五星级e时代数字化办公写字楼物业服务管理方案

五星级e时代数字化办公写字楼物业服务管理方案内容摘要：

天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次； （ 7）定期进行外墙清洗； （ 8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； （ 9）定期对下水道等排污管道清理一 次； （ 10）告示牌、指示牌等每天保洁一次； （ 11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； （ 12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； （ 13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 （二）管理措施： 建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 落实 “ 三查 ” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率 95%、保洁服务满意率 95%； 强化行为规 范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 建议绿化保洁登记档案； 房屋及公共设施设备管理 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大楼的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大楼管理的重中之重。 （一）管理内容： 房屋公共部位管理 ：根据现状，大楼内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 （ 1）业主已领房： A\房屋交付时，及时与房屋负责人或业主签订公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案； B\ 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关 行政管理部门依法处理； C\装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 （ 2）空关房（或托管房）： A\每月通风打扫一次； B\对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题及时处理。 （ 3）公共用房 A\做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 设备设施维护 ： （ 1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； （ 2）公共卫生设施每周检查一次； （ 3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次； （ 4） 电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）； （ 5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常； （ 6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； （ 7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案； （二）管理措施： 加强装修区域、期间的管理，做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止； 对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护； 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快 的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态； 对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代； 建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达 98%以上，且有回访制度和记录； 采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达 98%以上。 建议完善的档案资料； 娱乐设施管理（视大楼具体配套设施而定） 确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。 （一）管理内容 每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检 查： （ 1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等； （ 2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用； （ 3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等； （ 4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固； 对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废； （二）管理措施 区域设安全检查负责人 ，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权； 安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报主任。 水系使用管理（此项内容视具体配套情况增减） 通过有序的管理，确保大楼水系运行正常，有效节省管理成本。 （一）管理内容 定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常； 定期清洁蓄水池，保持水质洁净； 专人管理蓄水池，定时开放。 （二）管理措施 测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定； 建立设施设备档案，做好巡检记录； 按规定操作，发现异常，及时报修。 财务 管理 通过财务管理，严格规范制度和程序，控制支出成本和预算。 （一）管理内容： 加强现金收支管理； 搞好财务核算； 及时统计物业维修更新费用使用情况，并及时上报； 做好年度预算和决算工作； 认真审核报销票据，严格控制费用报销； 及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。 （二）管理措施： 根据财务法规政策，制定财务管理制度； 财务人员持证上岗，规范操作； 抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； 加强成本控制； 加强财务监督和财务检查。 根据 管理公司要求和双向监控管理实行； 质量管理 导入 ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现 “ 以人为本 ” 的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。 （一）管理内容： 参照 ISO9000质量体系标准要求，制定大楼质量工作计划； 实施所制订的工作计划和措施； 对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题； 根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。 （二）管理措施： 抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提 高质量意识； 制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处； 接受公司对大楼管理工作的现场指导； 配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 档案资料管理 加强档案资料管理，有助于保存大楼的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。 （一）管理内容： 工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种平面图、施工图、竣工图及各类设施设备的说明技术参数资料等； 业主档案：主要是区域分配、负责人、办 公人员档案； 财务档案：逐年形成的财务。