逢重大节日，安排专人负 责学生公寓的装点，如有需要公司总部提供资金并派人支援； 积极配合学校有关重大节日的工作安排。 第五章 学生公寓的日常服务项目及采取的措施 第一节 概 述 针对某某高校学生公寓的特点，我们的日常服务工作将由接管期、常规期二个部分组成。 接管期，对学生公寓内部充分了解，通过接管验收，进一步熟悉物业整体的各项性能特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到防患于未然。 并在此基础上制定各类与贵校相关的接管文件。 ，配合甲方参与尚未安装设备的安装、调试、开通、运行以及已安装但尚未调试设备的调试、开通与运行等工作。 ，配合甲方参与设备安装、装饰等工程的竣工验收工作。 ，从物业管理之角度，对已安装的设备提出可改善的可行性建议，以使今后设备能够高效地运行，并为实施专业化物业管理带来便利。 ，配合甲方做好学生公寓内装修监管工作。 ，按照档案管理的要求，建立与完善所托物业的各项工程技术资料。 对所托物业的前期介入 ，我公司可另行向校学生处呈报详尽的《某某高校学生公寓物业管理前期介入服务运作实施方案》 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第二节 常规期的物业管理服务项目及措施 一、投诉管理 投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极具技巧性的工作，迅速、及时、合理的处理师生投诉能赢得师生的信赖，反之将伤及管理处形象及企业荣誉，破坏与师生之间的良性关系。 为此我们制定了详细的投诉处理流程管理规定。 师生投诉由管理站的控制中心统一处理，具体管理思路如下： （一）投诉接收 师生可通过电话、来访、书信、网络或其它形式投诉，公寓管理站值班人员对投诉的内容进行分类。 对 于非管理站职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向师生说明缘由并协助师生通过其它渠道予以解决；对师生的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向学生公寓管理处主任汇报，由管理处主任按权限处理。 （二）投诉处理 为实现投诉处理的高效率，管理处 24 小时接受师生的投诉，值班人员做好投诉记录及电脑登记备查。 对于维修方面的投诉，我们要求维修人员十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应的处分。 对于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并及时与师生约定 回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向师生进行解释，普遍性投诉问题由管理处房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 在居住区公告栏集中公告解决措施。 对于因管理原因产生的投诉，每半个月进行总结并提出改进的具体方案。 此外，我们将每季度向师生公布一次“管理报告”以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。 （三）投诉回访 师生有效投诉处理完毕后，由管理处以电话或上门的形式回访，以征求师生的意见，同时在《业主意见登记表》上做好回访记录，我们要求回访率为 100%。 二、安全消防 （一）、根据贵校学生公寓的特点，为了确保同 学的人身安全和财产安全，我公司特制定了以下学生公寓安全管理办法。 在学生公寓的出入口实行 24 小时值班制度，值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。 对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。 值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学生公寓，来访客须在公寓大厅等候，学生家长进入公寓内必须登记。 每天晚上对学生公寓寝室进行抽查，杜绝外来人员留宿。 对迟归和不归的同学进行登记，及时教育，并将情况报告学生处。 严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。 消防管理是学生公寓管理的一项极其重 要的内容，尤其是学生公寓中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必须十分重视消防，我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，保证设备随时能用。 消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。 我公司在平时的公寓管理过程中，积极向学生开展放火宣传，普及消防知识；对员工 每半年进行消防知识的培训，落实有关消防措施；制定详尽的《学生公寓突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 反应预案》，在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，遇突发事件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保学生公寓内的学生的人身安全。 三、设施维护 在某某高校学生公寓的公共机电设备及物业管理工作中，我们确立以“管养合一”的方针，制定合理的管护计划，建立和健全科学的服务态度，切实做到为业主服务。 （一）给排水系统的 养护管理 给排水系统是指所托物业本体的冷、热水管道、阀门、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。 加强巡视检查，检查范围包括室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。 维修组水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次。 巡视检查可发现管道渗漏、阀门滴水、下水管道堵塞、阀门开关情况、水箱浮球阀是否卡住、泵房水泵压力、电机运行有无异常等。 一旦发现问题，及时维修解决。 （二）供电系统的养护管理 所托物业内部的配电房首先要符合“四防一通风”要求。 所托物业配电房的巡视要做到“一 看二闻“，即看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味，闻是否有异味，发现问题要及时查明原因，立即处理解决。 （三）电器设备的养护管理 电器设备除变配电设备外，还有公共照明、热水器、消防系统等部分。 维修人员做好巡视检查工作，如：各种电机运行的声响；仪表显示的表值；安全出口灯的好坏；公共地方照明灯的完好等等，具体要求如下： 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 （ 1）、所有巡检都应有详实的记录； （ 2）、公共地方的照明灯应定期更换； （ 3）、公共地方的电源插座、接线盒箱等应无脱落和缺盖； 配合校保卫 对消防及电机半年进行一次试运行； 消防设施的维护保养； （ 1）、消防设施设备平时要注意加油，防止锈蚀。 （ 2）、对于管道和阀门，要检查管道有无渗漏，阀门是否漏水，开关是否灵活，关闭是否严实等。 （ 3）、定期检查消防水龙带、接口是否老化，管带是否霉变和发脆，如查出不合格现象要及时更换。 （ 4）、灭火机应定期检查压力，对于过期失效的灭火机要及时更换。 （ 5）、对管理处员工应进行消防知识教育培训，每年进行 12次消防演习，使人人都会使用消防器具，都能处理火灾事件。 附：设备故障维修工作程序 设备出现故障 在《设备台帐》中进行记录 填写《维修保养任务单》，并向业主汇报 NO 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 四、环境保洁 保洁作业要求 我们将逐步依据 ISO9001： 2020 版的标准，进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，创造一个优雅、整洁、文明、舒适的学习和休息环境。 根据学生公寓的清洁保洁特点，我们将严格坚持 “高标准、规范化”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，做到眼看无垃圾、手摸无尘，确保学生公寓垃圾日产日清，无蚊、蝇等“四害 ”孳生。 保洁员将根据学生公寓保洁区域划分责任范围，落实责任人；根据各保洁环节的不同，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定保洁作业制度；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。 (1)做好保洁工作的监督、检查。 保洁员在工作过程中，根据保洁工作要求进行自查。 (2)站长对保洁工作进行日检、周检，发现保洁工作质量问题，及时督促保洁员予以纠正，并做好检查记录。 并定期组织保洁员对保洁工作中存在的问题进行研究、总结，配合业主共同联系保修单位（或供应商）排除故障 填写设备台帐 按设备维修程序进行 能否自行 维修 NO YES 维修结果反馈 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 整改。 保洁作。