南京金融中心工程管理工作手册

南京金融中心工程管理工作手册内容摘要：

元件）全面检查。 k. 连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。 l. 连续运转半小时验证风机运转正常。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 61 页 中国物业服务教育网 m. 每半年进行一次定期保养检修，并记录。 疏散出口指示灯的保养 a. 月保养内容 检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；检查出口指示灯安装是否牢固；针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；灯箱外壳及面板擦抹干净。 b. 每 3 个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。 灭火器使用及保养（ 由安保人员负责） a. 灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的爆晒，不得接近热源或受剧烈振动。 b. 灭火器悬挂地点的环境温度为 10℃ ~55℃。 c. 灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。 d. 对灭火器要经常进行检查，检查内容为： 喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）； 压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；零部位是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应 送专业部门 维修及进行耐压试验）；铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。 按时进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵 塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火 器的行车机构是否灵活，有否检验标志。 灭火器由消防部门指定厂家进行灌装。 消火栓、箱的保养（由安保人员负责检查，工程人员负责维修） a. 每月逐个检查一次。 栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好； 随机抽取消火栓总数的 10%测试，按消火栓报警按钮，消防中 心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；栓门 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 61 页 中国物业服务教育网 封条脱落破损的补贴封条。 b. 每年逐个打开消火栓检查一次。 完成月检查中栓外检查部分 ,开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有 ，应取出刷净、晾干； 将水带交换摺边或翻动一次；检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；将栓箱内清扫干净，部件存 放整齐后，锁上栓门，贴上封条。 相关质量记录： 1． 《设备年度维修维护计划》 ZC15/B01 2． 《设施维护单》 GGJR06/B02 3． 《 设施 /设备维修保养记录》 ZC05/B03 消防系统维护保养操作规定 消防主机系统 1． 1 系统进行简单运行维保时，首先要通知安保中控值班员，并经安保主管同意后方可进行，当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。 1． 2 查主机柜电源电压，主信号电压及联动点电压 是否正常。 1． 3 查主机柜内连线是否可靠。 1． 4 查主机柜各按钮是否有效。 1． 5 查联动柜操作盘按钮是否有效。 1． 6 试联动柜内各模块信号，禁固模块端子。 1． 7 查主机备用直流电源电压及接线端子。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 61 页 中国物业服务教育网 1． 8 查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的运作是否可靠并紧固连接线。 1． 9 查消防直通电话主机功能及连接线。 1． 10 查电梯迫降的连接线是否可靠接触。 1． 11 写《设施维护单》。 防端子箱 2． 1 消防端子箱，清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。 检测主信号电压是否正常。 2． 2 固箱内各接线端子。 3 填写《设施维护单》。 现场各种控制信号、返 回信号 3． 1 先与安保部中控值班员取得联系，在值班员采取相应的防范措施并同意后，方可进行下列维保结束后，及时告之中控值班员。 3． 2 检测手报信号是否正常返回，检查手报上的通讯功能是否正常。 检查各种防火阀门信号是否到位。 3． 3 测电控防火排烟的工作电压是否正常。 3． 4 检查消火栓按钮的信号是否正常返回。 3． 5 检查控制正压送风机、排烟机及切电的继电器是否可靠动作，紧固相应连接线。 3． 6 查卷帘门的工作信号及返回信号是否正常返回。 3． 7 检查压力开关动作信号是否正常返回。 3． 8 经批准，同意后作联动试验。 3． 9 填写《设施维护单》。 紧急广播系统 4． 1 操作前，首先通知安保中控值班员，经同意后，方可进行操作，并在当天维保结束后，告知中控室值班员。 4． 2 检查主机柜内电源电压是否正常，紧固各连接线。 4． 3 检查主机与消防主机的连线是否牢固。 4． 4 检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 61 页 中国物业服务教育网 4． 5 检查 CD 机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。 4． 6 检查各种扬声器是否正常工作。 4． 7 检查呼叫站对各类层的呼叫功能是否正常。 4． 8 填写《设施维护单》。 相关质量记录： 1．《设施维护单》 GGJR06/B02 防盗闭路监视系统保养规程 1 目的 保证大厦 /小区防盗闭路监视系统的正常工作 ,使每台监视器的图像清晰。 2 范围 所管物业防盗监视系统。 3 职责 由弱电维修员实施具体的维修及一、二级保养工作。 4 操作规程 日常保养。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 61 页 中国物业服务教育网 周期 :半月或月 做好保洁工作 ,清扫灰尘 ,检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦 ,擦洗镜头 .清理冷却风扇和防 尘罩等 ,定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆 ,对避雷针刷导电油漆（银粉） ,保持外观洁净 ,无锈蚀 . 调节并检查监视器上的各旋钮工作是否正常 ,检查监视图像是否清晰 ,焦距是否可调 . 检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好 ,以保证系统防雨防尘性能良好；检查云台是否固定坚固 ,支撑杆地脚螺栓是否松动 ,避雷针接地良好；检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。 一级保养 周期 :季。 完成日常保养的内容。 保养人检查室内外摄像系统、监 视与控制系统各部件工作是否正常。 检查各监控系统的连接线接触是否良好 ,控制器与录像系统是否正常 ,并抽查录像效果 . 二级保养 周期 :年 完成一级保养的内容。 检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦 ,擦洗镜头。 检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。 检查各监控系统的连线接触是否良好 ,控制器与录像机系统是否正常 ,抽查录像效果。 二次供水管理规程 1 目的 保证物业二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。 2 适用范 围 适用于物业管理区域二次供水的管理，二次供水是指从市政一次配水网引出的自来水经再次（或多次）蓄水或加压供用户的供水方式。 3 职责 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 61 页 中国物业服务教育网 管理处 (工程 )管理员负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划。 管理处主任负责审核和批准年度水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。 由具有专业资质的工程人员对水池（箱）进行清洗、消毒，由卫生防疫站人员抽取水样和检验。 管理处负责出停水告示，并通知用户、单位。 4 引用文件 《楼宇二次供水设施管理办法》 5 工作规程 二次供水管理的要求 二次供水由指定的水工负 责管理。 水工负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）（包括地下、楼顶）须结构完整，有盖、锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。 新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行设计和竣工验收。 二次供水清洗、消毒工程人员，须持“健康证”、“培训证”，并经卫生防疫站认可。 年度水池（箱）清洗及消毒安排 管理处每年度不少于一次对水池（箱）进行清洗及消毒。 清洗单位每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天通知管理处。 管理处在实施前 24 小时出停水告示，通知用户。 放水 为确保用户的正常供水， 放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。 6 委托服务 水池 (箱 )清洗的委外服务执行采购控制的相关规定 . 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 61 页 中国物业服务教育网 生活水箱专用钥匙领用操作流程 生活水箱专用钥匙放置在监控室，由监控人员负责保管。 领用生活水箱专用钥匙必须由安保领班及工程人员共同到监控室领取，同时必须经过中心经理或管理处主任同意后填写《生活水箱专用钥匙领用归还登记表》。 生活水箱专用钥匙只限工程水工使用，操作完毕后立即归还监控室。 不得私自将钥匙转借他人。 生活水箱专用钥匙的门锁不能随便更换，如门 锁还需更换时，要经管理处经理同意后才能更换。 任何人都不得私自配制使用生活水箱专用钥匙，操作工应保管好钥匙，如有遗失立即通知上级处理，并出具书面报告。 经批准后方可配制，并存档备案。 对违反规定手员工，责任由本人承担，并按公司有关规定进行处理。 相关质量记录： 1．《生活水箱专用钥匙领用归还登记表》 GGJR06/B03 给排水设备维护保养规程 1 目的 及时处理给排水设备（设施）故障，保养好设备，确保设备性能 始终处于良好的运行或备用状态。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 61 页 中国物业服务教育网 2 适用范围 物业 区域内的生活水泵，消防泵，喷淋泵，增压泵，排污泵，空调水泵，相关阀门、管道等给排水设备（设施）的维修保养。 3 职责 工程管理员负责维修保养工作计划的制定 , 维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络工作。 管理处主任负责批准维修保养工作计划。 水工负责给排水设备（设施）的维修保养。 4 工作程序 给排水设备维修保养工作程序 维保组负责给排水设备（设施）的维修保养。 工程管理员每年 12 月制订下年度的《设备年度维修维护计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。 维保组按《设备年度维修维护计划》要求对设 备进行维护保养，并将维修保养情况记录于《设施维护单》并汇总于《 设施 /设备维修保养记录》。 给排水设备故障一般不超过 8 小时，若在 8 小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管理处。 凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班水工进行维修。 工程管理员提供工作指导及检查监督。 需停水进行维修保养时，做好事先通知解释工作。 给排水设备（设施）故障一般处理工作程序 供水泵出现故障时，当班水工应马上启用备用泵，然后立即通知管理处组织 有关人员及时维修。 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除；如是水泵故障，则维修水泵。 供水管网出现故障，发生泄漏影响正常供水，当班水工应立即关闭上端阀门，及时通知管理处组织有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。 排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即电话通知维修人员疏通。 『学习改变人生178。 做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 61 页 中国物业服务教育网 给排水设备（设施）检查保养表 序号 检查保养项目 保养内容（含使用材料） 周 期 01 水泵机组及附件 外观清洁 擦洗、除污 月 压力表指示 显示不正常，检查更换 不定期 电机主回 路、控制回路 测试、检查、紧固 半年 水泵轴端密封 如渗漏超。