居民安置小区物业管理：现状、问题与对策——基于杭州市的调查与

居民安置小区物业管理：现状、问题与对策——基于杭州市的调查与内容摘要：

，增加了小区物业管理难度。 三是物业管理整体水平不高。 部分物业服务企业服务项目、服务内容的量化标准和费用收支出情况不够透明公开，日常服务粗放，管理水平和服务质量不高，居民满意度差； 一些小区还局限于垃圾清 5 运、停车管理等基本物管项目，离有物管“八个有”目标还有较大差距。 通过调查分析，造成杭州市“农转非”居民安置小区物业管理存在突出问题，既有政策和体制机制等客观因素，也有居民、物业服务企业、社区、相关职能部门等主体的主观因素。 1．物业管理相关政策法规因素。 从住房和小区环境的硬件角度讲，“农转非”居民安置小区已与商品房小区没有多大区别；但“农转非”居民拆迁安置小区的性质毕竟还是一个较为特殊类型，既不同于普通新建住宅小区又有别于老旧住宅小区，既不同于普通商品房又有别于普通的经济适用 房。 目前，除西湖区外，各区都没有出台专门针对“农转非”居民安置小区物业管理的政策规范，缺乏对安置小区物业管理的指导和规范，而商品房住宅小区物业管理法律法规适用于“农转非”居民安置小区还有一个过程。 另外，一些小区后续物业管理费收缴政策不明确、宣传力度不够，也是造成物业费收缴率低的原因之一。 2．小区综合管理体制因素。 市、区、街道（乡镇）、社区四级管理体制还有待健全，特别是区级物业管理协调机制和转制社区对物管指导机制还有待完善。 部分城区“农转非”居民安置小区的建设与管理衔接不够到位，存在“重小区建设、轻小区 管理”现象，一些分期开发周期较长的小区入住率不高、物业管理难度大，以及由于大市政配套尚不完善、物业管理配套用房租金收益不高的相对偏远小区，在交付使用初期缺乏对物业管理的协调和落实。 部分小区住户涉及多个行政村，存在分摊比例确定难和利益协调难问题。 3．社区管理责任因素。 大部分“农转非”居民安置小区所在社区居委会由原先村委会转变而来，“领导者”的角色定位、“家长式”的管理方式较为普遍，“服务者”的角色定位、“公益性”的现代管理理念尚未完全形成。 同时，目前杭州市尚无“农转非” 安置小区物 6 业管理费补贴的规范标准和优惠政策，由于经济发展水平差异，区与区之间、小区与小区之间对“农转非”居民安置房物业管理费的补贴情况不一致，也造成部分小区住户对收取物业管理费的抵制。 4．居民观念和素质因素。 “农转非”居民安置小区住户“花钱买服务”的观念尚未普及，由于农居拆迁、集中居住的被动性，使“农转非”居民抱有“不是我们要住，是政府要我们住”的想法，从而将物业管理也视作政府行为，要求政府包揽一切。 据杭州市城中村改造办公室与浙工大联合调查反映， 33%的受调查“农转非”居民选择“不应缴纳物业管理费”。 同时，“农转非”居民安置小区住户的现代文明意识有待提高，这些住户从村民转变为城市居民，从住独门独院到住公寓楼房，身份和环境改变了，旧有的生活习惯却没有改变，种菜养鸡、门前屋后堆放杂物的习惯一时难以纠正。 5．物业服务企业服务质量因素。 大多数物业服务企业仅满足于提供基本物业服务项目，没有对“农转非”居民安置小区住户的服务需求作深入分析，缺乏根据安置小区的特点开展全方位、多层次社会化服务的意识。 同时，目前安置小区的物业管理收费标准普遍较低，不少高层、小高层公寓物管费收费标准不到商品房物管费的二分之一，低于物 业管理正常成本价，导致部分物业服务企业降低物业管理水平，物业管理水平降低又导致物管费更难收缴，形成了恶性循环。 改善“农转非”居民安置小区物业管理的思路和建议 从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。 失地后农民领到城市户口，住进新建的小区，跨入城市的门槛以后，及时健全安置社区物业管理体制。