天津市高档住宅市场研究报告20xx年房地产策划营销方案

天津市高档住宅市场研究报告20xx年房地产策划营销方案内容摘要：

开盘，未来必将拉动板块成交量的大幅上升。 2) 城市南部居住区 数据来源：四方大泽 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 12 月间，南部居住板块中东南、奥运、梅江板块成交面积位居前列，分别为 、 、 万平方米。 从成交价格看，梅江南板块价格较高，达到 8435元 /平方米，而成交量较大的奥运、梅江板块价格则较为稳定，为 7200 元 /平方米。 东南板块内，低密度多层住宅性价比较高， 12 月成交均价在 5163 元 /平方米，较 2020 年底小幅上涨。 东南板块 数据来源：四方大泽 东南板块发展势头强劲， 12 月普通住宅成交达 218 套，其中近 40%都来自于红 磡 领世郡的洋房组团。 板块内目前在售楼盘主要有四个，建筑规模较大，产品多以洋房、别墅为主。 07 年 12 月份板块成交 239 套，成交面积为 万平方米，成交均价达到 6079元 /平方米。 典型住宅项目红 磡 领世郡 2020 年以来，洋房、别墅价格均有所上 调，其中洋房成交均价由 1 月的 5784 元 /平方米上涨至 2 月的 6047 元 /平方米。 1 月项目别墅、洋房分别成交 17 套、 54 套，受春节影响， 2 月成交量均有下滑。 07年 12 月洋房共成交 83 套，别墅 21 套。 奥运、梅江板块 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 奥运、梅江板块发展水平相当，多个楼盘销售情况已比较稳定，其中奥运板块内时代奥城成交面积占比达 %，梅江板块成交量则主要来自海逸长洲，成交面积达到 万平方米。 3) 城市北部居住区 数据来源： 四方大泽 区域内，瑞景板块经济适用房放量，其他各板块成交情况较为平均，成交面积在 万平方米。 12 月间瑞景板块内经济适用房交易量大幅增加，带动板块成交面积达到 万平方米，其中经济适用房占比 %，商品住宅项目如天津典型住宅项目 首创宝翠花都二期即将入市，总供应体量将达到 14 万平方米，且全部为 90 平米以下小户型。 其他北部几居住板块成交量都较为接近，北辰中心区、河北中心区、红桥中心区板块分别为 、 、 万平方米。 从价格对比来看，红桥中心区板块项目定位较为高端， 12 月成交均价为6501 元 /平方米，河北中心区紧随其后，达到 6187 元 /平方米。 瑞景板块内由于期间适用房交易量较大，拉低板块整体均价至 3654 元 /平方米，而实际上地铁效应正逐步显现，商品住宅均价不断攀升。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 瑞景板块 数据来源： 四方大泽 该板块内目前在售楼盘有 7 个， 07 年 12 月板块成交量大幅下降，成交面积为 万平方米，平均价格保持在 3654 元 /平方米。 在地铁一号线轨道交通的带动下，沿线楼盘升值潜力巨大，板块内商品住宅销售前景良好。 典型住宅项目首创宝翠花都 06 年 9 月开盘以来成交量持续攀升，成交均价也是持续上涨，由 4700 元 /平方米上涨至 07 年 12 月 5017 元 /平方米。 4) 城市西部居住区 数据来源： 四方大泽 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 西部板块价格保持平稳，西青中北镇板块成交量最高，达到 万平方米。 西青中北镇在售楼盘销售情况都较为良好，使得板块成为西部居住区成交量最大的区域，即使是交易淡季的 2 月份，成交套数也达到了 138 套，成交面积为 万平方米。 南开西部、华苑板块内目前在售项目较少，且 12 月间项目并未推出新盘，市场交易量较少， 3 月以后，板块内供应量增加，如西青中北镇不仅有原在售项目的后期持续开发，还将有新盘入市，市场竞争激烈。 南开西部板块内的万科金色家园项目也 将推出新一期产品。 从价格对比看，南开西部、华苑板块价格为 6500 元 /平方米左右，而中北镇价格水平则为 4836 元 /平方米，与 06 年底相比并无涨幅。 5) 城市东部居住区 数据来源： 四方大泽 卫国道板块交易量大幅上升，成交面积达 万平方米。 东部居住区各板块内目前在售项目较少，且多为后期开发。 12 月卫国道板块内两大项目销 售情况都较好，其中百合春天销售成交多达 380 套，成交面积为 万平方米，占板块整体 %。 滨海新区进一步发展的推动下，城市东部居住区发展潜力巨大，上述板块住宅供应量都将持续增加， 3 月东丽湖板块主要项目 万科东丽湖新一期洋房也将推出，成交量将大幅上升。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 从价格来看，卫国道板块 12 月成交均价为 5585 元 /平方米，东丽湖板块普通住宅均价为 5754 元 /平方米。 6) 滨海新区居住区 数据来源： 四方大泽 各大板块成交情况良好，紫云板块成交面积最高为 万平方米。 进入 2020 年，滨海住宅市场热度持续，其中紫云、塘沽海洋经济技术开发区、塘沽中心区以及开发区板块销售情况都较好，其中紫云板块内贻成集团开发项目成交面积达到 万平方米，塘沽海洋经济技术开发区板块成交面积为 万平方米，塘沽中心区板块内未有新增楼盘，成交面积略少。 此外，开发区板块内市场继续升温，万通新城 • 国际项目二期即将入市，总供应体量将达14 万平方米。 从价格来看，塘沽海洋经济技术开发区板块成交均价较高，为 4923 元 /平方米；紫云板块为 4305 元 /平方米。 而高档住宅云集的开发区板块，价格依然高位运行，为 75008000 元 /平方米左右。 开发区板块 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 开发区板块高端住宅项目众多，市场竞争激烈。 板块东至渤海，西至津塘铁路，南至南港铁路，北至渤海。 板块内在售楼盘较多，且多为规模较大的集住宅、公寓、商业等为一体的大型综合时尚生活社区，楼盘均价在 70008000 元 /平方米。 典型住宅项目万通新城国际一期销售完成情况良好，特别是精装小户型 A立方销售速度很快。 二期（ 高层与小高层）正全面推向市场，户型以 110m2— 140m2的 23 居为主，同时涵盖 60390 m2 的 1— 4 居，总体量近 20 万平方米，均价7500 元 /平方米，对区域带动作用明显。 5. 市场价格情况 分析 A. 总体价格走势 数据来源：四方大泽 07 年初商品住宅价格稳步上涨，均价突破 5200 元 /平方米。 07 年初随着各大高档住宅的纷 纷提价，成交价格比 06 年底大幅回升。 其中1 月全市商品住宅的成交价格为 5155 元 /平方米，环比上月上涨 %； 2 月持续 1 月上涨趋势，但上涨的幅度有所缓解，成交均价为 5214 元 /平方米，环比上月上涨 %，增幅回落 个百分点。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 B. 天津 各主要 区域价格走势 数据来源：四方大泽 07 年初各区域成交均价平稳上涨，市内六区 1 月环比增幅达到 % 进入 07 年以来，天津商品住宅成交均价各个区域都得到回升和增长，市内六区表现尤为明显。 其中，市内六区 1 月的成交均价为 7271 元 /平方米，环比上月上涨 540 元 /平方米，增幅达到 %；滨海三区 1 月的成交价格为 4257 元 /平方米，环比上月上涨 %；进入 2 月，各区域成交均价均实现稳步上涨，环比上月增幅都在 1%3%之间。 C. 天津 市 内六 区价格走势 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 数据来源：四方大泽 市内六区各区价格大幅上涨，河北区同比增长尤为明显。 步入新的一年， 07 年 2 月份市内六区中各区县的商品住宅纷纷提价，促使两月以来的成交均价有大幅增长，进入 2 月成交均价的增幅更为明显。 其中，河北区增幅达到最大， 2 月份的其成交均价分别为 6608 元 /平方米， 7159 元 /平方米，同比分别增长 %和 %， 1 月环比 06 年底也上涨 %， 2 月环比 1 月上涨 %；和平区成交均价依然是中心城区最高，其中 1 月成交均价为 8189 元 /平方米，与同期比上涨 个百分点， 2 月持续上涨势头，达到 9156元 /平方米，环比上涨了 %。 其他四区 2 月的成交均价同比增长都达到8%以上。 6. 天津住宅市场的整体发展趋势分析 2020 年，房地产业的发展因房价屡控不止而得到社会的广泛瞩目，国家九个政府部门出台了 13 项新政策对房地产进行调控。 2020 年将是房地产业的调控执行年， 我司对 2020 年天津住宅市场的整体发展趋势分析如下： 1) 政策层面 2020 年直接行政干预力度将减少，对土地、信贷、销售市场方面的监管及执行力度加大。 2020 年政策主要围 绕改善供应结构及抑制房价过快上涨展开。 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 2) 供应层面 2020 年天津商品房供应保持稳定，一方面深挖市区的住宅及公建市场潜力，另一方面加速向郊县扩张。 外地开发商加速本地化进程，在未来竞争中占据主动。 3) 需求层面 2020 年天津商品房需求保持稳定，预计全年商品房成交量维持在 1000 万平方米左右。 受供应引导，中小户型住宅增长速度可观。 4) 房价层面 房价继续保持高位运行，小幅上涨趋于平稳。 5) 产品层面 受总价与政策影响，市场 涌现大批 90 平米小户型住宅，户型设计成为开发商追逐的热点，建筑更加注重环保节能；同时，别墅等高档住宅 竞争更加激烈。 6) 热点区域层面 大梅江、海河沿线、老城厢等热点居住板块发展更加成熟；外围新兴居住组团逐渐兴起；地铁两端受追捧；滨海新区加速发展。 7) 二手房市场层面 中介经过洗牌后重新整合，二手房市场将逐步复苏，朝着规范化的方向发展。 2020 年天津存量房市场，政策影响逐渐被市场消化，同时次新房加快进入流通市场，促使 2020 年成交量有所攀升。 8) 行业层面 房地产企业开始大鱼吃小鱼，大开发商在激烈的竞争中显现优势。 二、 天津市高档住宅市场分析 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 前言 考虑到本案住宅部分的定位，本报告在天津总体住宅市场的基础上，将高档住宅作为 研究的重点。 根据我司对天津住宅市场的了解，将高档住宅的范围锁定在售价 7000 元 /平米以上的住宅项目。 由于本案住宅为综合体项目的高档住宅，因此我司将以公寓作为主要物业类别进行研究与分析。 (一 ) 天津高档住宅整体市场情况 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 旺昌资料城 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 表 部分 已入住 高档项目情况列表（不完全统计） 项目名称 区域 位置 规模（万平米） 容积率 总套数 此期套数 产品形态 开盘 竣工 售价（元/平米） 交房标准 销售 主力户型及面积 罗马花园 河西 河西友谊北路永安道交口 15 600 600 高层板楼 1999 1999 8,600 毛坯 95% 三－四居：195208 半岛豪庭 河西 河西友谊南路与环岛北路交口 17 800 800 小高层板楼 N/A 售完 毛坯 100% 二居 150/跃层300 蓝水假期（二期） 河西 河西珠江。