土地租赁合同无效(共8篇)

土地租赁合同无效(共8篇)内容摘要：

乙方根据需要独立自主地确定经营项目 和进行生产经营活动，甲方不得进行任何阻碍、干涉和影响。 . 提供道路、水、电、热、通讯、排水、排污等便利，确保 乙方能够正常 使用道路、水、电、热、通讯、排水、排污等，同时甲方须保证周边村组及村民 不得阻碍、影响乙方正常通行、通水、通电、通热、 排水、排污等，具体用水、 电、热等发生的费用由乙方承担。 . 认真、全面履行本合同，除非双方另有约定，甲方不得以任何理由在合 同期满前解除本合同。 （二）乙方的权利和义务 . 独立自主地从事畜禽养殖经营，甲方不得进行任何妨碍，干涉和影响。 . 自甲方交付土地之日起，乙方有权对附属物、地上地下设施进行任意拆除、改造，有权处臵地上种植物。 . 根据经营需要，有权进行重新规划，重新建设，增加建筑物、种植树木及进行各种设施的安装和建设，地上建筑物、种植物、设施及其他 所有附属物的所有权归乙方，乙方自主自行处理，有权对外转让或拆除，甲方不得干涉。 . 本合同有效期内，在不改变土地用途的前提下，乙方可自主决定将本合同项下的土地转租给他人使用，而无须事先征得甲方的同意。 . 按照本合同约定及时向甲方支付土地租金及附属物的转 让款。 七、 甲方的声明与承诺 . 甲方承诺，其对本合同项下的土地及附属物拥有完全的处分权，有权将土地出租给乙方使用及将附属物转让给乙方。 . 甲方承诺，出租土地不属于基本农田，也不存在违反国家关于规模化养殖用 地管理的相关法律规定及政策的任何其他情形，符合法律法规有关畜禽养殖的规划和环保要求，完全满足乙方从事畜禽养殖经营之目的。 . 甲方承诺，出租土地未被承包或出租给第三人，亦未将附属物向第三人出售，出租土地及附属物上未设定任何抵押、质押或其他限制性的权利。 本合同签订前发生的与出租土地及附属物有关的一切债权、债务或责任，由甲方承担。 与出租土地及附属物有关的一切纠纷，由甲方负责处理。 . 甲方承诺其已获得签署本合同所必需的授权，并负责办理履行本合同所需的相关手续，包括但不限于依法经村民会议民主审 议有效通过、将本合同报乡（镇）人民政府备案等，以保证乙方承租土地的合法有效性。 如因甲方原因或无法办理相关手续导致本合同无效或无法履行的，甲方应返还乙方支付的租金、附属物的转让款以及在本合同项下支出的其他一切费用。 若由此给乙方造成任何经济损失的，甲方应给予赔偿。 . 为充分保障本集体经济组织成员的优先权，甲方已就本合同项下的土地出租事宜向全体村民发布了书面公示，公示有效期 内，甲方未收到任何关于主张优先权的请求。 . 甲方承诺，本合同约定的租赁期内不会将出租土地发包给乙方之外的任何第三人。 八、 合同的变更与解除 . 本合同的任何条款的修改、补充必须以书面形式做出，并由双方共同签署后，按约定条件生效。 对本合同的任何修改和补充均构成本合同不可分割的一部份。 . 若本合同第七条中所述甲方的声明与承诺与事实存在任何不符或甲方存在其他隐瞒或欺诈行为，以及甲方无法履行所述承诺的，乙方有权随时解除本合同，由此给乙方造成任何损失的，乙方有权要求甲方赔偿其全部损失。 . 双方协商一致，可以解除本合同。 九、 违约赔偿及争议解决 . 任何一方违反其在本合同中 做出的声明与承诺，或本合同的任何条款，即构成违约，由此给另一方造成损失的，应赔偿另一方的全部损失。 . 在履行本合同过程中，若双方发生争议，双方应本着友好协商的原则予以协商解决；协商不成，任何一方可向合同签订地的法院提起诉讼。 十、 其他 . 本合同未尽事宜，由双方另行协商确定。 . 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具 有同等约束力。 . 本合同一式五份，由双方盖章或其授权代表签字之日起生效，每份具有同等法律效力。 甲方： _______________________________（公章） 负责人（签字）： ________________________ 乙 方： _______________________________（公章） 法定代表人（签字）： ___________________ 鉴证方： _______________________________（公章） 鉴证经办人（签字）： ____________________ 签约日期： 年 月 日 签 订 地： ________________ 附件一 宗地四至图 篇五：浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力 浅议改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力 作者：唐宾 时间： 20200324 【摘要】 改变房屋用途的租赁合同，尤其是改变划拨土地上房屋用途的租赁合同，究竟是有效还是无效，事关众多出租人和承租人的切身利益。 亟待最高人民法院制定统一的司法裁判标准，为司法实务部门的民商事审判活动提供审判指导，避免因法律规定的含糊和不统一导致司法裁判乱象，以增强法律适用的严肃性和规范性。 【关键词】 划拨土地房屋用途 合同效 力 一、引 言 房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活跃市场经济发挥了重要作用。 随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。 众多国有企业、事业单位改制后，仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。 作为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。 本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉，与司法实务人士进行交流和探讨。 二、案件始末 位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。 武汉某餐饮公司承租其中 1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。 笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律服务的经验，判断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质应该为工业、交通用房。 若出租房改变了土地和房屋用途，则租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规的强制性规定而 存在合同无效的可能性。 随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。 在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途，违反 相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。 经开庭审理，某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请求。 目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。 三、司法审判现状及其成因分析 （一）司法审判现状 基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依 据缺乏基本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。 各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形： 武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉请求，但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施 条例》等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。 广东佛山市某区人民法院的判 决 [① ]，认为《土地管理法》、《土地管理法实施条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。 最高人民法院分别于 2020 年和 2020 年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。 在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，最高人民法院（ 2020）民一终字第 73 号民事判决书 [② ]判决认定，出租方未经批准擅自改变土地 用途和房屋性质的出租行为，违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，其《租赁协议书》无效。 昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议书》有效。 但颇具戏剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以（ 2020）民一终字第 4号民事判决书 [③ ]判决认定，改变划拨土地用途的房屋租赁合同有 效。 其判决理由为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁 管理办法》第二十五条的规定，即房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。 （二）成因分析 1．对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁合同效力持肯 定说的学者和实务人士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。 违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。 其法律依据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房 屋租赁管理办法》并未禁止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并 不损害国家利益。 对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强。