博思堂苏州市中海酒店式公寓市场定位报告

博思堂苏州市中海酒店式公寓市场定位报告内容摘要：

采光通风效果不良。 ③交层住宅在市场中仍需一定引导，接受度需提高④单层楼面户数较多，立体交通不畅。 区 域 干将路上、雅戈尔酒店对面 规划形态 商铺、小户型公寓 案 名 玄妙广场 面积范围 3080 M2； 发 展 商 苏州盛丰房开公司 主力面积 代 理 商 上海富阳 单价范围 工地位置 干将路边上阔巷 和宫巷中间 平均单价 公寓： 10000 元 /M2 商铺： 25000 元 /M2 基地面积 万 M2 主力总价 建筑面积 万 M2 车库单价 出租 绿 化 率 物 管 费 销 售 率 未开盘 工程进度 主体工程 规划户数 160 户 交房时间 环境分析： ①处于苏州市商业中心，购物、饮食、娱乐便利。 ②位于干将东路中段。 有 2 3 4 60、 68 路公交车通过，公共交通发达、交通便捷。 ③人流量大、城中地区、建筑物多、建筑密度大；附近无住宅小区。 产品分析： 产品构成为砖混三层局部七层。 种类为 3060 M2 小户型住宅和商铺。 小户型住宅单价范围在 6000～ 6500 元 /M2 之间，为无厨房形式，车库不出售，只用于出租。 企划诉求分析： ①突出本案处于市小区，商业利用价值高，临近交通主干道，昭示性强。 ②采用电视、报纸、网络等多种媒体传播手段造势，影响潜在客户。 销售分析： 本案主推商铺，但因其优越的区域位置，使得小户型产品空前热销，目前已经基本去化完毕。 利多： ①处市中心，各种配套设施齐全，市政工程完备，可充分利用市中心商业区。 ②楼盘推出时，市场竞争尚未激烈。 用预定方式预定一批客户，有利 提升知名度。 ③聘请实力较强专业代理公司进行全程策划，为产品推向市场奠定良好基础。 利空： ①在市中心施工、建设成本高，受限制条件多，不可预见情况，难以控制。 ②楼盘虽处市主要交通干道旁，但由于上下班高峰或节假日易造成交通拥挤，出行困难。 ③楼盘处于中心闹市噪音污染大，与高档住宅不相匹配。 ④楼盘区有商铺，人群组成复杂，人数多，不利于物业管理。 区 域 金阊区 规划形态 商铺，小户型 案 名 中心广场 面积范围 38— 70M2； 发 展 商 金阊商业房地产公司 主力面积 38M2； 代 理 商 —— 单价范围 5480～ 6680 元 /M2 工地位置 石路商业圈 平均单价 6080 元 / M2 基地面积 —— 主力总价 20～ 40 万元 /户 建筑面积 约 10000M2 车库单价 —— 绿 化 率 —— 物 管 费 未定 销 售 率 80% 工程进度 已竣工 规划户数 230 户 交房时间 已交房 环境分析： 本案地处石路商业繁华地段，西面即为石路国际商城，周边有 11 30 60游 5 等公交线路经过，交通区位十分便利。 另外，超市、银行、商场、酒店等生活配套非常 完善。 产品分析： 本案也为烂尾楼改造工程，规划为酒店式单身公寓， 1～ 3层为商铺及管理服务部， 4～ 6层为单身公寓。 面积范围在 38～ 70 平方米。 精装修并提供全套家具与家电。 单价在 5480～ 6680 之间。 车位只租不卖，价格未定。 企划诉求分析 ：本案开盘非常低调，在其品牌形象包装等方面都很欠缺，有任何宣传单片及楼书，仅在售楼处有几块看板。 本案在开盘后按开盘前所作的登记顺序进行通知，每天只通知 50 人，按顺序挑选，先登记的人先选择。 销售分析： 该售楼处设在销售楼盘的一楼，没有任何横幅，并不显眼，但由于位于石路中心商业 圈，故人流量尚可，但售楼人员态度很冷淡，销售流程非常不规范。 且开盘之后可马上签订合同。 客源分析： 本案相当一部分的客户是由开发展商介绍过来的，对本地段有一定的认同度，还有一些在石路附近做生意的经营者，苏州本地的投资客也较多。 但总体感觉内部去化较多。 去化分析： 本案于 2020 年 5 月底开盘， 6 月初正式开始销售，至 6月 9号为至，已订房 78 户，去化了 33%。 利多： ①小户型，面积相对较小。 ②精装修房，免去客户装修之忧。 ③处在商业繁华区，生活机能极佳。 ④投资潜力巨大。 ⑤开发商内部去化较多。 利空： ①本案开发商推行 “强势销售”，服务人员态度较差。 ②烂尾楼改造项目，形象不好。 ③本案包装力度不足，影响去化。 ④住宅每层楼户数在 77— 80 户左右，且每层只有三个楼梯一个电梯，显得非常拥挤。 ⑤户型设计不佳，有些房型甚至没有一个窗户，通风效果很差。 区 域 新区 规划形态 高层 案 名 狮山丽晶 面积范围 29— 40M2 发 展 商 苏州市商品房经营公司 主力面积 33M2 代 理 商 苏州良英房地产投资顾问 有限公司 单价范围 —— 工地位置 狮山路 35 号 平均单价 均价 6000 元 /M2 基地面积 —— 主力总价 19～ 30 万元 /户 建筑面积 18000 M2 车库单价 只租不卖 绿 化 率 —— 物 管 费 3— 4 元 / M2（暂定） 销 售 率 100% 工程进度 外立面及内装饰 规划户数 432 户 交房时间 预计 04 年下半年 环境分析： 本案位于狮山路上，地处新区中心地段，旁边紧邻新区商业街，中国银行、建设银行等各大银行近在咫尺，周边有 6 60 3 路等公交线路经过，交通十分便利。 产品分析： 本案不是烂尾楼改造工程，而是新建工程，定位为酒店式商务中心。 其中 1～ 3 层为商铺， 4～ 20 层为单 身公寓，没有会所。 面积范围在 29～ 40 平方米。 精装修并提供全套家具与家电。 三梯 24 户。 因其是商用房，所以使用年限是 40年，且贷款年限和贷款金额都按照商用房标准，包括水、电、煤的费用也是按照商用房的标准。 企划诉求分析 ：本案开盘非常突然，仅在房展会上做了一下宣传，因此在其品牌形象包装等方面有一定的不足，仅在本案大楼挂了一幅巨大的宣传幅，非常醒目。 在DM方面，突出强调了三个卖点：酒店式商务中心、总价低、地理位置优越。 销售分析 ：该售楼处设在销售楼盘的旁边，本案于 6月 14日开盘，现只接受预定，按顺序排号登记，已 拿到预售许可证。 7月中旬可以开始签约。 客源分析： 由于本案的地段相当优越，因此客户认可度较高，其中 70%以上的购房者为苏州本地的投资客，另外一部分客户购房是为了自住与投资。 去化分析： 本案于 2020 年 6 月 14 日开盘，现只接受预定，据销售员介绍现预定率已达 95%以上。 利多： ①小户型，面积在 29— 40 平方米，总价低。 ②精装修房，提供所有家具和家电，可马上“拎包入住“。 ③处在新区中心地段，投资潜力巨大。 ④本案为酒店式商务中心，可作为办公场所 利空： ①现只有地下车库，且停车位只有 14个，车位严重不足。 ②本 案没有会所。 ③暂时没有样板房，客户不能直接感受其“装修风格”。 ④住宅过道太长，影响通风，且只有朝南和朝北两种朝向可选择。 ⑤本案房型单一，客户选择余地小。 区 域 金阊区 规划形态 高层 案 名 协和金盛广场 面积范围 40— 136M2 发 展 商 苏州协和房地产开发有限公司 主力面积 —— 代 理 商 上海江阳上海巴巴 单价范围 5100— 5900 元 / M2 工地位置 金山路 88 号 平均单价 5500 元 /M2 基地面积 38740 平方米 主力总价 —— 建筑面积 32564 平方米 车库单价 500 元 /月（只租） 绿 化 率 —— 物 管 费 3元 / M2月（自用） 6元 / M2月（转租） 销 售 率 100% 工程进度 已竣工 规划户数 190 多户 交房时间 03 年 8 月 1 日入住 环境分析： 本案地处石路商业繁华地段，旁边为金阊区区政府，周边有石路国际商城 ,君怡大酒店等大型商业设施 ,购物 ,休闲，娱乐极为便利。 公共交通发达 ,有 4 1 601路等多路公交车经过 ,出行便捷。 产品分析： 本案共 27 层高，且为早先的遗留物业，现定位为商住楼偏办公。 其中 16层为商场 ， 724 层作为写字楼和酒店式公寓， 2527 层为餐厅。 共有电梯 4 部，货梯 1 部。 面积范围在 40136 平方米，另有一套位于 9楼的最大户型 160 平方米。 开发商提供简装修，无家具与家电。 价格在 5100— 5900 元 / M2 之间，车库只租不卖价格为 500 元 /月。 因其是商用房，所以使用年限是 40年，且贷款年限和贷款金额都按照商用房标准，其中包括水、电、煤的费用也是按照办公房标准。 企划诉求分析 ：本案于 6 月 22 日开盘，之前仅在苏州日报、姑苏晚报上打过广告，因此在产品宣传方面有一定的不足。 在楼书制作方面也较为简单，仅突 出了以下几个卖点：优越的地理位置、完善的物业管理、自住办公两用。 销售分析： 该售楼处设在本案的一楼，于 6月 22 日开盘，并采取“低开高走”的销售手法，开盘之后已上调了一次价格，但幅度不大。 现在可以马上签约，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。 小户型已销售一空。 客源分析： 由于本案的地段相当优越，且可以自住、办公两用，因此客户认可度较高。 苏州本地的客户居多。 去化分析： 本案于 2020 年 6月 22日开盘，据销售员介绍现已销售 50%以上。 其中 40 M2 左右的小户型仅余下一套 24 层朝北的房间。 利多： ①地处 石路商业圈，地理位置优越。 ②本案为商住楼，自住、公办皆可。 ③面积小、单价低，总价不高。 ④交房时间早， 8月 1日起即可入住 利空： ①现停车位只有 19 个，车位严重不足。 ②本案只能在交行和工行贷款，选择余地小。 ③样板房装修质量不高，仅为简装修。 ④房型设计无特色，且厨房面积过大（近9平方），较为浪费。 ⑤得房率不高，为 70%左右。 区 域 金阊区 规划形态 高层 案 名 都市 e站（富达大厦） 面积范围 35— 55M2 发 展 商 富达置业发展有限公司 主力面积 —— 代 理 商 苏州信中利代 理公司 单价范围 均价 5500 元 / M2 工地位置 干将路与阊胥路交界处 平均单价 5500 元 /M2 基地面积 6500 M2 主力总价 —— 建筑面积 43500 M2 车库单价 —— 绿 化 率 31% 物 管 费 元 /平方米 /月 销 售 率 100% 工程进度 外立面 规划户数 536 户 交房时间 初步预定 04年下半年 环境分析： 本按位于干将路与阊胥路的交界处，地理位置相当优越， 6 60 3 89 路等主要交通路线从其经过。 紧邻石路商圈，周边规划较多。 产品分析： 本案为两幢 25层的高楼，且属烂尾楼改造工程，现定位为酒店式公寓，其中 14 层为商场， 5 层作为会所， 625 层为住宅。 面积控制在 3555 平方米。 暂定提供简装修，只装修厨房与卫生间，无家具与家电。 均价在 5500 元 / M2 左右，所有房型均为一室一厅。 另外， 1— 4 层有 2部电梯、一部消防电梯、 2 个楼梯。 5—25层为二部电梯、一个楼梯，无货梯。 每层户数分别为 13户、 17 户，顶层也住人。 企划诉求分析 ：本案之前仅在房展会上做过宣传， DM 设计较为简单。 现不做任何宣传，较为低调。 销售分析： 该售楼处设在本案的一楼，初步定为 2020 年 8月底开盘，据接线员介绍可能会采取“按登记顺序定房”的方法。 现尚未领取“预售许可证”。 去化分析： 实现 100% 利多： ①紧邻石路商业圈，地理位置优越，。