旅游地产项目综合发展策划报告

旅游地产项目综合发展策划报告内容摘要：

，注重细节； 营销策略上做差异化，合理引导消费，冲击市场； 中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。 定位需求机遇资源竞争定位观点 第一部分项目前期定位 全程伙伴 合作共赢 定位说明：“香格里拉” —— 一个美丽而又神秘的东方传说。 据说，有一位英国探险家乘飞机环游世界，因故迫降于我国西 南某地，在那里，他发现了一个人间仙境，一个美丽、宁静、和睦的世外桃园。 此后，香格里拉的故事更是在西方风靡不止，世界性的寻访香格里拉热成为永远新鲜的话题。 一个个香格里拉被发现，真正的香格里拉似乎只在人们的想象之中„„ 山水新城落入凡间的香格里拉一、项目整体市场定位 全程伙伴 合作共赢 泛休闲山水人文生活城 生态地产先锋创新21世纪泛城市化城居观念 定位说明：项目区域优秀的历史文化与人脉资源，为本项目发展提供了导向。 在深度挖掘项目地本身的先天资源的前提下，融合当地历史文化、现代生态居住及观光旅游等多种功能于一 体，以一个未来人文休闲新城的姿态，配套适当的公共服务设施，最优化项目的资深特质。 本项目包含的深层内核定位于休闲度假的概念，同时借助科技和历史文化展示手段，大力发展和开拓环保型养生居住、科技成果展示、休闲娱乐等三大主要功能。 二、项目产品定位 全程伙伴 合作共赢 生态型度假新城体验式休闲乐园 定位说明：本项目综合地缘人脉、生态型自然景观以及合理的科技、旅游、人文开发于一体，以新经济模式下复合型、综合型产业形象入市，以自身优势资源，同步 2020年北京奥运，以大北京经济圈开发浪潮为背景的全面综合型业态冲击市场，借 助合理的自然资源开发利用以及全新的生态型开发理念，真正使本项目成为一个集度假型、休闲型的旗舰级景观新城。 三、项目整体形象定位 全程伙伴 合作共赢 万城山水易城天下山水世界城 四、项目命名建议案名释义： 产品规划设计集休闲、科技、郊游、娱乐、生活为一体，立名 —— 万城山水，在塑造开发企业市场品牌的同时，以万城的大气，山水之情怀面向市场，从产品的角度说明本项目建筑产品的大气与稳重，同时体现出项目整体规划设计完善的一体化生活，直接引领潜在客户意境思路。 万城与山水景观的结合充分诉求出项目的开发理念与生活思路，成为居者 物质与精神的栖息之所。 山水易城 全程伙伴 合作共赢 泛北京圈内的中、老年养老人群保定及易县的返乡归源人群易县当地人群北京经济圈内的高档消费群体旅游观光休闲消费的大众客户群体 五大消费人群 五、项目客户群定位 全程伙伴 合作共赢 主力目标客户群 北京中高端有产阶段人群，比例 70％ 定位理由： �北京距离易县 130公里，车程一个半小时，时间距离都在北京客户心理承受范围之内； �易县旅游度假人口中近 60％以上的客户来自于北京，推断北京客户对此认可度较高； �较北京类似的休闲度假项目而言，本案价格优势，在相 同的景观与旅游资源下，可满足各类人士需求； �虽然本案较之北京地产项目可具备优势，但北京普通人群于本案仍然无福消受，在于其消费心态的差异； �中高档有产阶段客群，不但拥有了足够的经济实力，同时还有足够的时间来享受生活，特别是在追求了 一定的物质财富之后，对于精神、内涵层面的追求越来越被客户所看重。 全程伙伴 合作共赢 主力目标客户群 消费心态： 交通是基础：较为看重交通的通畅性及便利性，交通是客户选择物业的基础； 环境是关键：环境是左右其是否购买的关键因素，购买的是自然环境及社区环境所营的休闲度假生 活氛围； 配套是核心：客户更看重其特色性和娱乐性，而并非其完善性，休旅地产的社区配套应满足客户的娱乐性； 总价合理性：由于项目周边旅游资源的知名度不足，对于中高端有产阶级客户而言，项目总价仍是一个不得不考虑的问题，特别是对于异地转业的北京客户而言，其更为看重项目总价的高性价比； 产品协调性：别墅产品自然是对休旅地产项目的最好诠释，对于中高端客户而言，别墅类产品将是其最有意愿购买的物业类型。 全程伙伴 合作共赢 次要客户群 来自于地区周边县市人群，比例 20% 定位理由： 地区周边县市客户主要来自于保定地区、 天津等地的客户群体，其目前便是易县旅游度假人群的重要组成部分之一，本案所在的区域周边就散落着一到两家有保定投资开发的旅游度假村，可见其也是本案主力客群之一； 考虑其消费能力，以及有无较高生活品质享受的心态成为关键，因此仅将其作为本案的次级客户群体。 全程伙伴 合作共赢 游离客群 投资性客群、企业型客群、归乡、养老客群，比例 10% 定位理由： 不排除外地或当地投资型客群的购买，但鉴于当地投资市场发展的滞后性，以及北京等外地客户来此投资置业的不确定性，故其将作为本案的偶得游离客群； 度假村将成为公司举办会议、 并组织员工度假的首选场所，因此，预计本案将有少量公司团购现象； 本案区域周边景观优势明显，可谓人杰地灵，安静闲适的居住氛围还将吸引一定数量的养老及归源返乡客群众来此置业。 全程伙伴 合作共赢 第二部分项目整体规划策略 一、整体规划建议 就本项目来说，区域风景秀丽，项目地可开发利用的山、水资源丰富，生活氛围幽远而纯静。 每一座山，每一棵树，每一片水真正诠释了惬意生活的内涵，同时本区域内丰富的历史文化与人文底蕴，更为项目增添了一种禅缘意境。 水有灵性，山有动性，人有和谐性，本案在此基础上，综合旅游观光、生态养生、历 史文化、科技生活、休闲度假，创造出项目特有的规划设计思想 —— “山水环境”、“和谐生活”、“人文底蕴”三者之间“天人合一、物我谐和”的关系，充分发掘与利用项目地优越的自然资源，建立旅游地产全新开发模式使每一位居者与到访者在此真正达到“纵情自然物我皆忘”的境地。 以“自然”、“和谐”、“人文”为内核，以“自然 +文化 +休闲 +养生”为目的的规划开发模式，使建筑、人、自然有机结合，使其真正体现生活之趣，形成“全新休闲生活”概念。 全程伙伴 合作共赢 休闲度假旅游观光居住养生 人文香格里拉之城 �生态的 �自然的 �健 康的 �历史的 �科技的核心观点：以城市的名义构建集生态、科技、节能、健康、艺术于一体的泛城市化大型人文居住主题公园 二、整体规划前景 7500亩首席山水新城 全程伙伴 合作共赢 三、整体规划方案 一轴 —— 景观纵深轴 位于项目地正中央，直北走向，以各种不同风格的雕塑、小品、园林和住区观景中心以线性排布横贯整个项目地南北方向。 两带 —— 主水景带、次水景带 主水景带 .目地东 .，自南向北走势的 南水北调工程，在项目东北部形成大面水域；次水景带 —— 自西向东的易水河地表流域，位于项目地北侧，意为“主水景带”的支流，微型地 表径流，与南水北调交接。 多中心 —— 多个分散的开发组团 作物科技培植园、人环科技研发展示中心、高尔夫球场、环保科技展示中心，组成各自独立的观景中心，以增强每片区的均好性。 全程伙伴 合作共赢 三、整体规划方案 一轴 次水景带主水景带中心组团高尔夫球场星级酒店燕国城观光接待及文化会馆老年大学作物科技培植园 全程伙伴 合作共赢 旅游观光体系生态养生体系历史文化体系商业零售服务体系科技住宅体系配套服务体系 三、整体功能规划 全程伙伴 合作共赢 休闲观光体系 易水河、高尔夫绿地以及人工山体蓄水河滨 以现有自然资源为基础，配合人工自然景点开发，大力发展项目地域内旅游资源，以真正的香格里拉姿态面众。 最大化吸引游客，炒热地段价值。 全程伙伴 合作共赢 生态养生体系 在纯天然开发背景基础上，大力发展生态型资源，为中老年人提供休养生息的纯天然养生栖息之所。 以此打造项目品牌感染力。 纯天然生态副业培植场以及高尔夫球练习场、沿河栈道等 全程伙伴 合作共赢 历史文化体系 站在弘扬历史文化的角度上，大力挖掘项目地域内文化及历史传说，通过对现有文化资源如荆轲塔、燕国城等一系列文化资源的再开发，达到项目强盛的知名度 与市场穿透度。 全程伙伴 合作共赢 商业零售服务体系 因项目体量大，因此也就要求本项目内在服务的完善性，在做好景观旅游的同时，需不断完善项目地域内金融、零售以及通迅服务等各类商业及零售服务，包括对超市、通迅、酒店、洗浴等服务保障，以满足各类人士所需，为生活与旅游提供方便。 银行、超市、邮局等 全程伙伴 合作共赢 科技住宅体系 着重体现于项目产品的生态与智能化包装，使业主在山水怀抱的周时享受到生态的、智能的优越生活，同时提升产品档次，从而有效规避无差异化竞争，树立项目品牌形象。 以菜单式智能化家居生活 方案为业主量身定做新型科技住宅体系。 全程伙伴 合作共赢 配套服务体系 介于大体量的开发，配套服务体系于本项目至关重要，其对于增强客户的购买信心以及开发企业的品牌建立有着重要意义。 骑警安防体系、酒店餐饮体系、医疗卫生物业及客户服务体系等 全程伙伴 合作共赢 四、产品功能规划 产品形态包括：易水河景观观光带、燕国城（荆柯塔）、科技作物培植采摘园，以 “副业经营 ”的模式，吸引客户投资并为其提供长期的资金收益。 位于项目西侧地块。 规划有幼儿园、小学、中学以及老年大学以满足需求项目产品形态以花园洋房、独栋、双拼 、四拼、六联排以及老年公寓组成。 产品形态：地块内布置多个社区休闲会馆。 老年活动中心、可举办周末社区中老年舞会，免费放映经典影片，同时包括健身运动馆、网球场、保龄球、羽毛球场、篮球场、高尔夫球场、会员制图书馆、棋牌室、沙弧球、桌球、水吧、洗浴、壁球、乒乓球等。 产品形态包括：中小型商业卖场，集购物、金融、餐饮、医疗为一体，业态包括超市、茶道、诊所、生果、餐厅、音像、银行、邮电、净菜市场等。 居住功能度假功能教育功能休闲功能商业功能 全程伙伴 合作共赢 贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，结合 资源景观营造自然、健康、轻松、温馨的社区环境氛围；追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化，满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的建筑群落。 技术生态 根据自然生态最优化原理，选取一座三星级生态休闲会所（同时作为生态科技研发展示中心），通过工程手段来设计和改造建筑系统内的结构。 本项目建筑中可实施的技术分为三个层次：地域技术、中间技术和高新技术。 地域技术就是根据建筑 所在项目地域的气候、环境条件而采取的自然、原始的生态技术，其特点是对自然规律的巧妙运用，例如诱导式的构造技术、被动式的太阳能利用技术、自然建筑材料，中间技术便是利用投资不高且目前比较成熟的机械或人工技术，其范围比较广泛，包括太阳能热水技术、绿化技术、节水技术、生态建材技术等。 高新技术就是以科学最新成就为基础的技术，它是人工智能与技术的高度集成，主要有高新材料技术、智能控制技术、太阳能发电技术等。 五、生态会所设计建议 全程伙伴 合作共赢 景观生态 建筑生态设计中注重视觉上的生态景观，它体现建筑与自然环境的共 生关系。 除了被动与周围环境融合外，景观生态设计通过利用自然生态规律，还可以改善微观气候，也就是顺向设计。 顺向的景观生态设计能够有效减小建筑的能量消耗，降低开发成本，并调节小气候，为人类的环境创造带来新的生机。 全程伙伴 合作共赢 文化生态 对于本项目建筑的文化生态设计主要包含三个方面：地方文化民俗的保留发展、乡土技术与新技术手段的混合运用以及建筑材料设备的地方多样性。 全程伙伴 合作共赢 A。