厦门zz海滨新城物业管理方案doc33页

厦门zz海滨新城物业管理方案doc33页内容摘要：

保等的成功经验提供专业建议； 对物业内商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议； 根据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。 （六） 从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益 ： 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等； 公共部分装修材料的选用； 在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询； 协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格； 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商； 根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验； 根据项目和各项工作的程序 提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询； 解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本； （七） 在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。 （八） 指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。 （九） 指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。 （十） 根据物业项目档次定位 和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。 （十一）从创优的角度，根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。 （十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。 二、 实操指导阶段 合作期限 ：共一年，由本物业首期入伙之日前二个月起计，又分为 前期筹备 、 集中入伙 、 装修搬迁 和 正常管理 四个时期。 前期筹备期 指一期物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的 工作时期。 （一） 在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。 （二） 协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：  协助管理商制定管理人员、操作层人员定编方案；  协助管理商根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。 （三） 协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。  人工费用测算；  设备耗能费用测算；  设备维修保养费用测算；  清洁定额费用测算；  园艺绿化项目的 定额费用测算等。 （四） 协助管理商选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层）组建工作队伍：  提供人员配置及相应素质要求的具体方案；  协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。  提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；  协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；  协助对操作工进行操作培训；  协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；  就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；  提供物业管理收费系统软件使用培训。 （五） 协助管理商培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），协助对各 专业技术工人进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。 （六） 协助制定入伙交接验收标准及实施程序：  按照 ISO9000国际质量保证体系文件协助本物业管理商制定验收标准。  协助成立入伙接管验收领导小组。  指导召开各种入伙专题会议。  协助发展商制定“三通”及其它项目入伙必备目标方案。  协助接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收计划。 （七） 提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作 （包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。 （八） 指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等 级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。 （九） 协助管理商按 ISO9000 体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件： 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管理商进行修订、充实和完善； 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序； 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施； 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文 件； 根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件； 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案； 协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书； 协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范； 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度； 提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍； 1 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系； 1 协助建立健全财务管理制度。 （十） 协助管理 商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物 业管理档案资料的整理提供咨询和指导。 （十一）为管理商提供日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。 （十二）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。 （十三）协助制定入伙前工作计划：  协助成立入伙领导小组。  协助制订入伙计划。  指导制定收楼、入伙必备文件资料，如《业主公约》、《住 /用户手册》、《收楼须知》、《收楼指南》、《装修申请登记表》等。  指导制定管理费预算，管理成本核算方案，根据本物业 所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。  协助制定入伙管理制度。  协助发展商完善入伙必备条件（例如：通知发展商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等）。  协助制定开办费用清单、预算及采购计划。  指导制定入伙后各专业服务分派方案。  制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。 集中入伙期 指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼。