上海市办公楼物业管理服务规范

上海市办公楼物业管理服务规范内容摘要：

时能从备用电源自动转入主电源状态； 火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。 消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常； 火灾确认后，应当控制相应部位的正压风 机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态； 消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通； 数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁； 末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常； 中央联动装置工作正常、显示正确； 消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次； 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁； 消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好； 消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。 升降设备系统 电梯及自动扶梯 保证办公楼至少一台电梯 24 小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。 轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿 厢整洁； 电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行； 应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录； 电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。 发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在 30 分钟内达到现场进行抢修。 高空作业设备 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全 运行； 设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载； 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认； 吊篮运行平稳，无倾斜； 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常； 在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置； 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。 应有专业人员对设备运行进行管理、记录； 应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。 清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。 液压升降设备 升降平台应运行平稳，安全装置完好； 升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。 给排水系统 应定期对给排水系统进行维护、润滑； 每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养 ,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到 DB31/199《污水综合排放标准》的要求； 用户末端的水压及流量满足使用要求； 每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆； 确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合 GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行； 定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养； 如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。 空调系统 对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行； 定期对空调系统开机前进行检查， 测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录； 定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水； 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道； 定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录； 定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保 养； 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水； 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水； 对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求； 能量计费系统处于完好状态； 定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数； 定期安排对新风量、排风量的测定； 应考虑定期安排对空气品质的测定； 定期安排对风管系统的清洗。 锅炉系统 蒸汽锅炉 每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。 除定期送检外，还应做好以下日常维护： 每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油 (气 )喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢； 每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰； 每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次； 每月一次对油气管路过滤器进行清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； 检测水质的硬度，应不大于 3 毫克 /升； 锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠； 各种证书齐备，操作人员持证上岗； 在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内； 汽、水管道完好 ，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 蒸汽减压站输出压力波动在 20%之内。 热水锅炉 定期对温控仪进行检测； 附属设备的维护保养可参照 的相应条款实施。 公共照明系统 公共照明系统应定期检查维护： 每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换； 每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率； 每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置， 保证运行安全、正常。 避雷系统 避雷系统应按规定由专业机构进行检测。 同时： 每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查； 每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好； 每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行 检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好； 主楼侧翼平台的所有避雷设施完好： ●接地电阻：≤ 4Ω。 ●弱电设备接地电阻：≤ 1Ω。 设施设备日常维修服务 共用部位日常服务的服务要求 (见表 2)。 表 2 共用部位分部位日常保养、维修服务要求 序号部位日常保养、维修服务要求 1 旋转门、自动门、推拉窗玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。 2 楼内墙面墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无。