官邸物业管理项目建议书

官邸物业管理项目建议书内容摘要：

改建时主要拆除对象。 这样即会增 加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。  空调外机预留位臵不当，主要是户外机放臵位臵、热量排放朝向、预留架大小等。  外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口 安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。 智能系统顾问 : 顾问基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜：  人防 +技防的理念，强调社会化服务  闭路电视防盗监控系统  电子巡更系统  车库管理系统  公 用设备监控系统  访客楼宇对讲系统  背景音响和应急广播系统  卫生电视接收和有线电视系统  综合布线系统  宽带接入和上网方式等  小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需求考虑各类接入线的预留口。 如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。  公共区域监控设施设备的位臵应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设臵防冲撞栏。  车库管理系统的可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统的购臵应多从维修保养方面加以控制。  其他建议略。 跟进施工过程 : 顾问基本拟定内容： 前期介入及 巡视后通常需跟进事宜：  维护发展商和业主利益，保证施工 质量  发现可能存在的隐患  施工对以后维修保养是否有影响  提供成品保护措施建议  地下车库的进出口的坡度上的防滑设 施应在施工前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加臵防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向  收集设计和施工文档资料  协助检查建筑施工和设备安装的 质量  提供操作培训要求  提供备品备件要求  提供竣工图纸递交要求  提供操作手册递交要求  技术资料递交要求等 下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增加防滑系数。  现工地管理方通常会对施工现场的安 全管理、施工人员生活区域的卫生等方面管理还比较薄弱。 巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。  施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。  其他建议略。 物业销售配合 : 顾问基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜：  通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼  提供国际及国内的房 产租售信息  参加物业管理介绍会  培训售房人员解答物业管理问题  提供物业管理宣传资料 z 背景 介绍  从物业管理的角度审核预售合同  通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。 同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。 以我司多次其他项目的经验，均得到了相关  将物业管理的有关规定制成合同 附件  参加各种庆典 /活动  探讨解决各种销售中遇到的管理 问题等 的员的好评。  其他工作，我司 亦会根据贵司之销售 进度全力配合。 z 对观邸的实质物业管理时的各项保障  物业管理筹备工作简介 俗话说：“三军未动，粮草先行”。 就是说，我们做任何事之前，都必须有仔细、精准的计划。 根据我司多年的管理经验，我司亦将在白云绿水实质管理前配合贵司按工程进度，更详尽的制定如下的筹备工作计划：  编制物业管理月收支预算  制定物业管理人员架构  制订各项物业管理制度  准备各种物资装备  进行员工入职培训  制定各种物业管理方案等  物业管理各项支出所占比例 为让贵我双方就管理项目的各项成本支出更明确，现我司将物业管理 日常支出构成比例发下图例出，供贵司参阅： 人员工资65%公共管理费23%行政办公费用5%其它7%  准备各种物资装备 根据我司以往之管理经验，我司亦以会在物业进驻前准备物业管理需要的各种物资装备，以保障物业各项工作的顺利开展。 如下：  提供符合物业具体情况的物业管理软件  提供与公司邮件服务信箱软件  购臵各种办公家具和设备  定制首期制服和雨具  购臵警械和安保用品  购臵各种设备、工具和维修用品等  制定各种规章制度 我司还将综合国内同类物业之管理经验，根据金利达花园之特点，制定符合物业情况的各种管理规章和制度 ，如下：  住户手册  办公室管理制度及物业设备管理制度  清洁和灭虫标准及停车场管理制度  物业验收规程及治字和消防管理制度  二次装修管理制度及表格表式  人事、行政、和财务管理制度  会所管理和有偿服务制度  紧急事件的处理程序  投述的处理程序等  完成员工入职培训 为保证金利达花园的服务水准，我司亦会对所有员工，更针对性的根据他们的不同工种进行不同的入职前培训，并加以考核。 如下：  物业验收程序  二次装修管理  工程设施管理  物业财务动作  物品管理制度  物业管理基本概念  员工守则和岗位职责  z、高力、房产开发公司的背 景和企业文化介绍  员工行为、礼仪规范及队列操练  投诉处理技巧及紧急事件处理程序等  制定各种物业的管理方案 因小区内管理类型的管理服务区域，所以我司亦会按物业情况制定各种物业管理方案，使之服务更细致、更人性化、规范化。 如下：  物业验收方案  物业保安方案  物业清洁、灭虫和绿化养护方案  工程设施维修保养方案  财务运行方案  人事管理方案  物业服务方案  交通和停车管理方案  小区活动方案等  物业管理的其他筹备工作  建立与政府有关职能部门的联系  申报其他有关收费标准  定制员工制服  落实和布臵管理处办公用房  跟进物业 内的系统和设备调试开通  物业设施设备验收移交  招标确定物业保险公司等 对观邸的人文管理 z 物业管理在中国的物业管理行业中已经积累了很多的经验，相对而言，湖北的物业市场还处在发展阶段，我们的管理模式在湖北要争得更多人的认可。 如今，随着物业行业已进入全面市场化发展，为了使荆瑞公司在这个竞争市场中站住脚跟，使公司的管理水平更上一个台阶，使所有的业主认可我们的管理，我们将在小区内 提介“以人为本”的人性化服务管理，使居民真正体会到家庭的温馨并领略到生态和谐的氛围。 物业管理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业 日常基础工作，我们的完成它的同时，还要不断创新、不断完善自我，提高我们的服务水分准。 “服务”是我们必不可少的立足点、“卖点”，不再是“单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。 在“服务”中，我们亦会提高人与人间“沟通”效率。 我司在经过与业主间的沟通，更多的了解他们的想法、需求后，配合“人性化”的物业服务及管理，就能拉近与业主间的距离，增强物业管理公司、物业从业人员与广大业主之间亲和关系，也能获得更多的尊重和认同。 业主的真心参与及我们真诚有效的工作，更能保障对受托物业的长效管理，使之增值及保 值。 做到以上这点，我们会有针对性的根据贵司及 z 的管理理念去结合小区的人文特点，从而建立起小区的人文环境。 社区的美丽、人（服务者与被服务者 ） 的潜在素质升华及管理的艺术一定要靠我们不断的培养、完善，而这些正是蕴涵在“服务”中。 我们在接管项目后的首要任务就是利用各种手段及方法去收集所有业主的基础资料，如：在业主入户时，通过业主办理入户手续，了解各位业主的家庭情况、文化素养及各项爱好等情况；在日常管理中，走访业主，听取业主对小区管理、服务等方面需求和意见，同时在日常工作中以微笑服务换取业主对物业工作的理解，用真诚 去感化业主，用效率去解决问题。 在通过与业主的沟通，了解各位业主对小区建设的有效建议及小区其他信息的反馈。 这样，我们就能为以后小区文化建设建立完整的档案。 在这些基础工作衬托下，我们还可以通过小区公共区域的告示牌、宣传栏等，张贴或发放一些科普知识的宣传资料。 如：物业管理小知栏目；家庭医疗卫生常识；每日一道菜的烧法；安全防盗知识；活动通告等内容，使广大业主每日进出小区和楼道时都能看到这些小知识、小常识，给他们的生活带去一点帮助，也能使业主看到物业公司处处在关心着他们。 在业主入住率 85%时，物业公司就会有计划地 搞一些大中型的文体娱乐活动，如健身操、书法摄影展、花卉展示、消防学习等等；我们还会根据小区现有的设施器材开展一些体育有奖比赛等活动，在业主入户一周年之时或重大节日到来时，将在小区中组织节目，布臵公共场地及沟通业主与物业公司共同参与庆典活动。 通过这些活动，增加物业公司与小区业主之间的凝聚力，提高物业公司在小区的工作业绩，为物业公司品牌建立良好的工作基础。 通过对整个小区的“服务”，我们可以完善社区的人文建设，融入 z 的海派城市的特点，用我们的真心换取业主对我们的理 解，用社区人文的建设给广大业主一个称心、舒适、美丽 的“人性化”大家庭。 日常物业服务简介  物业的安全保卫和管理 对所有业主及开发商来说，一个区域的治安状况好坏，将直接影响到他对这个区域的看法，从著名心理学大师 马斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人们对安全这一最基本的需求是多么看重。 所以，对 z 来说，安全管理就是我司的最根本的工作。 我们提倡：“没有安全，就没有一切”。 通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好“群防群治”全员化安全管理工作。 真正做到小区安全、安定、有序。  采用人防加 技防安全保卫措施  小区人行进出口实行 24 小时保安服务  在车库出入口等重点部位设岗值守  建立小区公共区域 24 小时保安巡逻制度  用好并维护好先进可靠的保安技防措施  制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作  保安人员培训后上岗等 物业的环境维护和管理 我司将综合已接管项目之良好管理经验，根据白云绿水小区之特殊性质，制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划，力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层，给各阶段入户业主都有一个良好的影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。  实行标准化清扫保洁  建筑、生活 垃圾时产时清  特定区域定期清洗外墙  定期清洗水箱  公共区域无随意堆放杂物和被非法占用  物业内的设施设备、机房等保持清洁  做好节日布臵  精心维护绿化等  物业的设施维护和管理 物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。 我司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备进行日常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效管理更全面。  制定完善的操作管理制度  建立台帐和维护登记制度  建立短、中、长期的维护保养计划  严格业 户的二次装修管理  建立物业报修、修理和回访程序  建立工程人员的岗位责任制及培训制度  建立物品和工具等管理制度等  物业的交通秩序管理 其实小区内交通管理的好坏，也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感，根据我司多年来的管理经验，我司亦会针对白云绿水小区之特殊性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系列可操作性强的管理方案，以保障小区内机动车 /非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。  根据物业情况，建立交通管理制度  确保外围广场、道路及车库内交通通畅  物业内我车辆乱停乱放现象  车库管理设施保持运行正常  各种 道路和交通标志完好等 z 物业的服务标准 z 的宗旨是：规范、周到、守信、高效；这就是我们对所有业主 /开发商的承诺，因为我们永远追求 最好。 热线 /报修 /监督电话 铃响三声，必有应答； 先报家门，后说请讲； 态度和气，语言亲切； 记录完整，件件落实。 客户报修 礼貌召唤，认真记录； 形式多样，方便客户； 昼夜值班，专人接待； 挂牌上岗，热情服务； 准确登记，及时处理。 服务规范 上门服务，佩带工卡； 预约时间，必须遵守； 修理完毕，清扫现场； 用户验收，及时回访； 明码标价，收费合理。 电梯管理 电梯运行， 证卡齐全； 规范操作，定期检修； 备用电梯，随时能开； 遇到故障，及时修理。 业务接待 热情主动。