物业管理案例汇总100例

物业管理案例汇总100例内容摘要：

力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生 问题按合同处理。 对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。 装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。 小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园 9 【案例】 业主 装修不规范 居室遭水浸 某 日中午，某花园小区 403 室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。 陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机 、衣橱等均在水中。 当天下午 1 时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下 303 室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。 同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。 由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从 403 室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。 由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。 黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。 由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。 后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济 损失 4500 元。 【点评】 业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。 此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。 目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。 如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。 同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样 “死缠滥打 ”。 物业管理人员也 要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。 【案例】 质量瑕疵能否导致拒绝收楼 2020 年 10 月 15 日，原被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，双方约定：原告为买方，被告为卖方，原告购买被告兴建的的某花园 1 栋 21B 号房，位于 21 层，用途为住宅，建筑面积 98 平方米，总价款为人民币 753519 元。 10 原告未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约金责任： （一）原告给付的价款达到应付总价款 50%以上的，原告应就房价欠付额向被 告支付延期付款的违约金（违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行 )。 （二）原告给付的金额不足应付价款 50%的，被告可要求原告支付欠付款 10%的违约金（一般不超过 10%）。 被告须于 2020 年 3 月 31 日前将本合同规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的竣工验收证明；被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；被告向原告交付房地产时，应发出书面通知，并由原告签收；原告接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在 15 日内提出，逾期不提出，视为同意收 楼；被告不能按照约定的时间交付房地产予原告的，每延期 1 日，被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。 该合同还有附表，其中有建筑期购楼分期付款或银行按揭付款：自签约日起 1 日内付全部楼价款的 %，即人民币 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部楼价款的 %，即人民币 60 万元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。 合同还对双方的其他权利义务做了详细约定。 合同签订前，原告分两次支付被告人民币共计 30000 元。 合同签订后，原告于 2020 年 10 月 15 日支付被告人民币 123519 元。 2020 年 11 月 28 日，原告与被告及按揭银行签订了《个人住房借款合同》，由原告向银行借款人民币 60 万元，贷款期限 12 年，贷款实际发放和期限以个人住房贷款凭证为准。 按揭银行于 2020 年 12 月 9 日将贷款足额划给了被告。 2020 年 3 月 24 日，涉诉楼盘取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。 原告收到被告发出的入伙邀请书，于 2020 年 3 月 28 日前往验收楼宇。 原告验收认为：门把手松、景观阳台栏杆脱漆、客厅有地砖破损、门柜有刮痕、客卫生毛巾松架、柜门内贴纸不行（空鼓）、书房墙脏、书房门不好关、书房地 板处有空响、客房窗台大理石有划痕、客房衣架少挂衣 11 杆、主卫龙头斜、书房大理石斜、主人房一拐角更改、客房门不行、客房地板有空响、不同意接收。 诉讼中，原告提交楼宇交接记录复印件，除由以上内容外，还写有“钥匙管理处已收回”。 被告提交的楼宇交接纪录，除上述内容外，没有“钥匙管理处已收回”，增加了复查结果： 问题整改完毕 39。 ,并由原告在复查栏内签名，时间为 2020 年 3 月 4 日。 [原告的诉讼请求 ] 判令被告赔偿延期交付房地产的违约金人民币 元， 本案诉讼费由被告承担。 [被告的反诉请 求 ] 判令原告赔偿被告迟延付款违约金 593 元； 本案诉讼费由原告承担。 [法院的认定 ] 本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。 被告在合同约定期限内取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》并通知原告入伙，按合同约定条件履行交楼义务；原告在楼宇交接时提出质量异议，系楼房的质量瑕疵，因原告未提供证据证明被告交付的房地产质量瑕疵违反法律规定或违反当事人之间的约定，原告以该质量瑕疵为由拒不收楼，理由不成立，本院不予支持。 在保修期内，被告作为出卖人，对楼宇质量问题承担了修复责任。 因此，原告的松请求本院不予支持，予以驳回。 关于被告的反诉，原告已在合同约定期内足额支付首期款人民币 153519 元，没有违约；其后，原告未在合同约定期限内付清全部楼价款人民币 60 万元，亦未在合同约定期限内办妥抵押贷款手续，系违约行为，被告有权主张违约金。 所以，原告应支付被告迟延付款的违约金 420 元。 被告的反诉请求，本院部分予以支持，部分予以驳回。 [法院的判决 ] 一、驳回原告的全部诉讼请求。 二、原告于本判决生效后 10 日内支付被告违约金 人民币 420 元。 三、驳回被告的其他诉讼请求。 案件受理费人民币 100 元，由原告负担；反诉费人民币 50 元，由原告负担人民币 35 元、被告负担人民币 15 元。 12 【点评】 本案当事双方争议的焦点是：被告房地产开发商交付的房屋存在质量瑕疵是否导致购房人有权拒绝收楼。 本案判决已明确回答：房地产开发商交付使用的房地产存在质量瑕疵，在本案中购房人无权拒绝收楼。 理由是：开发商已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，房地产已经符合法律规定及合同约定的交付条件； 开发商 依约履行及时书面通知购房人入伙的义务； 现行法律法规没有规定、有关合同也没有约定房屋存在 (本案中的）质量瑕疵，购房人可以拒绝收楼； 开发商已对房屋存在的质量瑕疵履行了维修义务。 从以上法院认定及判词中可以看出：房屋存在本案中的质量瑕疵，尚不足以构成主体结构问题及严重影响正常居住，属开发商通过履行维修责任行为可以弥补的质量范围，没有法定及约定理由可以导致购房人拒绝收楼，因此购房人要求开发商赔偿迟延交楼的违约金没有法律依据及合同依据。 这就提醒广大购房人遇到类似问题时应慎重行使拒 绝收楼的权利。 【案例】 由房产证引发的房屋销售纠纷 1999 年 12 月 20 日，张某与深圳某房地产开发公司（以下简称房地产公司）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定张某购买房地产公司开发的某大厦某商品房一套，建筑面积 平方米，总价款 63 万元，房地产公司须于 2020年 6月 30日将合同规定之验收合格的房地产交付张某使用，若房地产公司不能按时交付房地产，应按每延期一日支付房地产总价款万分之一的违约金给张某；房地产公司在领取房地产竣工验收证书后 150 天内应书面通知张某共同向深圳房地产产权登记机关申请房地产转 移登记；如因房地产公司的过错造成张某不能按法定期限领取房地产证，从房地产公司取得房地产竣工验收证书之日的第 180 天起，按市房屋租赁主管机关规定的指导租金标准，由房地产公司向张某支付违约金至产权证核发之日。 合同签订后，张某依约向房地产公司支付了购房款， 2020 年 9 月 30 13 日，房地产公司向张某发出入伙通知书，张某于当日在入伙通知书上签字。 房地产公司于 2020 年 10 月 28 日取得涉案大厦的竣工验收备案证明书，但至今仍未为张某办理房地产证。 张某于 2020 年 5 月 7 日起至诉法院，请求： 房地产公司支付从 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房违约金； 房地产公司支付从 2020 年 3 月 31 日至房地产权证办下来为止的延期办证违约金。 [裁判要旨 ] 张某与房地产公司围绕各自的观点发表的意见集中如下： 张某认为房地产公司应支付从 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30日的延期交房违约金，而房地产公司认为张某的该项诉请超过了两年的诉讼时效，不应受法律的保护。 张某认为自己 2020 年 9 月 30 日入伙，那么从该天起 150 天内，即 2020 年 3 月 30 日止，房地产公司应该为自己办证，现房地产公司违约，故应支付从 2020 年 3 月 31 日至房地产证办下为止的延期办证违约金。 房地产公司认为合同约定应从房地产竣工验收后 150 天内办证，而该大厦于2020 年 10 月 28 日取得竣工验收备案证明书，故应从 2020 年 4 月 29 日开始计算延期办证违约金，并至起诉之日止。 一审法院经审理认为，原告张某与被告房地产公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。 原告张某于 2020 年 5 月 7 日向本院起诉主张权利，故从该日起往前推两年即 2020 年 5 月 7 日，至 2020 年 9 月 30 日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持； 2020 年 5 月 6 日以前的诉请超过了诉讼时效，本院不 予保护。 张某依约付清了房款，房地产公司亦于 2020 年 9 月 30 日将房屋交付给了张某使用，但一直未为张某办理房地产证，故房地产公司应依约向张某支付从张某实际入伙之日第 150 天之次日起（ 2020 年 3 月 31 日）至房地产证办下为止的延期办证违约金。 房地产公司不服，向上级人民法院提起上诉，二审人民法院维持了一审人民法院关于延期交房违约金的判决，驳回了房地产公司的该项请求。 但关于延期办证违约金问题，二审人民法院支持了房地产公司的上诉主张，认为延期办证违约金应从涉案房地产竣工验收之日第 150 天的次日起算，至张某起诉之日止。 【分析】 本案的疑难与争议之处涉及三个问题：其一，张某请求延期交房违约 14 金有无过诉讼时效。 其二，张某诉请延期办证违约金的起算点应从入伙之日还是应从楼宇竣工验收之日。 其三，张某诉请延期办证违约金的截止日期应判到起诉之日还是到房地产证办下来之日。 妥善解决好上述问题，对于完善民法理论，正确处理纠纷，实现法律正义，公正司法具有重要意义。 笔者拟运用民法相关理论，并结合法院判决来讨论上述法律问题。 一、张某诉请延期交房违约金有无过诉讼时效 本案张某与房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的交房时间为 2020 年 6 月 30 日，而张某在入伙通知上签字的日期为 2020 年 9月 30 日，房地产公司取得涉案大厦的竣工验收备案证明书的时间为 2020年 10 月 28 日。 从上述日期来看，张某延期交房违约金的诉请有无过诉讼时效，在审判实践中存有争论。 第一种观点认为，本案诉讼时效应从房地产公司实际交房日之次日（ 2020 年 9 月 30 日）开始计算，因为张某只有拿到了房，才能够确定其权利被侵害的程度和违约金的数额，张某于 2020年 5 月 7 日诉至法院，故该请求未过两年的时效，法院应予保护。 第二种观点认为，诉讼时效期间应分段计算，本案张某与房地产公司约定的延 期交房违约金系按日计算，则逾期交房第一天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满 2 年止，逾期交房第二天的违约金的诉讼时效期间从该天起计满2 年止，其他依此类推，故张某的此项诉请从起诉之日往前推两年的受法律保护，其他因已过时效，不予保护。 本案一、二审法院均持第二种观点，认为 “张某于 2020 年 5 月 7 日起诉至法院，故从该日起往前推两年即 2020年 5 月 7 日，至 2020 年 9 月 30 日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持， 2020 年 5 月 6 日以前的诉请超过了诉讼时效，法院不予保护。 ” 第三种观点认为，诉讼时效期间应从双 方约定的交房日届满开始计算，因为依《民法通则》的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到侵害时计算，本案张某与房地产公司签订的房地产买卖合同约定的交房。