xx张家界慈利县水岸人家策划方案

xx张家界慈利县水岸人家策划方案内容摘要：

了便利条件。 鼎盛人气 收益无忧 人气是确保收益的基本要素。 水岸人家商铺 与菜市场形成联动，有先天鼎盛人气的强力支持，投资这里收益绝对无忧。 投资旺铺，稳赚财富 “ 家有万贯，不如有个店面 ”。 水岸人家商铺 可出租、可自营，方式灵活。 有眼光的商铺投资者会购得一两个商铺的产 权，自营或出租给其他经营商。 投资 水岸人家商铺 ，可以确保您稳赚财富未来。 27 四 、 商业空间规划 (一 ) 商业规划原则 1. 立足 慈利 商业市场，超越现有的商业规划格局，形成差异化、特色化。 2. 将本项目商业打造成发展商的专用“商业银行”。 3. 塑造本项目的形象高地，成为 慈利 的商业烫金名片。 4. 租金体系是商业地产的核心价值，通过合理得商业规划布局使租金不断走高，从而获得最高利益。 5. 不同主题的商业业态安排在不同的区域，依靠不同的商业特色吸引人流互动，打造项目的永续聚客能力。 6. 人流的便利性 7. 业态的齐全性 8. 聚客的永续性 9. 景观的最大化 10. 二层的首层 化 11. 价值的最大化 12. 功能的关联性 28 13. 空间的灵活性 (二 ) 人流动线系统 1. 人流动线规则： 人流动线规划是 商业 中心的灵魂，人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，动线设计要注重趣味性、随机性、流线性，最高境界是使每一平方米的室内空间都为购物者提供值得回忆的购物体验。 为了达到最佳的人流效果，使人群在商场合理流动， 建议： ① 在主通道内分隔一段距离布置有相当集客能力与吸引力的品牌精品连锁店，以使人们不断地有兴趣走下去。 ② 主通道可配置休闲景点，如休闲椅、低矮园灯、背景音乐、低矮观赏型植物等，使主通道变成步行街系统，对主通道进行人性化、休闲性设计，提高顾客的感受质量。 2. 地面人流导入及垂直动线 只有使人流汇聚，商场才能做旺。 为了外部人流充分合理的导入， 建议： 对二层直接导入外部人流，使在二楼感觉象地面上，形成“双”首层概念。 即在项目多处位置从地面直接引导人流直上二层。 29 (三 ) 功能划分 店铺形成集群（即成行成市），形成统一的主题区，产生规模效益，通过各商户的有效商业配合，并靠提供主题区“一站式”购物和深度服务用特有的商业文化气氛取胜市场。 充分考虑不同经营主体间的相容性和亲和力，不同主题的商业业态安排在不同的区域，合理的业态组合及 各店铺资源整合以带动人流循环 ,依靠不同的商业特色吸引人流互动流通。 各种业种相辅相成，共享客流，经营商品既相容又互补，避免相似业态之间的恶性竞争。 编号 区位 功能配置 商 品 类 别 1 3 栋 农贸市场 2 4 栋 主力店 食品、日用品、百货 、超市 3 8 栋 品牌区 、 休闲娱乐区 品牌服装、珠宝、首饰、配饰、运动及用品、娱乐、玩具、器材专卖店等 SPA、夜总会、 KTV、健身美容、女吧等 休闲娱乐 4 10 栋 餐饮美食区 特色酒楼、地方美食、特色饭庄、西餐厅、中式快餐 、日本料理及韩泰美食等 5 1 12 栋 儿童 MALL 婴幼儿商品区：包括胎教商品、孕妇专用商品、保健商品、婴儿服装、婴儿玩具、婴儿食品、婴儿用品等。 30 儿童商品区：包括服装、鞋帽、少儿读物、益智玩具、食品、运动用品、儿童娱乐设施等。 6 各类服务 银行、干洗、电话、花店、宠物店、摄影冲印、电讯、修鞋、煤气服务中心等 规划依据： （一） 4 栋设置社区型超市主力店 —— 消费对象为项目所在区域的全体消费者 1. 在空间形式上，该区域适合于超市货架的摆放。 设为中型超市，有利于提高本项目的空间利用率，提高商业价值。 2. 将超市设在此处，方便住户购物，真正实现服务社区居民的功能。 3. 将社区超市设在 4 栋面街处，有利于吸引周边消费者来此消费，以此聚集人流，营造商业气氛。 4. 超市经营的品种是一些日常用品，在消费形式上表现为小额（较小的金额）、多次（日常多次、经常购买）要求超市有很好的便利性。 设在小区出入口处，让购物者出入方便，能允许正常营业时间之外继续营业，在经营时间上能够保证吸引人流的时效性。 5. 4 栋两层面积大约为 4000 平方米，这样的面积规格，较为适合经营区域型超市。 6. 主力店极具拉动力与品牌号召力，能以点带面，推动项目的销售与招商。 31 （二） 8 栋设置休闲区 1. 休闲、娱乐等消费形式，带有很强的目的性。 因此，本项目将休闲娱乐设于此区域，能够吸引消费者往商业街内部走，加强内部人流动线整体畅通、均衡效果。 2. 休闲、娱乐的消费，有很强的消费关联性，是餐饮消费的一种消费延伸和业态补充，能够带来较多与直接消费者关联的其他人群。 因此，有助于人气的培养，大众化的口碑宣传，从而形成项目的品牌优势。 3. 休闲娱乐区的中间区域为儿童一站式购物区，当消费者在儿童区购物时，休闲娱乐对其有进一步消费提示作用。 4. SPA、夜总会、 KTV、健身美容、女吧等能够满足 慈利 的个 性化消费需要，引导 慈利 的时尚消费倾向。 5. 本项目夜总会、 KTV、健身美容、女人吧等经营业态的设置，能够满足来自 慈利 企业集团的商务需要，也能够满足项目本身业主及周边居民的消费需要。 6. 理想的消费空间有五大要素：赏心悦目的环境、多元化的功能、人性化的服务与设备、社交化的公共空间以及延长现行的营业时间。 由此可知，硬购物气氛其实越弱越好。 由于当今社会工作节奏快，生活压力大，人们喜欢有休闲、娱乐的去处。 而休闲娱乐正是减弱硬购物气氛的较好办法。 休闲娱乐能够吸引人流、增强商业魅力、提高消费过程的趣味性。 （三） 8 栋设 置 品牌区； 32 1. 本项目周边已经形成了一个日渐成熟的新兴住宅社区，经营男女时尚服饰，满足了周边居民购物的需要。 且这些品种具有随机性消费和重复性消费的特点，有助于提升商场聚客能力。 2. 该区物业空间结构相对比较完整，能进行合理的空间划分，形成一条完整的商业购物街。 既能够营造出休闲购物的气氛，也有利于打造双首层概念。 3. 品牌服饰主题区，能完善本项目的经营功能，在区域板块内形成一个以本项目为核心的商业中心，强化项目地段优势。 同时品牌服饰属于高档商品，有利于提升本项目形象和档次，营造高品位的消费空间。 4. 服饰区域是其他经营品种的 延伸，对业态起到互补的作用，形成了完整的系统，完善整个项目的经营功能。 同时其商品属性为“比较购物”的商品，需要互相聚集以形成较强的吸引力并给消费提供充分的比较平台。 5. 服饰主题区的经营不受时间影响，人流聚集，保证了消费的常态化，拥有长久持续性的消费效应。 6. 整合 慈利 众多的品牌店和专卖店（它们多处于经营环境较差的老商业中心），为它们搭建集结成群的平台，招商目标明确。 （四） 10 栋设置餐饮区 —— 消费对象为 慈利 及周边城镇的消费者 1. 因项目早期人气不足。 在功能配置上设置面向全社会消费的餐饮区，将有效吸引人流，有助于人气 的培养，大众化的口碑宣传，从而快速打造项目的市场形象。 33 2. 餐饮也具有很强的消费关联性，是休闲消费和购物消费的一种消费延伸和业态补充，能够带来较多与直接消费者关联的其他人群。 3. 餐饮具有定向性和定时性，是一种常态化的消费，带有很强的自觉性和目的性。 能够吸引目标明确的消费者， 从而形成项目良好的市场品牌。 4. 将该区打造成独具特色的餐饮美食一条街，能够填充区域市场空白，满足来自周边 企业 的商务需要，也能够满足项目本身业主及周边居民的消费需要。 （五） 1 12 栋设置儿童 MALL —— 打造 慈利 首个唯一的儿童 MALL 概念主题区 从儿童消费特色设置吃、穿、喝、玩和学等一系列包罗万象的一条龙服务。 1. 目前儿童在家庭中的地位越来越高，父母愿意为其支付越来越多的各种花费。 这是一个潜在的、巨大的市场，商机无限。 2. 设在此区，小区主入口广场及两侧的麦当劳和肯德基，有利于打造成儿童娱乐空间，对儿童有直接吸引效果。 3. 项目住宅小区将有为数众多的小业主，加之项目 附近 为小学直接带来关联消费。 （六） 服务功能补充 34 —— 银行、干洗、电话、花店、宠物店、摄影冲印、电讯、修鞋、煤气服务中心等 适宜分散布置，以延长消费者的兴趣并促成成交。 五、营 销 推 广 （一）推广目标 强化项目的品牌力，在极短的时间内快速建立慈利品牌知名度，引起强烈的轰动效应，促成口碑相传的传播力，强势推进招商，强势拉动销售。 1. 品牌目标； 利用慈利城市平台，建立商业地产第一品牌印象 2. 项目目标： 建立慈利“ 首席商业 ” 市场形象 （二）推广思路 两 线合一，七力并举 两 线为：销售推广、形象推广 七力为：活动攻略、现场攻略、动线攻略、音频攻略、网络攻略、新闻攻略、传媒攻略 35 （三）销售 策略 1. 本项目 销售 总纲 由于 慈利 只是一个 县城 ，相对于市来说市场较小，因此本项目在 销售 的需要注意两点：一是立足 慈利 ，即通过本项目在规划、档次和租金等优势，夺取老商业中心区中在营商户和 慈利 镇潜在商户。 二是，放眼 湘西 ，吸引周边城镇的商户入场进驻。 1) 销售 策略 ① 优先招入主力店 ② 强势吸引老商业中心经营户进驻 ③ 开发 慈利 本地潜在商户进驻 ④ 引导外地商户进驻 ⑤ 达到使本项目成为 慈利 镇商业的轴心地带 2) 销售 对象 ① 具有商铺投资意识， 拥有闲散资金的人士 ，稳重，对市场机会的把握有信心，前瞻性强 ② 政府机关及企事业单位的中上层人士 ③ 本地各行业私营业主：如工厂主、品牌店、专卖店、休闲店、饮食店、美容美发店等的老板 36 ④ 有意在 慈利 镇 发展的外地投资者 ⑤ 金融、证券界人士 3) 销售 范围 符合本项目业态、业种以及功能主题定位的知名商家和当地经营散户，地域的主要范围为 慈利 以及周边城镇。 4) 销售 方式 ① 报纸媒体 ② 户外媒体 ③ DM 直邮 ④ 地产推介会 ⑤ 定向 销售 （目标式点对点，单个商户或某个行业或协会） 2. 销售 政策 任何一个新兴商场从开业到兴旺，均需要一定的时间来进行培育（业界把这段时间称之为“首旺期”），培育时间的长短根据商场所处的位置、商业环境、商场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。 为此我司提出以下 销售 策略 1) 优惠策略 37 优惠策略的基本出发点是为了聚集商场 人气，初步培育市场。 市场上普遍采用的有免一定年数物管、租金和对品牌商户采取额外的送装修优惠。 2) 服务性措施 与工商管理部门联系，由物业管理公司办理，争取为本项目经营商家简化办理手续，同时为经营商家代办相关注册登记手续；由商业管理公司作为平时商家与工商及税务的联系单位，提供租后服务，以解商家的后顾之忧 3) 商家经营配套的优惠 对于知名品牌商家，建议从 销售 费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款。 4) 优先招入核心品牌店，合作经营 开发商以商铺为出资方式，与品牌（主力）店建立起合资或合作经营的伙伴关系，既能增强开发商对整 个商场掌控能度，有利于整个商场长期经营，又能增强其他商家与我们合作的信心，达到快速招商的目的。 5) 打造高素质的商业经营管理公司 商场经营管理可以说是商场的生命线，管理好的商场能够迅速脱颖而生，生意兴隆，聚集人气，很大程度上取决于市场的经营管理公司是否具有前瞻理念，能否经营到位。 特别提示 ： 38 商业 与 住宅 部分结合 1. 住宅与商铺互动销售，相互促进 2. 价值提升 —— 商业是住宅的配套 第四篇 住宅策划 一、 慈利 人居印象 目前 慈利 房地产尚处在起步阶段，主要开发有 火车站广场、 世纪花苑 、 慈姑美景 、 申鸿花都 、 玫瑰苑 、 君威豪苑 、阳光花园 、 金地花园 、阳光幸福湾 等项目。 尚未形成自己的特色亦缺乏文化内涵。 这种态势给本项目带来机会，项目 39 将 填补 慈利 中高端房地产市场的空白，拥有坚实的市场机会。 二、 目标客户定位  慈利 本地居民，经济收入增加，有改善现有居住条件的需求。  企业中的白领阶层。  本地青年因成家从大家庭中独立出来  当地公务员，收入稳 定，需求中大户型。  外地 慈利 籍人士返乡置业。 三、 规划设计建议及原则提示 一） 、 规划设计理念 ◇ 建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、 建筑 类型、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。 40 ◇ 诗意的栖居：规划方案注重对现代高尚休闲、娱乐、居住理念体现，以人为本，与自然充分融合是规划布局的首要出发点。 努力创造阳光、空气、河流、森林等自然景观，建设一处适于人类诗意栖居的空间。 保证多角度的自然景观引入室内，区内景观与周围的自然风光浑然一体。