房地产市场研究报告博思堂20xx年苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告

房地产市场研究报告博思堂20xx年苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告内容摘要：

人口 方面：相城区目前 当地人口约有 34 万 人 ， 外来人口约 15 万人。 在经济方面：相城区工业经济基础雄厚， 拥有 14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区） ，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。 至 2020 年 4月，新镇名 面积（平方千米） 人口（人） 元和镇 128620 渭塘镇 66741 黄桥镇 37143 黄埭镇 61060 东桥镇 36634 太平镇 32578 阳澄湖镇 48787 北桥镇 44336 望亭镇 41985 合计 497884 批外资项目有 14 个，新增注册外资 9390 万美元，新增到帐外资 1154 万美元， 2020 年累计新批外资项目 56 个，注册外资达 33302 万美元，到帐外资 5170 万美元。 目前全区已实有外资企业 797 家，注册外资达 亿美元，到帐外资达 美元。 世界 500 强日本 “ 住友 ” 电装株式会社、台湾佳能等 100余家外资企业已欣然落户。 博思堂观点： 相城区经济的腾飞，为区域内各行各业的发展提供了强劲动力，尤其是对相城的房地产发展有极大的推动作用。 同时这些工业园和开发区的企业白领和管理者将是本案今后的一大客源。 同时相城区民营经济发达， 2020年全区新发展私营企业 1170户 ，其中一产企业 23户，二产企业 904 户，三产企业 243 户，一产和三产所占比重比 05年的 %提高了 5个百分点； 注册资本为 亿元 ,同比增长 %，其中区外股东投入注册资本 ，占 %，区内股东投入注册资本 亿，占 %，区内股东注册资本投入比例增幅首次超过区外股东，本地股东投资能力正在不断增强。 博思堂观点： 私营经济的兴起不仅在经济上大大推动了相城区经济的不断腾飞，同时 这些私营业主也是房地产中高端市场的主力客户 ，也是本案花园洋房和叠加别墅产品的目标客源。 二、 城市总体规划背景分析 苏州城市发展规 划 苏州市城市空间布局十几年来拓展迅速，先后历经“单一古城”、“古城新区”、“一体两翼”三阶段发展模式，目前正处于由“一体两翼”向“五区组团”的过渡阶段。 以园区为主体的东部将成为城市首要发展方向，北部次之，南部以优化整合为主，为有效利用中心城区集聚辐射带动能力，环古城区三大新城开发建设已全面启动。 十一五”期间，苏州按照“组团式带状城市发展模式和 “东拓、北进、西控、南优” 开发要求，在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，强化中心城市的集聚辐射带动能力，提升市域中心地位。 相城区城市发展规划 相城区地处苏州市“两轴三带”产业发展战略中两轴相交地带，区位交通优势明显，“一主一副，两翼齐飞”的城区发展策略将使其成为苏州城市化进程的重要推动力量。 相城区未来发展规划 功能定位 规划布局：“一核三片”组团式布局 规划布局 ：“一核三片”组团式布局 元和镇规划 —— 中心城区地位的确立 中心城区的建立 以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新 205 省道（相城大道）为城市发展轴，整个相城区沿着相城大道往北发展；中心城区徐图港为景观发展轴；确定了东至 205 省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积 35平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区，树山 高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。 东部、西部为新城、中部为老镇改造。 其中： 东部新城共约 ，以蠡塘河为界，以北为工业区，南为居住和商贸区； 西部新城共约 ，北部为工业区，南部为居住区； 中部老镇区将逐步改造成居住区和行政商贸区。 按照相城区的建设规划，中心城区将形成 25万人口的规模。 相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的 投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台。 三、 政策背景分析 重点政策解读 “ 9070”政策 2020年 10月，国土资源部明确规定，房地产住宅开发项目，项目 90平米以下户型面积不得小于总体建筑面积的 70%。 博思堂观点： 这个政策就苏州来说：比较符合苏州日益凸现的“ 移民城市”特征，增加大量的 90平米以下的户型比例符合“新苏州人”的需求特征，这也是目前苏州房产公寓市场最强劲的刚性需求。 老苏州人有着强烈的居住情结，而苏州人在这个层面上不是很浓烈，如果解决交通问题他们一般会选择环境和产品更优的社区。 土地增值税政策 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得的增值额征收的一种税。 2020年 2月国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令。 即对 凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人 征收一定税额，对以下三种行为征收，① 国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为 ② 国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为 ③ 对转让房地产行为征税。 土地增值税税额计算公式： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 :  增值额未超过扣除项目金额 20% 免征  增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额 =增值额 30%  增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 土地增值税税额 =增值额 40% 扣除项目金额 5%  增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 土地增值税税额 =增值额 50% 扣除项目金额 15%  增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额 =增值额 60% 扣除项目金额 35% 备注： 公式中的 5%， 15%， 35%为速算扣除系数。 相城区地方政策 （ 1）区级财政设立服务业引导资金，并简化文化、休闲娱乐等审批程序 该政策主要是对大型商场、连锁购物中心等商贸企业和新开发的大型游艺、旅游景点、体育健身、四星级以上宾馆等休闲旅游业项目给予资金扶持，并且简化新办文化、休闲娱乐行业等服务业企业的审批程序。 这一政策出台，直接为该区域的商业发展创造了大好机遇。 （ 2）大型专业市场可租赁非农用地，直接导致专业市场开发量的增加 允许新办大型专业市场租赁闲置的工业用地或农村集体留用的非农建设用地，新引进的物 流企业用地可以按照工业用地的价格出让或租赁。 目前已开发的规模化专业市场有蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城等。 由于有特别政策庇护和得天独厚的区位优势，将会促使商业地产开发商们纷纷将阵地转入相城，同时准入门槛低，导致开发量的增加，竞争就会随之加剧，对于本项目是不利的。 政策分析小结  一方面， “ 9070”政策 使得今后的住宅市场上 90 平米以下的小户型唱主角，同时国家也严厉打击炒房行为，使得房产投资与投机客的比例有所下降。 土地增值税的严格征收，也使得开发商的利润空间进一步缩小。  另外 一方面，相城区地方政府鼓励大力发展商业（特别是专业市场），不仅给予政策上的支持还有资金上的支 持，增强区域的人气和凝聚力。 这使得相城区的商业这几年得到大力发展，许多大型专业市场的进驻如蠡口家具城、中国服装城、中翔小商品批发市场、渭塘中国珍珠宝石城为相城区未来商业地产的发展奠定了基础，同时 这么多发达专业市场内的部分商户将成为本案的主力客户。 四、 背景分析研究总结 从宏观经济角度来看，相城区目前仍处于苏州 5组团的最末，经济还相对落后，目前仍以发展特色农业经济和专业市场为主要产业。 从相城区的发展规划来看， 相城区具 有非常好的成长性 ，生态旅游和工业并驾齐驱。 从交通发展规划来看，该区域的区间和区内交通便捷，尤其是京沪高速铁路、沪宁高速及轻轨 2 号、 4 号线的规划实施，必将使得相城区的外联性更便捷，更容易接受周边城市和苏州中心区域的辐射。 综合来看，目前相城区是苏州各大区域中比较落后的一个区域，但是这两年政府已经在这块区域上聚焦了更多的目光，区域的变化也是日新月异，发展迅猛，无论是商业、生活配套还是城市道路系统都在进一步的完善，相城区未来的发展具有良好的成长性。 Part 2 市场分析篇及本案竞争态势研究篇 本 部分将分别对苏州及相城区的公寓市场状况、别墅市场状况进行介绍和研究，通过对竞争市场的产品形态、户型面积、价格、去化状况以及客源等五个方面的研究分析，了解项目开发所面临的竞争态势，同时总结出目前市场上的主流畅销产品、建筑风格、户型面积以及未来价格潜力等。 一、相城区房产市场总体概况 房地产业在相城区原来几乎不成气候，现已成为相城区服务业的支柱产业之一。 从先前的南亚花园、香城花园、荣盛阳光名邸、锦绣江南到后来的中惠晨曦印象、阳光加州、锦绣天地等居住小区，在不断满足居民对高品质生活追求的同时，也在扮靓着这个年 轻的新城区。 一个个造型新颖别致的楼盘鳞次栉比，都是发生在相城市民身边最实在的巨变。 相城，这个曾经是多数苏州人心中的“乡下”地方，正以势不可挡的劲头冲进了苏州楼市，俨然是匹黑马，让更多的目光聚焦到城北的这块热土。 以香城花园为代表的普通住宅不断涌现，以招商依云水岸、中兴高尔夫别墅为代表的中高档别墅也在不断崛起，以相城国际服装城、中翔小商品市场为代表的大型专业市场更是遍地开花。 相城区发展历程可以归纳为下面三个阶段 相城区的房地产市场起步比较晚， 2020年进入市场的商品房为零； 2020年 起步阶段 第 一块土地拍卖； 10 月份第一个楼盘销售。 2020 年 10 月华美家园作为首个和唯一的一个商品房楼盘在相城亮相，这标志着相城房地产市场的启动； 2020年 初步发展阶段 土地市场推出量有所上升，土地价格有所提高；房地产市场有一定量的楼盘进入销售，并且销售供不应求。 2020 年进入销售阶段的楼盘仅为 3个（含商业一条街），建筑面积约为 17 万㎡。 新推广未售楼盘有 6 个（含国际服装城），总建筑面积 万方； 2020年 快速发展阶段 土地市场推出放缓，土地价格进一步提高；房地产市场上进入销售的楼盘明显增多，销 售状况良好。 2020年 快速腾飞阶段 随着大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商业配套地块的推出，刺激了区域楼市的繁荣，同时，前瞻性的区间和区内道路规划改变了相城区交通不便的障碍，承接着苏州中心区人员大规模扩张所带来的居住需求。 相城区面前商品房售价还处于市区的“盆地”，价格还有着巨大的提升空间 ，价格从 2020 年的 2300 元 /平米，上升到现在的 4600 元 /平米， 5年内， 价格以年 500 元 /平米的价格飞速腾飞。 结合相城区在整个市区房产市场内的价格水平来说，该区域房产价格仍处于“价格盆地”，随着相城 区相关规划的实施及市区和相城区之间道路的实施，相城房产市场蕴含较大的市场潜力。 相城区目前在售主要项目： 普通住宅： 香城花园、中惠晨曦印象、锦绣天地、阳光加州、恒励西子花园、嘉和丽园、望馨花园 别墅楼盘： 招商依云水岸、中兴高尔夫别墅、阳澄领岛别墅、聆湖丽墅、郦岛别墅、湘洲人家 商 业： 中翔小商品市场、相城国际服装城、采莲商业广场、开元银座、凯翔国际广场、 ABOSS 国际精品批发城 二、相城区 06年住宅市场运行情况 （一）区域年度供应 2020年住宅推售情况年度汇总表（单位：万方） 产品形态 中心城区 园区 新区 吴中区 相城区 产品合计 普通公寓。