杭州房地产清水湾项目市场调查房市分析(编辑修改稿)

杭州房地产清水湾项目市场调查房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

园 ； 城西板块 ： 40 万方 滨江万 家花城 ， 23 万金都城市芯宇 ； 九堡板块 ： 19 万 方 科魅力之城、 10 万方 名城左邻右舍、 12 万方的绿城项目 13万美达九月庭院、 万 方 华鸿怡景嘉苑、 27 万 方 宋都阳光领秀 ； 城北板块 ： 10 万 方 银树湾 、 10 万方 嘉泰 〃 馨庭 、 5 万方 国强 〃 易构街区 滨江板块 ： 30 万 方 海威国际 、 30 万 方 钱江 〃 水晶国际公寓 之江板块 ： 占地 170 多亩九龙一号 、 8 万 方 公元沐桥 闲林 板块 ： 占地 1200 亩 东海 〃 闲湖城 、占地 870 亩 和家园 加上目前（截至 06 年底） 27480 套 共计 面积 万 ㎡ 的 网上剩余住宅，共计， 07 年的市场供应量将要 达到 840 万方的年度供应体量，如果按照 房源单套平均 中国最大 管理资源中心 第 9 页 共 17 页 面积为 135 ㎡ 计算， 07 年市场的供应量就有 万套。 从目前的市场消化速度来看，按照 2020 年月均销售套数 2131 套来计算， 07 年的市场供应量则需要两年半的时间才能消化完，因此未来市场并不容乐观。 、小户型房源大幅度增加， 集中九堡 三墩 城北板块 随着 “90/70” 政策的逐步实施， 杭州小户型房源正在大幅度增加。 在 06 年年底统计数据显示， 可售房源面积 结构里的 90 平方米以下已占 %， 这 与 2020 年6 月底的数据相比， 已经 上升了 ％。 而 07 年 杭 州 新上市的 90 平方米以下的户型 依然呈现上升趋势。 07 年 上市的中小户型中，仅幸福里就有 900 多套，再加上九堡、丰潭路沿线、城北的几个小户型楼盘，包括旅游橡树园、华元芳满庭、万科魅力之城、宋都阳光领秀等近 20 个楼盘，剥离掉其中的大户型，再加上目前在售的单身公寓项目，扎堆的中小户型楼盘起码近 50 个， 小户型 房源 07 年的供应在 一万套以上。 这么多小户型，虽然也不乏 “ 散兵游勇 ” ，但是供应量比较集中的几个区块还是非常明显的，九堡、 三墩 和城北 三个地区总量占到杭州整体量的 60%，特别是三墩板块， 斯坦福 剑桥公社、亲亲家园 〃 幸 福里、颐景园等都将有中小套型住宅推出，剑桥公社 更是 达 到 1400 套。 、 经济适用 房推出量继续增加 庞大的商品房供应量下，杭城的 经济适用 房推出量也相当大。 2020 年杭州共组织了 4 次经济适用住房公开销售，推出房源 7351 套，建筑面积 万平方米，超额完成了年初有关部门制定的公开销售 50 万平方米的目标。 与 2020 年相比，推出房源量增长 20%，推出房源建筑面积增长 %。 据悉， 07 年杭州经济适用住 中国最大 管理资源中心 第 10 页 共 17 页 房公开销售目标为 50 万平方米，争取落实经济适用租赁房房源 2 万平方米。 小结：可以说，未来杭州房地产市 场供应量非常充足， 840 万方的商品房， 50万方 经济适用住房 ，远远超过杭州消费者目前对住房的需求，市场依然处于买方市场，并且这样一局面将会保持很长的一段时间；小户型大幅度的放量，强烈冲击杭城商品房户型比例结构，从目前其增涨的幅度上分析，未来市场将会由目前 90 ㎡以下房源供应的不足直接跳入供大于求的局面，逐步形成产品高度集中竞争。 、需求分析 、基础需要刚性拉动，年度销售总量稳步上升 04 年、 05 年、 06 年杭城房地产销售持续攀升，基本有 300 万方年度住宅的需求量，这主要是几个基础需求较强的刚性 拉动，包括： 需求项目 需求来源 新增需求 潜在购房群体巨大。 购房主体年轻化是未来几年内的一个趋势，上世纪 70年代是我们人口生育的高峰期，大量的 70年代出生的人正在面临结婚购房的问题，而这部分人群也日渐成为社会精英，他们的潜在需求对杭州房价将是有力的支撑。 改善性需求 与其他城市相比，杭州家庭住房面积属于偏小。 2002年杭州人均住房面积在省会城市排名第 15 位。 2020 年杭州人均住房面积排名全省最后。 仅为 平方米。 （全省平均水平 平方米）随着实物分房的中止和家庭收入的提高，大多数本地居民进入换 购房阶段，即使人均每年提高 1平方米计算，也需要 200万平方米。 因此杭州市居民还存在提升居住品质的内在需求。 中国最大 管理资源中心 第 11 页 共 17 页 拆迁需求 1998—— 2020 年，每年的拆迁量均在 100 万平方米以上，而 2002 年开始实施的货币化拆迁安置又大大提高了居民住房消费的实际支付能力，这就产生了一股较大的刚性需求。 外来人口需求 2001年 — 2020年杭州市区每年新增人口平均每年 ，其中 万人为原有市区人口。