天津市金融街二期泰达发展有限公司物业管理管理方案--dblll

天津市金融街二期泰达发展有限公司物业管理管理方案--dblll内容摘要：

部公共关系网络小区办市政公安消防街道工商税务物价鑫银大厦管理处专业公司社会服务机构供货商人防医疗园林电信环卫供气供水供电秩序管理部在业务上必须接受天津市公安局市直机关保卫处的指导，突发事件的应急预案和措施必须报公安局市直机关保卫处审批；工程管理部设施设备的运行维护必须满足国家有关的强制性规范，接受业务上的专业指导和指令； 管理处将不断改进和完善自身的物业管理水平，达到招标书的要求。 同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在的问题进行及时整改。 保证实现管理目标的运作机制 质量成本双否决的运作机制紧密围绕“质量、成本双否决”运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。 按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并分解至部门、岗位运 行组织考核、确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决给予奖励奖金否决质量成本模型图 计划控制机制对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交审批后再实施。 并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。 年度计划，月度计划，专项计划，各种预算审批计划调整计划计划完成计划控制机制实施计划计划控制机制模型图 目标管理机制我们每年将与项目总经理签订年度绩效目标计划书，项目总经理每月将考核评估各部门月度绩效目标计划的完成情况，部门主管每日将不定时检查下属职员的工作情况并填写现场工作记录。 上述三级评估考核结果将作为职员月度绩效工资发放的基数，也作为职员晋升的依据。 我们将通过每月组织一次月度品质督导，每半年组织一次内部质量审核，每年组织一次管理评审等，确保质量管理体系的正常运行，对督导或审核过程中发现的不合格项限时关闭，并对责任人或部门作出相应处分。 对鑫银大厦管理处的职员，鑫银大厦管理处将每月开展评比“服务明星、微笑大使”的员工评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的服务质量。 监督机制政府主管部门采购单位各类专项检查物业管理考评工作派员检查季度管理报告季度财务报告年度审计鑫银大厦管理处员工监督栏员工挂牌上岗公布主管部门的投诉电话联络方式管理处经理部门主管走访制度客户服务中心回访制度服务承诺制度客 户服务承诺制度鑫银大厦管理处将通过每月召开与客户方的工作例会、每季度向客户递交“管理报告”、每季度公布财务收支报告、每年向客户递交管理费预算案、每年度组织一次客户满意度测评等多种方式，自觉接受客户及物业使用人的监督，对管理中存在的问题进行及时整改，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到招标书的要求。 专业化分工机制遵循“与合作方真诚合作，共创价值”的企业承诺，我公司致力于打造一支“长期合作，互利互惠”的合作方队伍，共同为客户提供专业化的优质服务。 通过严格的筛选、考评及紧密的沟通、培训，已建立了一条全方位的合作价值链。 信息反馈及处理机制信息的双向管理是信息反馈的基础，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。 专题研讨会参观学习新闻媒体政府主管部门物业管理考评客户意见调查指令性文件管理人员走访质量记录投诉与沟通网络信息专项检查其它各类信息 外部信息处理 信息处理机制工程管理部保洁绿化部综合事务部秩序维护部鑫银大厦管理处 客户服务中心客户服务中心回访处理完毕 严格考核与激励机制：通过签订《鑫银大厦经营目标责任书》，明确责任和权利，明确考核方式及考核结果，在公司范围的平台上对整个管理处形成有效的激励。 通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各部门实施考核，考核结果用以调整报酬。 通过制订《鑫银大厦管理处管理体系执行考核办法》，督促职员按标准提供有效工作过程和结果，使职员行为趋于规范。 根据管理体系文件的标准，各部门经理是该部门的品质责任人，对所负责范围内工作实施现场管理，并根据检查结果和整改情况调整职员报酬，达到激励作用。 工作计划管理处将依法规范各种管理行为，定期向采购单位报告管理处的工作开展情况、财务收支情况、维修基金使用情况、房屋设备大中修计划实施情况。 流 程流程环节责任人客户服务中心客户需求识别管理处各部门形成工作措施管理处各部门纳入月绩效目标管理处各部门实施工作计划效果检验管理处总经理不满意综合事务部不满意形成工作报告不满意管理处总经理提交采购单位审议客户服务中心公告栏公布报告通过 各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计划和短期安排我们将根据采购单位的要求和鑫银大厦的实际情况，制定鑫银大厦的工作计划，包括移交接管、入伙、正常管理期的工作计划。 移交接管期物业管理工作计划序号工作计划计划要点备注1签定委托合同A、与采购单位沟通；按招标书要求B、与采购单位商定管理费收费标准、停车场管理费用收取办法、管理服务标准等多项议题，确保双方承担合理适当的权利与义务；C、与采购单位签订物业管理委托合同。 2成立鑫银大厦移交接管小组A、确定人员,进驻现场；B、与原物管单位对接,明确双方各专业交接人员。 C、双方共同拟定移交接管清单；3移交 接管A、人员的接收。 保证平稳过渡B、档案/资料的接收。 C、物业管理用房的移交接管；D、建筑物及附属设施的移交接管；各专业小组同时展开工作E、供配电系统的移交接管；F、智能化系统的移交接管；G、消防系统的移交接管；H、电梯系统的移交接管；I、给排水系统的移交接管；G、中央空调系统的移交接管；K、锅炉系统的移交接管；L、车场的移交接管；M、工具/机具的接管。 N、遗留问题的解决及善后处理。 顺利交接O、双方正式办理移交接管手续,物业管理人变更.P、组建各部门，主要管理人员全部到位。 Q、与派出所、居委会、供水、供气、供暖、供电、银行、税务、物业管理主管部门建立良好的公共关系，确保物业管理工作开展处于良好的环境；； 正常管理期物业管理工作计划 管理 策划内容描述备 注导入长城管理模式导入ISO9001质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS18001职业安全卫生体系，建立核心管理系统；导入各项管理规章制度；导入公司物业管理理念以及运作模式和物业管理软件系统；培训计划全面实施；管理体系完善定期内部评审ISO9001（2000版）质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS18001职业安全卫生体系，确保鑫银大厦管理服务体系处于公司的督导之下；按公司规范执行完善管理处信息局域网，使管理处、公司总部处于良好的交流状态，确保技术资料、工作指令、适时培训、绩效考核等信息流处于畅通状态，实现远程管理；与数字化社区网站首次推出的设计单位思源公司合作，结合客户、开发商以及物业管理工作的需要，不断丰富网站承载内容，使数字化社区的构想及实践更具有实用性；完善各类现场文件，VI识别系统；建立客户自助查阅系统；建立完善的分包方工作绩效考评体系；建立采购单位与管理处之间良好的沟通渠道以及参与管理的渠道。 特约服务系统的建立与实施，全面提升服务质量；服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训；按公司规范执行定期上门回访及开展TCS活动；管理达标三年内达到全国物业管理示范大厦标准；智能化管理保证相关闭路监控和消防报警等系统的正常运行；按公司规范执行保证相关网络等系统的正常运行； 管理工作的定期报告内容与计划时期报 告 名 称责任人提交时机提交频次送达机关正常管理期《与采购单位沟通会议纪要》管理处月例会后每月一份采购单位《管理处与采购单位沟通报告》。 管理处每季度末每季度一份采购单位《管理处年度工作计划》管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位《管理处工作报告》管理处季度末每季一份采购单位《维修基金年度使用计划》 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位正常管理期《年度物料使用计划》 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位《年度工程改造计划》 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位《年度收支预算书》 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位《物业管理费收支报表》管理处每季度末每季一份采购单位第三部分 人员的配备、培训和管理 龙奥大厦管理处组织架构 龙奥大厦管理处人员编制部 门职 位配置说明配置人数项目总经理具体简历见附表11项目副总经理具体简历见附表21客 户服务中心经 理具体简历见附表31客户助理包括大堂接待8小 计综 合事务部经 理具体简历见附表41行政人事主办1品质培训主办后勤采购主办1文 员1会 计出 纳司 机厨 师1勤 杂1小 计工 程管理部经 理具体简历见附表51工程主管1维修主管1运行主管1工程师强电、弱电、土建、暖通、电梯15运行领班1维修领班1运行技工具体配置详见附表81维修技工1小 计安 全管理部经 理具体配置详见附表6安全主管早、中、晚班各配置1人消防主管车场主管秩序维护员具体配置详见附表9小 计保洁绿化部经 理具体配置详见附表7保洁主管园艺主管会务主管会务服务职员由客户助理调配保洁领班保洁员具体配置详见附表10园艺工会务服务小 计合 计工程管理部人力资源配置职 位人数人力资源配置方案工程管理部经理全面负责鑫银大厦工程管理部日常工作主管分别 负责鑫银大厦运行、维修及重大工程的日常管理工作工程管理部工程师负责技术指导和监督，下设：暖通工程师、机电工程师、土建工程师、弱电工程师等。 主要负责物业设备设施的技术管理。 技工设：运行组（39人）：含运行领班（3人）变配电值班员（22人）、空调（3人）、BA值班员（3人）、锅炉（3人）、轮休（5人）；维修组（42人）：维修领班（4人）、强电组11人、 弱电组9人 、机修及暖通组13人、土建组5人。 合计 管理服务职员选聘标准为了提供高质素的物业管理服务，我们在鑫银大厦管理处的组建过程中，将严格按照下面的要求招聘和选拔鑫银大厦管理处职员，以确保职员的整体素质。 基层管理职员素质要求职位岗位要求行政人事主管A、大专及以上文化程度（企管、行政管理优先），有物业管理上岗证书；B、具有三年行政、人力资源工作经验，有较强的组织、沟通能力；C、熟悉行政人事知识，熟悉相关劳动法规，了解ISO9001质量管理体系；D、熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统。 E、年龄：30~45岁 F、性别：不限 G、身体状况：健康品质培训主 办A、全日制大专及以上文化程度（酒店管理、旅游管理专业优先），持有物业管理上岗证书；B、具有三年品质管理及职员培训等工作经验，并有较强的组织、沟通、协调能力；C、熟悉品质及培训知识，熟悉相关GB/T19001 GB/T28001 GB/T24000管理体系；D、熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统。 E、年龄：25~30岁 F、性别：不限 G、身体状况：健康后勤采购主 办A、全日制大专及以上文化程度（经济管理专业优先），持有物业管理上岗证书；B、具有三年后勤管理及物资采购等工作经验，并有较强的沟通、协调能力；C、了解GB/T19001 GB/T28001 GB/T24000管理体系；D、熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统。 E、年龄：30~40岁 F、性别：不限 G、身体状况：健康文 员A、学历：大专及以上学历。 B、经验：二年以上相关工作经历，半年以上相关行业工作经验。 C、证件：有物业管理上岗证，有GB/T19001 GB/T28001 GB/。