小区物业管理方案(完整)

小区物业管理方案(完整)内容摘要：

告，并及时通知 工程部经理现场指导。 3）对于本单位无法解决的维修项目，需要外包时，外包维修服务方的选择具体按《采购管理程序》执行。 （ 4）设备设施的报废 1）对于无法修复的设备设施，由工程部主管填写《设备设施报废申请表》，经部门经理同意后，上报总经理批准后方可报废。 2）工程部同时应在设备档案中注明报废日期，并封存该设备档案。 （ 5）设备设施房的管理 1）设备设施房值班人负责每日作好房内清洁卫生。 2）设备设施房内严禁烟火，严禁堆放易燃易爆品及管理无关的物品，做好消防工作。 3）设备设施房的标识按《公共设施和服务过程标识管理程序》执行。 4）设备设施房的交、接班管理按《交、接班管理规定》执行。 5）配电房、水泵房的管理分别按《变、配电室管理规定》、《水泵房管理规定》执行。 第三节 业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 目的 为保障业户合法权益，保持所辖区域环境整洁、安定，规范施工管理，减少因施工而导致的投诉产生，促进物业保值增值。 范围 适用于发展商、物业管理公司、业户等在所辖区域内的各种新建、改建、装饰广告、临建工程。 包括室内外装修；室外园林绿化；市政管道工程；各种土建、水暖、电气、天然气工程；电视、电话、电讯、保安监控系统工程；室外展示工程；大型歌舞晚会筹备工程等。 职责 3． 1 客服部是装修管理的第一归口管理部门，负责装修申请手续办理、相关费用收取、施工证件办理、施工档案建立、日常装修巡检、违章施工处理及业户投诉处理等工作。 客服部经理负责受理业户装修申请，向业户解释关于装修管理的相关规定，并联系工程部经理对装修 方案进行审批，收取装修保证金等费用交公司财务部，协助工程部处理违章施工，并妥善处理业户投诉。 客服部装修管理员负责每天对装修户室内外的装修项目、现场环境进行检查巡视，发现问题及时处理，以减少违章施工、业户投诉的产生。 客服部装修管理员负责监督装修户室外环境是否符合园区卫生标准，装修垃圾是否能够及时处理，如发现违章，应立既进行处理。 客服部值班员负责按照规定制作施工人员与施工车辆的施工证，协调工程部、保安队对违章施工进行处理，并跟进处理结果。 工程部是装修管理的第二归口管理部门，负 责装修项目审批、施工图纸会审、违章施工处理、装修结果验收等工作。 工程部经理负责审批装修方案（含施工图纸），向业户进行工程交底 (如庭院天然气、给排水管网情况等 )，对违章施工进行处理，会同客服部经理处理业户投诉，安排各专业人员对装修结果进行验收。 工程部各专业人员服从部门经理调遣，对装修户进行管理、专业检查验收等工作。 客服部是装修管理的辅助管理部门，负责施工人员、施工车辆的管理，施工现场的巡检，施工现场周边环境卫生的清洁管理，及时排除不安全因素及火险隐患，确保施工顺利、安全进行。 保安队各门岗负责施工人员、施工车辆的出入管理。 保安队巡逻岗负责园区内施工人员、施工车辆的施工管理，对施工现场进行日常巡检，发现违章情况及时处理，并与客服部联系，持续跟进违章处理结果。 客服部负责园区内施工现场周边环境卫生的清洁管理，严格监控、制止施工垃圾的遗撒、倾倒。 客服人员负责向业户提供准确、有效的各类竣工图（如平面图、剖面图、立面图、管线图等），接管装修竣工档案并妥善永久保管。 第四节 程序 业主装修 业主装修手续办理 业主已办妥入伙手续，须在装修进场前至少提前七天向物业公司提出装修申请。 业主（或其书面委托人）办理装修手续时，客服部应提供以下资料给业主： （ 1）提供给该业主房屋的各类竣工图纸 1 套，包括：各层建筑平面图、各层结构平面图、各层给排水平面图、各层空调系统风道图。 （ 2）各层强电、弱电系统平面图。 （ 3）各剖面图（ 1 2 3 44） （ 4）基础详图 （ 5）庭院管网平面图 （ 6）文件资料： 《装修管理细则》 1 份 表格《装修申请表》 2 份 （空白，由业主填写） 表格《车辆通行申请表》 1 份（空白，由施工负责人填写） 表格《施工人员登记表》 1 份（空白，由施工负责人填写） 协议《施工管理协议书》 2 份（空白，由业主（或其书面委托人）、施工负责人与物业公司客户服务部共同签订） 表格《装修缴款通知单》 1 份（由客户服务部经理或值班经理填写具体应缴费用明细后交给业主） 施工人员一寸照片 2 张、身份证复印件 1 份 装修户应向物业公司递交一式四套比例 1： 50 或 1： 100 的设计图。 并在图纸上说明所需的技术资料 ,特别是更改了购房时原 有设计之处更须标明 ,以便物业公司日后为装修户提供尽可能快捷准确的服务。 以下为所需递交的图纸： 1）各层平面设计图 2）各层照明平面图 3）各层插座平面图 4）各层给排水平面图 5）各层空调风道平面图 6）强电系统图 7）弱电系统设计说明 8）庭院构筑物及增加的管道设置图 客服部经理或值班经理收取该业户相关费用，交公司财务部。 客服部经理通知工程部经理会同相关专业人员与业户一起进行施工方案会审： 1)工程部负责审核施工方案（含施工图纸）是 否符合本程序之相关规定，对违反规定的装修内容业主及施工单位应予以整改。 1）客服部负责审核施工人员身份、施工单位装修资质证明等情况是否符合本程序规定，核准业主或其书面委托人、施工负责人联系电话及联系方式。 施工方案如符合本程序及其细则规定，工程部经理和客服部经理可即时予以答复，签字确认后即可办理进场手续。 工程部经理与客服部经理须在《装修申请表》上签字确认，并提出相应意见，如须由业主、施工单位、物业公司共同确认磋商的问题，需经三方一致通过后方能执行。 施工方案如不符合本程序及其细则规定，一般在业主提出书面申请七天内由项目部给予明确答复。 其程序是：工程部经理或客服部经理向业主做妥善解释和细致的劝导工作；并将结果向项目经理报告；研究出结果后由工程部经理或客服部经理予以答复。 客服部确认该户的《装修申请表》是否批准、《施工管理协议书》是否签订、各项费用是否缴清，然后可发放： 1）施工人员“施工证”（参见文件《施工人员管理办法》），该证必须佩带于施工人员前胸明显位置，一人一证； 2）施工车辆“施工证”（参见文件《出入车 辆管理办法》），该证必须放置于施工车辆驾驶室左前方玻璃内侧明显位置，一车一证； 3）施工单位“施工许可证”（见样票），该证必须放置在施工现场入口处明显位置，一户一证。 4）施工单位领用的所有证件不得伪造、丢失、借用、破损、弄污、涂改、延期使用等，如要更换、新增，须到客户服务部办理。 客服部须填写《施工进场通知单》（一式三份，第一联存底），致工程部经理（第二联）、保安队队长（第三联）各一份，开始进行施工管理。 业主装修施工管理 施工期限 :楼宇施工时间应 控制在 60 天内。 如需延期必须办理延期手续，交纳延期费用。 施工时间： 1）周一至周五 8:3019:00，中午 12:0014:00 严禁噪音施工 2）周六至周日 9:0019:00，中午 12:0015:00 严禁噪音施工 噪音施工内容： 1）凿、敲、打、钻墙体、地面等 2）钻、切、割、打金属物 3）用电锯等工具改料 4）用打磨机等工具修料 5）其它施工噪音（包括人员噪音） 工程部经理将客服部发出《施工进场通知单》交给装修管 理员，由其建立该户《施工管理巡视检查记录》，开始进行日常施工巡检工作： 1）每天须对装修户进行 12 次巡检，按照《北清家园小区装修管理细则》规定，在《施工管理巡视检查记录》中进行记录。 2）当发现无明确规定的新情况时，应立即报告工程部经理，以征求管理意见，并在《施工管理巡视检查记录》中进行详细记录。 3）监督施工人员按章操作，保障业主利益，减少因违章施工引起的投诉产生。 4）监督施工单位申报的施工内容，对超过申报范围但不属违章的内容，装修管理员应通知业主增报装修项目，按照 程序处理； 对属于违章施工的内容则按照 程序处理。 客服部经理将《施工进场通知单》交给当班警卫队长，开始进行巡检： 1）当班队长、各巡逻岗应随时关注所辖区域装修户情况，按照《小区社区装修管理细则》规定，将检查到的情况在《交接班记录表》中进行记录。 2）当发现无明确规定的新情况时，应立即报告客服部值班经理，以征求管理意见，并在《交接班记录表》中进行记录。 3）当发现属于违反施工管理的情况，应按照 程序处理。 4）保安队长应及时将当班发现的情况报告客服部值班经理，以确保问题 及时解决。 业主违章装修处理程序 违章行为分类： 1）被制止可立即纠正的违章行为，如：违反装修时间、施工人员管理规定等 2）造成损坏的违章行为，如：对小区公共设施、设备造成损坏、施工引起周边业户投诉的行为等。 3）破坏园区格局或形成隐患的违章行为，如：改变建筑物外观、违章搭建、变更房屋功能、破坏承重墙体等。 当发现被制止可立即纠正的违章行为时，管理人员（可以是保安员、装修管理员、保洁员及公司任一员工）： 1）应立即出面制止，有礼貌地对违章人员 进行教育，并帮助违章人员及时纠正违章行为。 2）如果违章人员拒不改正，态度恶劣，管理人员可选择以下方式处理： a 不与之争吵，代其纠正违章行为，如：拾起被违章人员丢弃的烟头、纸屑等。 b 所有人员均可向客户服务部汇报，由客户服务部协调处理。 c 保安员应向保安队长汇报，由其出面协调处理。 d 装修管理员应向工程部经理汇报，征求管理意见后协调处理。 当发现造成破坏的违章行为时，管理人员应请违章人员到客户服务部处理，由装修管理员发《违章通知单》，经工程部经理批准后，按以下方式处理： 1）若违章人员自愿承担维修责任的，请其到客服部交纳维修保证金。 维修保证金以押金形式支付，待违章人员将破坏部分恢复原状或按要求返工后，经装修管理员或工程部经理验收合格，客服部可全额退还保证金。 维修保证金金额应高于实际维修费用 20%50%。 处理结果须在《违章通知单》中进行记录。 2）若违章人员愿意支付赔偿金的，由工程部经理或客服部经理估算赔偿金额，并安排维修人员及时维修，并在《违章通知单》中进行记录。 赔偿金额可现金支付，也可从装修押金中扣除（须施工负责人书面确认），如赔偿金额超过装修押金时，须补交装 修押金，客服部要保证装修押金金额足以支付赔偿金额。 3）若违章对其他业户造成损坏或影响时，客服部应出面协调相关赔偿事宜，以妥善解决问题，缓和邻里关系。 当发现破坏园区格局或形成隐患的违章行为时，管理人员应立即通知（也可通过客服部通知，但要追溯）装修管理员或工程部经理到现场处理，对于此类装修行为，装修管理员须填写《违章通知单》，经工程部经理批准后发给违章人员，可以： 1）责令停工 2）责令恢复原状或按要求返工 3）扣留或没收“施工证”，禁止施工人员与施工车辆进场 4）扣留 或没收工具 5）赔偿经济损失 6）人民币伍仟元（￥ ）以下违约金。 7） 17 项可同时并处。 如果施工单位拒不整改，由工程部经理知会客服部经理与业主或其书面委托人联络，以妥善解决问题。 在处理违章装修期间，应控制该行为范围继续扩大升级，但要注意避免矛盾激化。 如遇问题升级时，客服部经理、工程部经理应与业主进一步磋商，直至最后以项目经理管理意见为准。 每天 8： 30 的客服部晨会上，各部门应将所掌握的违章装修情况进行通报，确保工程部经理、 客服部经理、保安队长掌握的情况统一、完整、正确。 业主装修竣工验收 业主装修完工后，通知客户服务部，交回所有“施工证”。 客户服务部填写《装修退款通知单》，办理退款手续。 业主装修档案的建立与保管 客服部负责建立该户装修档案，包括： 1）《装修申请表》 2）《施工管理协议书》 3）《车辆通行申请表》 4）《施工人员登记表》 5）《装修缴款通知单》 6）《施工进场通知单》 7）《装修退款通知单》 8）关于违章施工的情况报告及处理经过、《违章施工处理通知单》 9）施工单位提供的装修竣工图纸、资料 10）施工单位提供的所选用建材的说明书、质量保证书（或产品合格证书）、保修卡等相关资料 装修结束后，客服部将该户装修竣工档案全部转办公室资料室妥善永久性保管。 4． 2 物业管理公司施工 园区公共部分功能的物业施工，报园区业主委员会审批。 本项目权限范围内的园区物业维护施工 ,报项目经理审批。 施工管理同 程序和文件《小区装修管理细则》相关规定。 第五节 物业管理区。