国际金融中心物业管理方案

国际金融中心物业管理方案内容摘要：

： 绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 （ 1）根据气候，给花木适量浇水； （ 2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （ 3）制定预防措施，防治病虫害； （ 4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏 的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； （ 5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护； （ 6）定期对建筑小品进行修饰； （ 7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。 清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 10 （ 1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁； （ 2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味； （ 3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； （ 4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； （ 5）大厦各公共 区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； （ 6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次； （ 7）定期进行外墙清洗； （ 8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； （ 9）定期对下水道等排污管道清理一次； （ 10）告示牌、指示牌等每天保洁一次； （ 11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； （ 12）春夏秋 冬 四 季每周在害虫滋生地用药灭虫一次； （ 13）对违 反环境卫生管理规定的行为进行制止。 （二）管理措施： 建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 落实“三查” （绿化清洁工自查、 管业助理 巡查、 管业经理 抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率 95%、保洁服务满意率 95%； 强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 六、房屋及公共设施设备管理方案： 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年 11 限及使用安全，直接关系到业主及使用人的 安全，是大厦管理的重中之重。 （一）管理内容： 房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （ 1）业主已领房： a、 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； b、 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理； c、 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （ 2）空关房（含业主托管房）： a、 管理处应每月通风打扫一次； b、 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电 表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 （ 3）公共用房 做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损 及时维修，确保房屋的安全、美观。 设备设施维护： （ 1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （ 2）公共卫生设施每周检查一次； （ 3）水泵、纯净水等设备每天巡查两次； （ 4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （ 5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （ 6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； （ 7）智能化系统采用日常巡视与定期 保养相结合，制实时运行档案； 12 （ 8）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 （二）管理措施： 加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 对所有的管理人员进行全面 培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保熟悉 该系统的操作及维护； 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 对所有的设备 及 配件建立详细档案，确保最快速度取得所需 配件，并能跟踪产品的更新换代； 建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达 98%以上，且有回访和记录； 采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达 98%以上。 七 、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减） 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。 （一）管理内容 定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常； 定期清洁蓄水池，保持水质洁净； 专人管理蓄水池，定时开放。 （二）管理措施 测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定； 建立设施 设备档案，做好巡检记录； 按规定操作，发现异常，及时报修。 八 、财务管理方案： 13 通过财务管理，在改善财务状况的条件下，扩大财务成果，提高企业经济效益。 （一）管理内容： 加强现金收支管理； 搞好财务核算； 及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（ 或 每年公布一次） ； 做好年度预算和决算工作； 认真审核报销票据，严格控制费用报销； 及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。 （二）管理措施： 根据财务法规政策，制定财务管理制度； 财务人员持证上岗，规范 操作； 抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； 加强成本控制； 加强财务监督和财务检查。 九 、质量管理方案： 导入 ISO9000 质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。 （一）管理内容： 参照 ISO9000 质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划； 实施所制订的工作计划和措施；。