小区物业管理典型案例

小区物业管理典型案例内容摘要：

公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。 没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。 有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维 护物业正常运行国内物业管理典型案例汇编一 新奥物业管理公司综合办搜集整理 页状态第 5 页 共 10 页 的共识。 在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。 最后双方达成了一致，自约定之日起分 10 期，每月 3 万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。 10 个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。 点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。 管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。 在这个基础上，主动交流加适当让步，相信会感“上帝”的。 给 业主提个醒 ——— 别欠费 有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资 500 元。 可是，一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。 如果因不满意而扣下保姆的工资不给，不管是从法律上还是道义上讲，都是败者。 物业公司是小区业主请来做物业管理的，如同小区的“保姆”、“管家”，如果物业公司依约进行了管理，业主就要缴纳相应的费用；如果对物业公司管理服务不满意，可以辞退，另请高明。 现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样那样的理由：服务不规范，收费不合理；房子质量有问题；邻里有矛盾；停车 无车位等。 这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。 如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑；与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业管理费的抗辩权，有明确规定。 给物业公司提个醒 ——— 打官司 物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。 如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益 ，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。 目前，物业公司“讨债”，仍旧愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业管理费标的额低，请不到律师；诉讼时间长，耗时费力；法院的判决难以执行，打了也白打等。 事实上，从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业管理费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任，只要准备好资料，把事实说清楚，法院会依法判决的。 同时，法院的判决不是儿戏，强制执行不会让法律“打白 条”，更何况打赢一个官司，还能影响一大片。 小区安防方面的案例 案例十三、 电梯坠楼 ,谁负责 ??? 新闻晨报报道： 一部 老爷 电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。 近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。 2020年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。 谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。 ２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性 胃溃疡合并出血。 伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。 庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。 普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。 法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。 近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。 但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。 问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司。 还是物管公司。 那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。 如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。 如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。 物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。 至于质量安全问题由电梯公司承担。 不 能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及 国内物业管理典型案例汇编一 新奥物业管理公司综合办搜集整理 页状态第 6 页 共 10 页 案例十四、 未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例 ?? 4 个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个 6 岁的孩子被烧成重伤不治而死。 孩子的父母把该花园的物业管理公司和另 3 个肇事孩子告上了法庭。 近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近 13 万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金 万元；物业公司因不作为被判赔近 7 万元。 罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天 那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。 其不作为的行为和 4 名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。 具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负 15％的责任，由其自负；被告物业公司承担 45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担 25％责任；其他两个男孩各承担％的责任。 由于 3 个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。 案情回放 据原告郑某诉称， 2020 年 5 月 7 日，他们 6 岁的儿子小俊和另外两个小朋友 10 岁的小浩、 11 岁的小文一起玩， 3 人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一 栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。 此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子 9 岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。 事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了 18 天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。 6 月 13 日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。 案例十五、 发生高空堕物 怎么办?? 去年 9 月 17 日 14 时 51 分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园 A 栋前的地面。 相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。 从楼下查看，玻璃是 9 楼 F 座的，护卫员当即上楼查证。 事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。 可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。 护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成 的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。 谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。 就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。 点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。 搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。 案例十六、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,厦 门某汽车维修有限公司 (以下称维修公司 )驾驶员驾驶一辆 美鹿 牌小轿车到闽南大厦办事 ,驾驶员交付 5 元停车费后 ,将车停放由厦门某物业管理股份有限公司 (以下称物业公司 )经营。