招商局南京君临国际广场物业管理标书337页精品全套

招商局南京君临国际广场物业管理标书337页精品全套内容摘要：

房服务模式。 商 业 东方商城 招商局物业管理有限公司 管理费： 元 /平方米 高档商城，顾客入场管理。 商品保护是其特色。 金鹰国际商城 金鹰物业 管理费： 元 /平方米 高档商城，面积较大，物流、人流、车流管理严密、细致。 雄狮电子商城 雄狮物业 管理费： 200－ 500 元/月 /铺位（含公共水电） 电子商场主要为个体经营，开业时间较早，管理一般 百脑汇 百脑汇物业 管理费： 200 元 /月 /铺位 新建电子商场，店堂明亮，环境及商业布臵管理较好，有特色。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 45 （三） 周边社会资源调研 为了君临国际广场管理工作的顺利展开 ，我们对其周边社会资源作了初步的调研，并将其分为：  管理支持体系  安全支持体系  生活支持体系  休闲、娱乐支持体系 四个体系，通过四个支持体系的资源整合和利用，使君临国际广场的管理、服务顺利开展。 华侨路派出所 鼓楼公安分局消防中队 安全支持体系 鼓楼公安分局 120 急救中心 城北片区供水公司 管理支持体系 城北供电局 江苏电视台 市邮政大楼 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 46 四、 客户需求分析 客户群体 特点 需求分析 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 47 住 宅 学 术 界 人 士  品位高雅，文化背景深厚。  见识广，能够接受新生事物。  对南京的历史、文化积淀具有很深的认知感。  接受新事物的能力强。  工作、生活时间较为机动，需要较为安静、舒适的环境。  高质素的物业 服务。  细致、周到且持续提升的服务内容和服务水平。  需要高层次的社区文化活动。  需要安全、舒适的生活环境。  需要提供便利、快捷的商务、家政服务。 商 界 人 士  具有丰富的社会经验和阅历  具有事业有成的成功感和自豪感  雄厚的经济实力  工作繁忙并承受很大的事业压力  注重其隐私的保障  受南京历史文化的熏陶，对南京有依恋、怀旧的情愫，但又同时具有国际化的一面  需要尽显尊贵感的物业服务；  需要享受到科学、先进的物业管理服务；  需要提供周到、细致的家政服务，以解除其工作的后顾之忧。  需要提供即方便其生活，又充分保 证其私密性的服务；  对居住环境的氛围营造有既传统又国际化的需求。 海 外 归 来 人 士  对南京的历史文化具有一定的认知度及依恋感；  受西方文化的熏陶，追求一定的小资情调；  对居住环境的便利程度要求较高。  需要高度便捷的生活环境；  需要相对宽松的生活空间；  需要提供周到、细致的家政服务；  对社区文化活动具有较高的参与意识。 政 界 人 士  具有丰富的社会阅历；  注重其隐私的保障  需要相对自我，宽松的生活环境；  在满足其服务需求的同时，充分保证其私密性。 ； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 48 写 字 楼 高 科 技 公 司  公司规模较 小，人员流动性较大；  从业人员以年轻人为主，多是从事开发、创造类型的工作；  工作时间较为松散，具有很大的不确定性。  需在人流、物流的控制方面加强管理力度；  对商务服务的需求量较大；  需要相对宽松、自由的环境中工作；  由于工作时间不确定，需要提供全天候的服务。 专 业 咨 询 公 司  公司规模属中、小型，但运做较为规范；  对公司整体形象要求较高；  从业人员知识层次较高。  通过服务人员素质、写字楼内部管理、服务，营造高质素的写字楼环境；  需要高档次的特色服务。 专 业 事 务 所  规模属中、小型，但人流 量大；  主要从业人员素质高；  对安全性要求较高。  对资料的安全及保密性要求高；  人员素质高，且较为关注细节。  严格控制人流出入；  对工作环境的要求高。  严格控制写字楼内的人流、物流；  注重服务过程中细小环节的科学化，规范化。 贸易 公司  从业人员素质参差不齐；  物品出入量较大。  严格的人流、物流把关；  需要周到、便捷的商务服务。 酒 店 式 公 寓 高 级 白 领  人员素质较高；  工作强度高，压力大；  生活较有规律性，但商务出行较多；  注重服务的实效性和生活的便利；  注重生活情调、氛围的营造；  希望 享受到先进的  对生活的便捷程度要求较高；  家政服务的要求高；  提供全方位的商务服务和家政服务，解除其工作的后顾之忧；  需要公寓提供的服务内容符合其日益增长的需求。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 49 年轻 学术 研究 人员  人员知识层次高；  学习、工作时间较为松散；  家务自理能力较弱。  对服务的质素要求高；  对公寓内公共区域以及自住空间的环境要求高；  希望相对独立、清静的学习、生活环境；  需要细致、贴心的家政服务。 外 籍 人 士  生活习惯较为闲散；  见识面广，关注公寓内的氛围，人与人之间的沟通，对社区文化活动的参与意识强；  比较关 注公寓内的安全性以及个人生活的私密性。  需要相对宽松的生活环境；  适时组织具有西方文化特色的社区文化活动；  对于公寓内外来人员要严格控制。 SOHO一族  工作时间弹性较大；  工作、生活环境合二为一；  希望得到舒适、宽松又不失便利的公共空间以及自住空间。  需要提供全天候、全方位的物业服务；  通过人流的控制保证其工作、生活环境的私密性。 投资 型客 户  具备一定经济实力；  关注投资公寓的保值、增值。  希望通过名牌物业管理公司的高水平管理，使其公寓保值、增值，以使投资回报利益最大化。 商业 投资 租赁 业主  最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位臵；  会选择升值潜力较大的物业；  重视投资回报率以及投资回报渠道等因素；  希望通过物业管理提升项目档次、人气，从而提升周边商业氛围，提高投资回报。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 50 自主 经营 业主  注重商业物业的功能定位、形象定位以及管理模式；  最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位臵；  注重考虑货物储存、经营规模、周边消费能力、促销活动等因素；  希望通过物业统一管理，提升整体商业档次，从而适合其品牌在相当档次商业氛围中的经营、发展、提升。 五、 君临国际广场功能 特性分析 通过对君临国际广场周边市场调研以及客户群体分析，可以看出君临国际广场作为一个综合性物业，具有如下功能特性： （一） 物业功能的集中性和复杂性： 君临国际广场在占的 平方米的区域内，集中具备住宅、写字楼、酒店式公寓、商业四种业态，而这四种业态之间既相互独立，又在客户群体、服务需求等方面存在相互依存，相互补充的关系，在管理上既需各有侧重，又需兼顾彼此，所以具有一定的复杂性。 （二） 功能开发的阶段性： 君临国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。 其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二 期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近 1 年时间左右，这需要在管理上注重施工现场与已入住区域的隔离，施工人员的控制等，在保证施工顺利进行的同时确保已入住的人员不受干扰。 （三） 人流的交叉性和混合性： 君临国际广场具备四种业态，其中写字 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 51 楼作为办公场所，一般在工作 8 小时以内，人员密集程度高，人流出入量大；住宅和公寓作为生活空间，一般在 8 小时以外人员密集程度高，人流出入量大；商业作为对外开放的营业场所，通常人流量较大，人员密集程度较高。 广场内部的半开放式设计使整个物业的人流具有交叉性。 又由于君临国际广场的目标客户群 定位较高，这个群体的工作时间、休息时间往往具有不确定性，所以在人流上又具有混合性的特点。 （四） 商业管理的特殊性。 君临国际广场商业为写字楼、酒店式公寓的裙楼商铺，总面积约 平方米。 基于君临国际广场的高档次定位，其商业的管理提倡统一经营、统一管理，并在 招商策划、装修风格、形象指引等 方面进行统一管理，切合君临国际广场品味，提升整体商业档次。 第二章 “氛围管理”整体管理设想 概述： 通过对君临国际广场文化、客户群体特征以及管理服务需求进行深入分析，总结出君临国际广场管理服务特性，提出“氛围管理”的整体管理设想 ，以求达到综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，成就“都市精英文化”。 一、 “氛围管理”整体管理设想 （一） 君临国际广场地域、人文历史积淀 南京，是一个拥有悠久文化历史积淀的六朝古都，君临国际广场又地处南京 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 52 文脉和龙脉的交汇点，在金陵文脉 原金陵大学、中央大学发源地之间独占一席之地，与南京大学、东南大学、河海大学、南京师范大学为临，人杰地灵，具有极深的文化底蕴。 （二） 客户群体特性 君临国际广场的主要客户群体都具有高智商，有较高的人生品味，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、高度便捷，对社区氛围有较 高鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的服务以及生活的隐私性；呈现出传统而又国际的需求。 （三） 君临国际广场管理、服务特性 君临 国际 广场具有功能的集中性和复杂性、开发的阶段性、人流的交叉性和混合性以及商业管理的特殊性，由此可以分析出君临国际广场的管理、服务需求： 功能特性 管理、服务需求 物业功能的集中性和复杂性  管理复杂性；  服务需求多样性。 功能开发的阶段性  一期的服务形象、服务效果对二期的销售具有一定的影响；  一期入伙时间与二期入伙时间之间相差一年，期间需要避免二期工程施工对一期业主及物业使 用人产生影响。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 53 人流的交叉性和混合性  需要针对人流的交叉性特点，针对性的进行人员的配臵和调配；  针对其人流的混合性，采用科学的管理方式进行人流的分流。 商业管理的特殊性  在招商策划、装修风格、形象指引等方面实行统一管理。 通过以上对君临国际广场的地域、文化、历史积淀；主要客户群体特性以及管理、服务特性分析可以看出君临国际广场作为综合性物业， 在管理过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在广场的整体管理标准、服务质素上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊 要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。 为了满足这些要求，招商局物业提出 通过“氛围管理”达成君临国际广场管理、服务的和谐、统一的整体管理设想。 二、 “氛围管理 ” 的内涵 “氛围管理 ” 即是物业管理公司通过环境氛围、管理氛围、文化氛围的营造，使业主和物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、安全的居住环境；细致、贴心、知性、自我的生活环境；清静、宽松、高效的工作环境；时尚、典雅、繁荣的商业环境。 ■“环 境氛围”： 包括自然环境氛围和人文环境氛围。  自然环境氛围是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护 『学习改变人生做成功物业管理人。 』。