房地产市场研究报告桂林市九里香堤项目原水榭华庭市场定位分析报告

房地产市场研究报告桂林市九里香堤项目原水榭华庭市场定位分析报告内容摘要：

业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 有意在桂林置业的南宁 ,柳州等地人士或港澳台人士 10% 其他 5% 图十四 目标客户定位 b、投资客与用家比例 一般认为，投资客与用家是房地产交易中买方的两中不同形态，两种客户最大的分别在于其购买房地产的动机是不同的，投资客是出于投资的角度来考虑问题，因而物业的升值潜力是首先考虑的因素，而用家是房屋以后的实际使用者，所以更加注重房地产的所提供的使用功能和附加价值。 当然，作为同一种行为的两个不同形态，两者在一定的情况下都有可能发生转变，例如先投资或自用，或者先自用后投资，甚至有投资自 用一起的客户存在，但是就现阶段而言，我们仍然将其做一个大概的区分，以指导我们针对不同的目标客户进行不同的推广30%15%15%10%15%10%5%新兴行业私企老板 政府公务员高级技术人员民航高级职员及空姐西城区公私企业老板及高级员工南宁, 柳州等地人士或港澳台人士其他 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 活动。 我们先注意一下两者之间对于房地产的不同关注点： 实际用家： 这里的实际用家是指购房者的目的是为了自住、使用或亲友需要，购房人往往经过长时间的反复比较和斟酌，考虑的因素较多，主要有以下几方面： 追求物美价廉： 房屋的位置、采光朝向、户型、配套设施等，每个用家都会进行多方的比较斟酌。 重视价格水平： 对于实践需要的买房者来说，不管其是否具有相当的经济实力，对于价格与欲购物业的素质是否相称都相当的重视，有钱的也不愿意“贵价钱买个便宜货”。 生活配套设施： 生活小区内的各项设施是否完备，附近的学校、医院、商场、市场、娱乐场所等与用家生活密切相关的方面是每个购房都必须考虑的问题。 交通情况： 最好离各主要商业区、行政区、车站等距离近一些。 区内及周边环境： 都市人都向往在忙碌的工作后得到一个安静、舒适、幽雅的居住环境。 建筑的设计： 房屋的设计的实用性，通风、采光是否良好，各功能区的划分上符合现代人的需求。 物业管理： 良好的售后服务才能取得客户的持续好感和信赖，让客户高枕无忧。 投资客户： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 它是指买房并非为了自住，而 是看好物业前景具有升值的潜力，作长线收租的投资者。 他们的心理特点主要为： 注重物业的升值潜力 ，物业的升值潜力是吸引投资者的重要因素。 关心物业租金回报率 ，投资者都是确定物业具备良好的租赁前景才会有购买意愿，而且高回报可以抵消一部分银行贷款。 重视专业咨询 ，投资市场意识强，专业的市场分析和推荐可增强投资者的信心。 控制前期投入 ，首期尽量小，宁愿多付利息，最好租金与月供接近。 通过上述的分析以及前期针对目标市场所做的市场调查，我们认为在桂林市场上，是存在有一定的投资客户比例的，例如以别墅市场而言，这几年风行的自 建别墅就有一部分是用来自己建设后以后投资之用，同时桂林市场上还有很多的炒家存在，在项目开发前期以较低价格介入市场，待物业销售后期或项目升值后再抛出，以赚取差额利润的现象在很多项目够存在。 具体到项目来看，别墅属于高端消费品 ,其自身的特点和桂林人的居住置业习惯决定其市场消费的特殊性 ,故新基地认为本项目是 : 以实际用家型为主，投资者为辅。 预计比例为： 保守估计 : 实际用家：投资客 ＝ 9： 1 乐观估计 : 实际用家：投资客 ＝ 8： 2 定位诠释 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 a、具体的项目客户特征请参考《桂林市水榭华庭项目市场调研报告》第五部分《细分市场结构描述》中关于客户特征的相关描述。 b、所谓的保守估计是指项目在地产投资环境恶化，可投资竞争楼盘增加以及项目本身规划和回报额没有达到投资者心理预期的前提下投资比例。 c、所谓的乐观估计是指项目在地产投资环境向好，可投资竞争楼盘减少以及项目本身规划和回报额达到投资者心理预期的前提下投资比例。 d、抛开非项目可控制影响条件而言，项目需要要想增加投资客户比例，最好的途径莫过于在项目的销售阶段，注意调节和控制项目的推广时间、推广价格以及推广手法，使得项目在桂林市房地产市场上成为全城关注的热点，并 给予客户明显的升值空间，吸引投资者介入。 e、预计在项目已定的三种户型：独立别墅、双拼别墅和 TOWNHOUSE中， TOWNHOUSE 以其总价低、户型新颖的特点将会成为投资的热点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、物业总体定位 定位原因 所谓物业总体定位就是根据以上目标客户的心理特征、购买偏好以及本项目所具有的优势条件，为本项目所营造的一个明确的物业定位方案。 就项目所在的桂林市场而言，之前的众多楼盘都还没有出现一个鲜明的定位特征，体现项目自身在市场上某一类产品中的细分类别，在和发展商的多次沟通中，我们 也发现项目的最大竞争对手麒麟湾也是犯了相同的错误，没有进行具体的自身定位，因而自身的产品也变的很容易就被市场上出现的同类型产品超越。 我们认为，项目的物业定位，是整个报告的核心部分，也是指导项目推广的主要依据，在以后的项目具体运作之中，由项目物业总体定位所延伸的种种 USP（独特销售主张，即通常所说的“卖点”）将是项目营销推广的重点。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 定位内容 桂林市引领全新生活理念的国际化精品休闲别墅社区 定位诠释 a、“国际化”的含义来源于以下几点：国际化名师打造，以柏涛和欧博等国际化的设计公司作为项目的主要 产品设计者，必将赢得客户对产品的认同；同时项目的设计方案也将国际上最为流行的设计理念引入桂林；国际化定位的另一优势在于其定位高度明显高于市场上的竞争对手； b、“精品”概念的提出，是指明项目无论是在产品设计、产品建设还是产品的营销推广上都非常注重细节，这也与桂林市房地产市场上以往的粗放型开发有着本质的差别，精品概念的引入，表明发展商在产品和服务的各个方面将桂林市房地产开发的水平上升到另一个新的层次； c、“休闲”是项目的主题定位，在对项目的设计过程中，项目除了提供普通的住宅功能以外，还加入休闲的要素，并以此 作为项目的最重要的特征出现在市场消费者面前； d、“引领全新生活理念”是整个项目各个方面定位和特色的最终归结点，无论产品多有特色，也无论产品的营销推广做的多有特点，客户始终关心的是自己未来在项目中所能得到的生活品质有多大的提升，这一点，对于别墅的消费者而言，尤其重要，所以，在项目的全程推广中，我们都要时时刻刻提醒潜在客户，在九里香堤得到 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的不仅仅是“钢筋加水泥”，也不仅仅是漂亮的立面和园林，而是一种全新的，桂林从来就没有过的生活方式和生活理念，这种理念，并不是口头说的虚的东西，而是体现在项目所提供的各种产品和 服务上面，让客户衷心接受这种理念并从中间得到实惠，正是项目定位的精髓所在。 e、“桂林市”和“别墅社区”的引入，是标明项目的位置和项目的产品特性，以区别于其他的项目。 f、项目物业定位的各个分解就是项目 USP 的来源，在后续的推广活动中，将对其进行进一步的理解和深化，加以包装，用来吸引客户的注意力和促成客户购买。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、项目功能定位 定位原因 项目的功能定位是指项目针对消费者所能提供的功能，一般而言，住宅类房地产项目所提供给消费者的主要是“居住”功能，但是针对项目的特殊性，又有不同的居住档次 和附加功能提供。 定位内容 以提供中高级居住功能和高尚生活配套为主的别墅社区 定位诠释 a、项目提供的主要功能是项目的居住功能，与项目的总体定位相符合的是，本项目提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本项目提供的是别墅类产品，因而具备较为高级的居住享受，包括花园，大面积露台，低楼层、独门独户等特质； b、项目的自然环境和小区生活环境优越； c、小区的物业管理水平一流，为业主入伙后提供完美的生活日常生活服务； d、小区自身有会所，商业，娱乐，餐饮，室外休闲设施等多种配套，满足业主各方面的生活需 要； e、针对项目目前周边配套设施并不完善的情况，项目还利用小区巴 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 士等配套设施对项目的配套功能进行延展。 五、项目形象定位 定位原因 对于项目的广告诉求而言，除了以上物业定位的要素之外，更重要的是需要树立明确的项目形象，项目的形象定位更多的是体现物业本身的优势和内涵，而对于别墅物业而言，项目优势与内涵的诉求显得尤其的关键。 因为，别墅物业的价值除了体现在产品设计（如建筑形体、内部环境）、区位地价之外，更多的是体现在稀有资源的占有、以及营造内涵所带来的物业附加值。 定位内容 健康休闲的纯别墅高级住 宅区 定位诠释 针对项目本身的特点，新基地认为项目可以在如下几个方面进行形象方面的延展： a、亲水性； b、休闲； c、充分发挥项目优势，引入健康和养生概念； d、国际名师精心打造； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开 发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 e、强式组合，信心保证； f、具备强烈的人文气质； g、高级住宅社区，非一般住宅所能比较； h、相对于竞争对手而言，价格非常实惠。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快。