柏诚工程技术物业维修sop标准操作手册(编辑修改稿)

柏诚工程技术物业维修sop标准操作手册(编辑修改稿)内容摘要：

弱 电技术员岗位职责 服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。 负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统 /设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。 熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，严格执行弱电设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记 录。 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。 当值时按质、按量、按时完成弱电维修单工作。 严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。 合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。 空 调技术员岗位职责 服从空调领班的工作安排，认真完成工作任务。 负责大 楼空调设备 /系统日常运行、维修保养和巡视检查等工作。 熟悉大楼内空调及与空调有关设备的情况，严格执行空调设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。 当值时按质、按量、按时完成空调维修单工作。 严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。 合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班 室的安全和清洁工作。 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的 其他任务。 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。 给 排水技术员岗位职责 服从给排水领班的工作安排，认真完成工作任务。 负责大楼冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污与污水处理系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。 熟悉物业内上下水系统管道、及给排水有关设备情况，严格执行给排水设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。 发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。 当值时按质、按量、按时完成给排水维修单工作。 定期抄记总水表与租户单元内水表， 并汇总报告领班。 严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。 合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。 ，不断提高业务水平。 装修技术员（杂务工）岗位职责 服从装修领班的工作安排，认真完成工作任务。 负责物业内土建装饰装修的日常维修工作，定时巡视，发现问题及时处理或汇报上级主管。 当值时按质、按量、 按时完成装修维修单工作。 配合其他部门（推广、行政）的物品搬运，广告旗悬挂等工作。 严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。 合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班 室的安全和清洁工作。 刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。 积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。 第三节 物业维修部 人员 日常工作规范 值班制度 交接班制度 报告制度 安全、防火制度 巡视检查制度 租户单元内维修工作 制度 机房内工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包项目管理制度 检测、计量器具管理制度 租户二次装修管理 制度 租户有偿维修管理制度 承包 商管理制度 租户退租管理制度 值班制度 值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有有效上岗证书。 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管辖设备的运行情况，按规 定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。 所有值班岗位必须在规定值班时间内安排合格的人员值班，如需调班，必须报部门经理的同意。 在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。 值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。 值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。 报修值班制度： 时间： 9:00~17:30； 人员安排： 各主管 时间： 8:30~9:00； 17:30~21:30；周六、周日 人员安排： 强电领 班 注意事项： a) 值班者当值期间必须于分机 361 处值班接听电话与处理报修。 b) 值班者若遇紧急事情或就餐需离开值班岗位必须安排行政助理或其他维修人员临时值班。 c) 所有报修需安排各工种维修人员处理并详细记录在案，必要时需附图纸标明故障点（如漏水）。 d) 遇重大报修或故障，必须与各工种负责人联系并通报部门主管。 e) 当日值班者需将昨日各班组的报修记录，交至 行政助理 处存档。 f) 若前一班未能完成或已完成但仍需继续观察的维修工作，当班人员需安排维修工跟进，并将情况记录在案。 g) 各工种负责人或领班必须每天查阅报修记录，并检查重要客户或重 大维修的处理情况，以监控维修质量。 h) 值班者须审核每一份维修单的工作内容，并及时反馈给 800 客服中心。 交接班制度 值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。 因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定办理请假手续，才能休假。 若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，批准后方能休假。 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。 交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况，清 点仪表、工具，检查设备状况等。 交接班时，双方值班人员在 值班日志上签字。 在下列情况下不得交接班： 在事故处理未完成时； 交接班准备工作未完成时； 接班人员因故未到时； 接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时； 因工作需要超时加班并由部门经理 /领班要求时。 报告制度 . 下列情况须报告领班： 主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况； 设备出现故障或停机检修； 零部件更换及修理； 维修人员的工作去向； 值班人员暂时离岗； 需 要与其他班组及上级联系。 . 下列情况必须报告部门经理： 重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况； 采用新的运行方式； 重点设备发生故障或停机抢修； 系统故障及检修； 重要零部件更换、修理、加工及改造； 工具、备件、公共维修材料申购与领用； 设施设备的增改工程及外判工程； 员工加班、调班、休假； 需要与上级及外协联系。 . 下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告： 设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡； 管道发生漏水，并引起设备或装修 损坏； 意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故； 玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落； 地库由于各种原因严重积水； 其它异常 (有损失或有重大影响 )的情况。 安全、防火制度 . 全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制订的安全管理制度，协同保安部门认真做好大厦设施设备的安全保卫工作。 . 各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况，应迅速处理上报，并负责保持好现场。 . 未经部门经理的批准，外来人员 (包括参观学习、探亲访友、施工等 )禁止进入变配电房、电梯机房、 BA 控制房、空调机房、水泵房等设备 机房，经批准进入的人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。 . 各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查；各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查；如发现不安全因素，及时进行整改。 . 不得随意配制各种机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁好。 . 工具、材料要有专人管理，严禁私自携带工具、材料出大厦。 . 需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。 . 发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大厦发生火灾，维修部的首 要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、正压风机、排烟风机等所有消防设备的正常运行。 巡视检查制度 设施设备例行巡视检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，及时发现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全经济运行。 巡视检查方式： 定期巡查：在规定时间、区域进行例行检查。 季节性巡查：当季节变化、气候突变时的特别检查。 故障性巡查：在设备有故障或故障排除后的巡视，重点检查故障是否扩大或修复后的运行状况。 专项巡查：为达到某种目的进行的有针对性的单项检查。 如消防检查、卫生检查、 安全检查。 综合巡查：为达到某种标准或年度综合性的大检查，包括所有设施设备。 一般巡视检查方法： 看： a) 设备内外的清洁、完整； b) 仪表、油位、灯光信号指示是否正常； c) 控制开关、阀门启闭是否正确； d) 转动部件的磨损，受力部件的变形情况； e) 有无漏水、漏油、漏雨、漏风现象； f) 绝缘体是否有变色、裂纹、硬化、剥落接点是否熔化 ,脱落； g) 变配电间的模拟图及各种挂牌是否符合实际状况； h) 照明灯具、开关、烟感和温感探头、预先报警器、摄像探头等部件安装与状况是否完整有效； i) 卫星天线装置是否牢固、电视节目视音质量是否稳定。 听： a) 转动设备转动声是否均匀，有无异声； b) 电气设备有无放电声； c) 接触器、变压器铁芯的电磁声响是否正常； d) 水箱、水管的流水声是否正常； e) 风机、风管是否有异声； f) 报警铃、蜂鸣器工作是否正常。 触： a) 操作机构是否锈蚀； b) 摸电动机、泵、散热器外壳温度是否正常； c) 摸转动设备振动情况； d) 门窗开闭是否灵敏。 闻： a) 有无绝缘漆的焦味； b) 有无橡胶、塑料、棉织物的焦味； c) 有无污水溢出的臭味； d) 有无煤气、燃油泄漏的气味。 巡回检查注意事项： 巡查人员必须了解及掌握设备性能、操作方法； 巡查时要注意安全，与带电设备、正在运转设 备保持安全距离； 进出变电间，要随手关门，防止小动物进入；除事故抢修外，不得擅动变配电设备及其开关。 巡查中发现异常情况及时汇报，并做好记录。 巡查中发现的设备缺陷，要积极设法消除事故隐患，一时无法解决的要采取防范措施，并详细记录及时汇报。 租户单元内维修工作 制度 维修人员进入租户单元内工作，必须携带维修单或事先已与客户约定，同 时应注意衣着整洁，佩带工作证。 进入单元的工作，必须征得租户行政主管 /接待人员 /店员的同意，尽可能避免影响租户的办公或营业，若可能影响，则需事先告知租户。 若租 户报修的工作属有偿服务，需事先告知租户，获其确认后，方可进行工作。 维修人员在租户单元内工作，必须注意行为规范与用语规范，任何情况下不得与租户发生冲突。 维修人员进入单元内工作，应将对讲机音量调至最小，若听到呼叫必须出单元门后才可应答。 维修人员携带的工具不能带有明显污迹，工作时若可能产生灰尘或污迹需用塑料布在现场铺垫，拆卸的零配件及随手工具不得随意放置于租户的地毯或桌椅上。 工作完成后，需将现场的工具、材料及垃圾收拾干净，若对租户的室内环境已造成污染，应通知物业部派人进行清理。 所有维修工作完成后。