土地估价师--土地估价相关知识考试总结

土地估价师--土地估价相关知识考试总结内容摘要：

其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条㈠、㈡、㈢、㈤、㈥项扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而 被政府批准征收的房产或土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。 七、征收管理 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起 7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务 机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 八、其他规定 为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定： ⑪ 1994 年 1 月 1 日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 ⑫ 1994 年 1 月 1 日以前已签订 房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在 1994年 1月 1日以后 5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。 签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。 ⑬ 对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述 5 年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次 第 16 页 共 311 页 转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用 住房，经向税务机关申报核准，凡居住满 5 年或 5 年以上的，免予征收土地增值税；居住满 3 年未满 5年的，减半征收土地增值税；居住未满 3 年的，按规定计征土地增值税。 第六节 契 税 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 一、纳税人 《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 转移土地、房屋权属是指下列行为： ⑪ 国有土地使用权出让； ⑫ 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； ⑬ 房 屋买卖； ⑭ 房屋赠与； ⑮ 房屋交换。 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税： ⑪ 以土地、房屋权属作价投资、入股； ⑫ 以土地、房屋权属抵债； ⑬ 以获奖方式承受土地、房屋权属； ⑭ 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 二、课税对象 契税的征税对象是发生产权转 移变动的土地、房屋。 三、税率 契税的税率为 3%～ 5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府 第 17 页 共 311 页 按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 四、计税依据 契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。 征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。 为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 房屋产权的转移必然连带着土地权属的 变动。 房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。 这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。 土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。 五、纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。 按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起 10 日内办理纳税申报手续，并 在征收机关核定的期限内缴纳税款。 六、减税、免税 有下列行为之一的，减征、免征契税： ⑪ 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； ⑫ 城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征； ⑬ 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征； ⑭ 土地、房屋被县级以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征； ⑮ 纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征； ⑯ 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 第 18 页 共 311 页 第七节 相 关 税 收 一、固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。 在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。 投资方向调节税以在我国境内所有用于固定资产投资的各种资金为课税对象。 纳税人用各种资金进行固定资产 投资，不论其投资来源渠道如何，都属于征税范围。 投资方向调节税以固定资产投资项目实际完成的投资额为计税依据。 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为 0%、 5%、 10%、 15%、 30%五个档次。 对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位投资建设，一律按零税率项目对待。 《固定资产投资方向调节税税目税表》由国务院定期调整。 从 1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。 二、营业税、城市维护建设税和教育费附加 ⑪ 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的 单位和个人开征的一种税。 销售不动产的营业税税率为 5%。 ⑫ 城市维护建设税 （ 以下简称城建税 ） 是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。 对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。 城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。 即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为 7%、 5%、 1%三个档次，具体是： 纳税人所在地在城市市区的，税率为 7%；在县城、建制镇的，税率为 5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为 1%。 所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税和税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。 但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。 城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业 税 （ 简称“三税” ） 税 第 19 页 共 311 页 额为计税依据。 “三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收和滞纳金和罚款等非税款项。 ⑬ 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 教育费附加的税率在城市一般为营业税的 3%。 三、企业所得税 企业所得税是对企业在一定期间 （ 通常为 1年 ） 内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产 、经营所得和其他所得的其他组织。 企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。 法定税率是 33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和 27%两种。 年应纳税所得额在 3万元以下 （ 含 3 万元 ） 的减按 18%的税率征收；年应纳税所得额超过 3 万元至 l0 万元以下 （ 含 10万元 ） 的，减按 27%的税率征收。 应纳税所得额的计算公式为： 应纳税所得额＝ 每个纳税年度的收入总额－准予扣除项目的金额 纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的下列收入： ⑪ 生产、经营收入，指从事主营业务活动取得 的收入，包括商品 （ 产品 ）销售收入、劳动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收入； ⑫ 财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入； ⑬ 利息收入； ⑭ 租赁收入，如出租固定资产的收入； ⑮ 特许权使用费收入； ⑯ 股息收入； ⑰ 其他收入。 纳税人可以分期确定的经营收入按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的，可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过 1 年的，可以按完工进度或完成的工作量确定 收入的实现。 准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。 成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。 损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。 此外，还有按规定缴纳的各项税金。 教育费附加，可视同税金。 下列项目，按规定的范围、标准扣除： ⑪ 在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除； 第 20 页 共 311 页 向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。 ⑫ 支付给职工的工资按计税工资扣除。 ⑬ 职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、 14%、 %计算扣除。 ⑭ 用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额 3%以内的部分，准予扣除。 对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。 对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超过其境外所得依照规定计算的应纳税额。 企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关 缴纳。 企业所得实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后 15日内预缴，年度终了后 4个月内汇算清缴，多退少补。 四、外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 ⑪ 课税对象 外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。 外商投资企业的 总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。 对外国企业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。 应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。 收入总额指生产、经营所得和其他所得。 生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。 其他所得指利润 （ 股息 ） 、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。 纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。 在计算应 纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。 ⑫ 税率及优惠政策 第 21 页 共 311 页 外商投资。