［管理精品］社区商业分析(doc55页)

［管理精品］社区商业分析(doc55页)内容摘要：

在规划上大胆突破商业街的传统模式，在不同地区设计不同的商业 组合，体现“社区商业”的多样性和适应性，未来的衢州商业会更加充满青春活力。 成都市商业格局分析暨光华片区商业地产机会分析 成都市城市布局由单核心逐步向多核心转变 现代城市的布局模式主要以多核心模式为主，即一座城市不止一个核心，而是有两个核心或三个核心，这样的城市布局模式，可有效分散城市中心压力，避免单核心模式比较普遍存在的大城市病，这样的现代城市模式以美国的休斯敦为代表，国内城市以重庆、武汉和淄博为代表。 成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展象摊大饼一样一圈一圈的向外 延伸。 单核心布局模式最大的弊端就是随着城市规模的不断扩大，那么城市中心的向心力将越来越大，由此带来的如交通堵塞、人口拥挤、热岛效应以及空气污染等大城市病将日益严重。 庆幸的是，成都市政府已提出要向南、向东发展，欲在城南和城东建立两个城市副中心，逐步由现在的密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局，城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。 成都市的商业格局也顺应城市格局的变化而变化 上世纪 90 年代中期以前，成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而自发形成，即以盐市口 春熙路商圈为城市中心商圈，向 外强力辐射、扩散，第二层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商圈，但社区商圈的规模、档次还远未成气候，仅以满足社区居民日常生活需要的临街饮食店、干杂店、洗衣店、烟酒店为主。 社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。 很显然，盐市口 春熙路商圈作为整个城市的商业核心，有着极强的向心力，向心力过强，对城市交通等方面带来相当大的压力，而第二层次社区商圈由于是逐渐自发形成，规模普遍偏小，对周边的辐射能力和辐射范围较小，因而还不足以减轻中心商圈的压力。 上世纪末开始，成都市城市格局发生了 巨大的变化，府南河的治理，五路一桥的通车，连续几年的大规模旧城改造，城市道路的改扩建工程等，使成都市的市容市貌发生了翻天覆地的变化，城市格局也由单核心模式向多核心模式转变，那么成都市的商业格局也在悄悄的发生着变化。 ⑴社区商业渐成气候，随着家乐福入住大世界商业广场，伊藤进驻外双楠，普尔斯马特进军置信金沙园，上海友谊、联华布点在天府汇城等，商业竞争格局已有单纯的核心圈的拼杀，逐步向二环路外社区商业圈推进。 ⑵社区商业圈的商业业态逐渐丰富，以由传统的临街社区商业铺面，向专业市场、主题商场、商业步行街、主题商业街 转变，社区商业圈出现了百花齐放的格局。 ⑶以玉林小区、双楠小区为代表的成熟社区，不仅仅是医院、学校的配套，关键还表现在社区商业的繁华。 ⑷社区商业圈的不断发展和完善，使社区商业圈的集聚和扩散作用不断加强，这样也减轻了中心商业圈的压力，形成一种向心力的平衡，从而形成一个较完整的城市商业圈结构体系：一个中心商圈 两个副中心商圈 数量众多的社区商圈。 光华片区商业现状及分析 光华片区作为新崛起的“城西板块”，大有后来者居上的势头。 先后进驻的成都花园、博瑞都市花园、中华家园以及新近开盘的水木光华 ，依托西南财大的学府气息，正以近 3000 元的均价，创造城西高档住宅的升级版。 但是，在这个新崛起的城西高档楼盘片区中，竟然还没有一个拿得出手，聚得拢人的大型商业中心，这对于荷包充实，讲究情调的中产阶级而言，片区商业缺损所带来的遗憾是无法 言表的。 归结起来，光华片区的商业特点，大概有以下几点： ⑴以西南财经大学为核心的高校经济圈还未成气候，辐射能力不强。 光华片区集中了包括西南财大、行政干部学院、省委党校等高校，仅这几所学校的师生员工就有近五、六万人，消费潜力巨大，但由于周边商业配套设施的缺乏，使高校内的相当一 部分消费潜能没有释放出来，一步分师生只好舍近求远，去市中心购物，去羊西线吃饭，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。 西南财大的北校门外，聚集了一批汽车经销商和零配件供应商，主要汽车品牌是长安铃木和海南马自达，显然，汽车业态的经营与高校经济圈关系不大，还挤占了商铺资源；财大南校门沿光华大道一带，商业业态较杂，聚集了餐馆、网吧、烟酒、副食等，主要消费群体为在校学生和教师，但档、规模和经营种类远不能满足师生需求。 成熟高校经济圈，以四川大学为代表，左有科华北路的餐饮的繁华，前有一环路磨子桥电脑一条街的人气，右有望江楼公 园的休闲区，由于口岸的极佳，使川大高校经济圈“天然”形成，校内几万名固定消费人群坐享近在咫尺的便捷消费，商家也赚的盆满钵满。 与西南财大同样不具有口岸优势的四川师范大学和成都大学，随着 Ester 校园广场以及明珠时代广场的建成，校园经济的潜能将得到进一步释放。 ⑵外资商业巨头麦德隆的进驻，并没有给光华片区聚集商业人气。 麦德隆超市作为世界 500强之一，进入成都市场已 2年有余，但在业界并没有产生较大的影响，大有水土不服之势。 一则是麦德隆超市的客户定位是集团用户， 其只对单位而不对个人，使周边众多的消费者望而却步； 再者，麦德隆超市独家使用打印发票，虽增加了透明度，但使一些公款消费因无法做手脚不得不转投他门。 因而，麦德隆超市并没有给光华片区集聚消费人气。 又有一家国外商业巨头 家乐福入住光华片区的天邑花园，因家乐福与麦德隆的市场定位不同，家乐福的入驻肯定会给光华片区的商业注入活力因子，但也不可对其期望值过高，因家乐福紧邻二环路，并没有位于光华片区的纵深，其辐射范围有限，因而其对光华片区的商业影响估计不会太大。 ⑶青羊大道的规划，在短期内也给光华片区的商业造成了一定的影响 传统的商业铺面一般都临街而建，商业随着道路 的修通而逐渐繁荣。 青羊大道虽然也是刚修通的双向六车道的交通干道，但由于青羊大道被规划为绿色景观大道，禁止住宅底层修建商铺，红线退让只能搞绿化，因而青阳大道的通车，在短时期内并没有带来该片区商业的繁荣。 ⑷封闭小区内的商业对整个片区的商业还不能起到有力的推动作用 光华片区的楼盘多为大盘，少则一两百亩，多则一千多亩，因而楼盘如成都花园、博瑞花园内都有自己配套的商业铺面，但由于各小区均为封闭式小区，门口有保安把守，很难想象小区外面的人会在接受保安的盘查后进入小区购物，因而小区的商业定位只能是满足小区内居民的日常 需要，很难聚集人气并有所发展，更谈不对整个片区商业的影响和推动。 正如尺度所观察，这几大花园内的铺面不仅规模小、生意秋、转手率高，更有些已关门大吉。 尺度认为小区内的商业业态经营，只适合日常用品小型超市、洗衣店、音像租赁店、发型设计、小型早餐店等，经 营规模、面积都不宜太大，经营方式要灵活，根据小区内的消费结构和消费习惯随时调整。 ⑸片区内还缺乏商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入 社区商业原有的商业模式已逐步被打破，“临街商铺、零散经营、各自为政”的局面将逐渐会被新的社区商业形态所取代。 国内外商业巨头在抢占完都 市核心口岸后，现包括伊藤、家乐福、普尔斯马特等超级大卖场纷纷在社区里安营扎寨，连锁商业的另一主要行业 餐饮服务业也将在社区餐饮业中发挥着领军作用，麦当劳、肯德基以及本土餐饮连锁纷纷进驻社区，一副誓把连锁开到家门口的咄咄逼人的势头。 另外，地产大鳄与商业巨头联盟的全新的开发模式，也是社区商业整体提升的一个重要因素，现在光华片区还缺乏象玉林片区“大世界商业广场”这样的商业地产大手笔，急需商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入，来提升和营造整个片区的商业气氛，共同打造“城西都市新生活样板社区”。 ⑹该片区还缺乏对 商业业态的统一规划和政策引导 随着光华板块和城外温江板块的逐渐升温，新成温公路和光华大道将成为温江与城区之间的快捷通道，其重要性不亚于羊西线和人南线，但由于缺乏统一规划和适当引导，使这两条快速出城通道两侧商业并没有被合理的开发和利用，干道两侧业态经营繁杂，不仅没有特色，也缺乏美观，这不能不说是一大遗憾或缺损。 光华片区商业远景预测及机会分析 毋容置疑，光华片区将是今后几年三环路内最具有竞争力的片区之一，光华片区的商业地产业将是今后升值潜力最大、最具有投资价值的地块之一。 想当初 2020年，当中房在战旗 同盛路修建商业一条街时，价格虽然只有 50006000 元 /平方米，但业内无不为中房捏了一把冷汗，认为新区的商铺要无人问津。 没想到，周边千和银杏苑、锦绣民居等楼盘一入住，商铺迅速一间间脱手，现在的同盛路，温鸭子、黄辣丁、九尺鹅肠等店堂喧哗，生意火爆程度直追羊西线，现在就是花8000元 /平方米也买不到这样的商铺。 关于光华片区商业远景预测，尺度有以下几点看法： ⑴青羊大道一侧，紧邻西南财经大学，超大型购物娱乐中心存在市场机会。 该购物娱乐中心，应该是集购物超市、电影院、网吧、电玩城、美容美发、快餐、精品服装专 卖、健身于一体的超级大卖场和超级娱乐中心，这个购物娱乐中心坐享青羊大道、光华大道和新成温路的便捷交通，背靠西南财大的高校经济圈，前有博瑞都市花园及成都花园等中产阶级业主的强大消费需求，相信有远见的商业地产巨头会敏锐的发现这一巨大商机。 如果这一超级购物娱乐中心能建成，那么它的规模、人气及辐射度和影响力将远远超过玉林片区的“大世界商业广场”，也将成为社区商业和高校经济圈的完美结合的楷模，将会极大的聚集光华片区的人气和商气，对进一步提升光华片区的整体形象大有裨益。 ⑵光华大道应有意识的规划为餐饮、酒吧一条街 光华大道由于缺乏管理和规划，整个街道经营业态档次偏低，经营品种繁杂，没有特色。 建议青羊区政府及早介入，对该出城快捷通道进行科学规划，规范管理，提升其商业价值。 尺度认为，针对该片区特点，该街道应规划为餐饮、酒吧一条街，但定位应与羊西线有所区别，主要定位为西餐、粤菜、咖啡馆、酒吧等比较时尚、西化的特点，针对消费群体主要是高校大学生和年轻白领一族，使光华片区成为年轻新贵的理想去处。 ⑶在光华片区纵深，如双新路、贝森路、四威路等应营造小商业街的气氛，可作为社区商业有益的补充。 象这样一些围绕小区的小街道可以充 分利用起来，以经营小型的连锁超市、洗衣店、日用品、小吃店为主，作为大型商业的一种延续和补充。 总之，光华片区作为三环路内商业地产的一块处女地，正期待着各地产商及商家的全方位介入，我们也有理由相信，光华片区将很快成为商业地产投资的热土，光华片区的商铺也将成为各路炒家追捧的对象。 大型社区与社区商业共舞，中心商业何去何从 随着住宅产品的大量开发，城市发展的日趋成熟，居住模式由都市化住宅转向郊区化住宅发展，形成规模化、配套化的大社区。 大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，与此相配套的社区商业便应运而生，社区商 业越来越满足居民对个性化、多元化、休闲化的消费需求，并更好的迎合了现代居民就近消费、喜欢超市购物的特点，符合现代商业服务业的发展趋势。 而城市中心商业的商业业态也不断发展。 当社区商业型物业呈现出消费火暴的市场业态，成为市民关注密度最高、最为集中的新兴商业区域。 那么，社区商业的成熟会对中心商业构成什么样的冲击。 中心商业格局会演变成美国城市的空心化还是中心商业与其它型态商业共生共荣或是整个商业型态面临重新洗牌。 因此，分析研究社区、社区商业都有着十分重要的意义。 浅谈住宅业发展历程 纵观我国住宅的发展历程，大致可划 分为五个阶段。 第一阶段是 20世纪 70年代之前；住宅的出现是为人的生存提供空间，第二阶段是 8090年代之间，由于成套而大量的房屋出现，人们开始注重住宅的适用性，这时房地产已经进入市场经济时代；第三阶段的住宅追求位置；第四阶段是优美的居住环境。 第五阶段追求高品质的小区房。 随着经济、科技的迅猛发展，整个中国新的居住概念层出不穷的年代，正因如此，单纯的住宅产品在这一时期受到了前所未有的挑战，房地产的开发即社区中予以释义，恰于此时大盘横空出世。 大盘时代呼之欲出 成片的郊区土地开发的经济性即规模经济催生了大盘，占地 上千亩的大盘在城市的四周随处可见，以北京为例，仅在朝阳东区，就有８个开发量超过百万的大盘 涌现出来，总开发量超过３０００万平方米。 在重庆在建地产项目中，有占地1000 亩的学府大道 69 号、 1600 亩的龙湖蓝湖郡， 1000 亩的美堤雅城、大川水岸、阳光 100国际新城、融侨半岛等。 在广州郊区大盘化的现象甚至让城区物业销售比例失去控股地位。 特别是番禺的一系列大盘，诸如碧桂园、祁福新村、南国奥园、锦绣香江、星河湾、。