博思堂苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告

博思堂苏州市中惠晨曦星苑项目分析报告内容摘要：

在区域面积中排名第二。 相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。 南靠沪宁高速、京沪铁路、 312 国道，东邻苏嘉杭高速及 205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路 ，是苏州市东西向和南北向的交通节点。 交通条件 （ 1）区间交通网络 铁路： 京沪高速铁路将在相城设站 ； 公路： 贯穿城区的 苏嘉杭高速 公路 、 312国道 、 205 省道 、 苏虞张一级公路 、 苏州绕城高速 、 沪宁高 速公路 ； 人民路的北延、广济路的北延： 人民路北延线为平四路至阳澄湖西路之间 ， 是城市南北向主干道及城市的重要景观轴线、发展轴线 ；广济路北延线是一条中心城区联系城市北部地区的南北向主干道。 这 2条道路工程的规划，必将使得本案的交通更加畅通，城市规模的扩大、城市功能的完善，必将导入更多的外区域居民，从而拓宽本案的客源。 本案 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5 水路： 京杭大运河 其他： 苏州最大的换乘中心及未来轻轨 4 号线 ； 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 博思堂观点： 人民路的北延、广济路的北延，京沪高铁与轻轨的未来规划，使得本案拓展外区域客源成为可能，拓宽了本项目的客源面。 （ 2）区内交通网络 相 城区的公 路交通可 以用“五纵五 横两联”来形容： 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 7 人口与经济 人口 方面：相城区目前 当地人口约有 34 万 人 ， 外来人口约 15 万人。 在经济方面：相城区工业经济基础雄厚， 拥有 14个工业园，一个省级经济开发区（相城经济开发区） ，传统的机械、电子、建材、纺织、化工、工艺、农产品加工等工业得到改造提高，电子信息、精细化工、新材料和光机电一体化等新兴支柱产业初具规模。 至 2020 年 4月，新镇名 面积（平方千米） 人口（人） 元和镇 128620 渭塘镇 66741 黄桥镇 37143 黄埭镇 61060 东桥镇 36634 太平镇 32578 阳澄湖镇 48787 北桥镇 44336 望亭镇 41985 合计 497884 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 批外资项目有 14 个，新增注册外资 9390 万美元，新增到帐外资 1154 万美元， 2020 年累计新批外资项目 56 个，注册外资达 33302 万美元，到帐外资 5170 万美元。 目前全区已实有外资企业 797 家，注册外资达 亿美元，到帐外资达 美元。 世界 500 强日本 “ 住友 ” 电装株式会社、台湾佳能等 100余家外资企业已欣然落户。 博思堂观点： 相城区经济的腾飞，为区域内各行各业的发展提供了强劲动力，尤其是对相城的房地产发展有极大的推动作用。 同时这些工业园和开发区的企业白领和管理者将是本案今后的一大客源。 同时相城区民营经济发达， 2020年全区新发展私营企业 1170户 ，其中一产企业 23户，二产企业 904 户，三产企业 243 户，一产和三产所占比重比 05年的 %提高了 5个百分点； 注册资本为 亿元 ,同比增长 %，其中区外股东投入注册资本 ，占 %，区内股东投入注册资本 亿，占 %，区内股东注册资本投入比例增幅首次超过区外股东，本地股东投资能力正在不断增强。 博思堂观点： 私营经济的兴起不仅在经济上大大推动了相城区经济的不断腾飞，同时 这些私营业主也是房地产中高端市场的主力客户 ，也是本案 花园洋房和叠加别墅产品的目标客源。 二、 城市总体规划背景分析 苏州城市发展规 划 苏州市城市空间布局十几年来拓展迅速，先后历经“单一古城”、“古城新区”、“一体两翼”三阶段发展模式，目前正处于由“一体两翼”向“五区组团”的过渡阶段。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 9 以园区为主体的东部将成为城市首要发展方向，北部次之，南部以优化整合为主，为有效利用中心城区集聚辐射带动能力，环古城区三大新城开发建设已全面启动。 十一五”期间，苏州按照“组团式带状城市发展模式和 “东拓、北进、西控、南优” 开发要求，在全面保护古城风貌的基础上，加快苏州工业园区和苏州高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商务区建设，强化中心城市的集聚辐射带动能力，提升市域中心地位。 相城区城市发展规划 相城区地处苏州市“两轴三带”产业发展战略中两轴相交地带，区位交通优势明显，“一主一副，两翼齐飞”的城区发展策略将使其成为苏州城市化进程的重要推动力量。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 10 相城区未来发展规划 功能定位 规划布局：“一核三片”组团式布局 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 11 规划布 局：“一核三片”组团式布局 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 12 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13 元和镇规划 —— 中心城区地位的确立 中心城区的建立 以苏州市城市总体规划为依据，确定了以新 205 省道 （相城大道） 为城市发展轴， 整个相城区沿着相城大道往北发展； 中心城区徐图港为景观发展轴；确定了东至 205 省道分流线，西至苏虞张一级公路，南至沪宁高速公路，北至新蠡太公路，面积 35平方公里的城区规划建设范围；构成了中心城区，树山 高效生态农业示范区、潘阳工业园、盛泽塘湿地保护区、阳澄湖休闲度假区“一城”“二轴”“四区”的功能分布。 东部、西部为新城、中部为老镇改造。 其中： 东部新城共约 ，以蠡塘河为界，以北为工业区，南为居住和商贸区； 西部新城共约 ，北部为工业区，南部为居住区； 中部老镇区将逐步改造成居住区和行政商贸区。 按照相城区的建设规划，中心城区将形成 25万人口的规模。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 相城区中心城区的建立，为整个相城区的发展提供了良好的铺垫，同时，中心城区作为其未来的发展重点，会有大量的市政设施、重大项目的 投入，区内各项生活、商业、工作配套水准均将摆脱当前落后的局面，走上一个新的台阶，也为房地产的发展提供了良好的平台。 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 三、 政策背景分析 重点政策解读 “ 9070”政策 2020年 10月，国土资源部明确规定，房地产住宅开发项目，项目 90平米以下户型面积不得小于总体建筑面积的 70%。 博思堂观点： 这个政策就苏州来说：比较符合苏州日益凸现的“ 移民城市”特征，增加大量的 90平米以下的户型比例符合“新苏州人”的需求特征，这也是目前苏州房产公寓市场最强劲的刚性需求。 老苏州人有着强烈的居住情结，而苏州人在这个层面上不是很浓烈，如果解决交通问题他们一般会选择环境和产品更优的社区。 土地增值税政策 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得的增值额征收的一种税。 2020年 2月国土资源部明确规定，将严格执行土地增值税条令。 即对 凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人 征收一定税额，对以下三种行为征收，① 国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为 ② 国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为 ③ 对转让房地产行为征税。 土地增值税税额计算公式： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下 :  增值额未超过扣除项目金额 20% 免征  增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额 =增值额 30%  增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 土地增值税税额 =增值额 40% 扣除项目金额 5% 中管网房地产 频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16  增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 土地增值税税额 =增值额 50% 扣除项目金额 15%  增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额 =增值额 60% 扣除项目金额 35% 备注： 公式中的 5。