论住宅小区停车管理制度

论住宅小区停车管理制度内容摘要：

地面车位，则其职责范围与负责本住宅小区的物业服务企业的职责范围难以划分，例如对于停放地面车位的汽车，负责本小区的物业服务企业必然在其进入小区时要进行查验问询。 因此容易产生纠纷，要么争相管理，要么相互推诿，导致管理混乱。 需要注意的是，这一问题不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定聘用物业服务企业问题，这既是对业主作为所有权人的尊重，也是对《物权法》的遵守 ④。 业主共有车位应当如何使用问题 住宅小 区业主共有车位的使用方式也会直接影响到停车管理。 实践中共有车位的使用方式分为两种，一种是面向全体有车业主，不设置专属车位，有车业主按照时间优先的原则进行停车，即按照先来后到的顺序停车。 而另一种方式则是对共有车位设定固有专属车位（实践中往往在车位范围内标明专属车辆的车牌号），该车位仅供小区业主专属车辆停放，即使该车位处于闲置状态，其他车辆也不能使用。 这两种方式各有利弊，第一种方式能够实现车位的较高使用效率，但是如果小区地面车位不能满足未购买车库车位业主的停车需求时，势必产生乱停车、妨碍车辆通行等问题，易引发业 主之间的矛盾以及物业服务企业与与业主之间的矛盾。 而且如果该住宅小区的车库只售不租，那么其价格加上管理费用，对于购买 经济 性家庭汽车的业主压力较大 ⑤。 因此往往容易造成车库车位无人问津，地面车位拥堵不堪、占道停车、围堵他人车位、车库停车的局面，一旦发展到危及住宅小区正常行车秩序的程度，这些专属车位业主又会与物业服务企业甚至有车业主发生冲突，此类纠纷已属住宅小区多发纠纷 ⑥。 而第二种方式能够将地面车位一一对应于某一特定有车业主，有利于化解停车矛盾并形成良好的行车秩序，但是车位在上班时段却被大量闲置，利用效率不高，而且该方式化解停车矛盾的效果也受到住宅小区业主汽车拥有量及车库车位的购买、使用 成本 的制约，如果业主拥有的车辆数远大于地面车位，而车库车位购买、使用成本过高，即便明确了地面车位的专属性，仍然无法避免前述乱停车局面的发生。 对此，笔者认为，虽然 后一种方式也存在局限性，但是相较于前一方式效果却还是好的多，而且其局限性可以通过其他措施予以弥补，对于使用效率不高的问题，可以通过物业服务企业与业主之间达成协议，将专属地面车位在上班时段开辟一部分供外来一般车辆临时停车，而对于因车位数不足以及车库车位无人问津导致的乱停车问题，则可以采取 申请 有关部门批准后开辟小区外路旁夜间至早晨的单边停车位，业主与开发商以及物业服务企业协商， 降低车位车库购买、使用成本等措施予以疏导、缓解。 所以业主共有车位应当以设定专属车位的方式供业主使用。 但是这一方式不宜以 行政 强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定是否采用，这也体现了对全体业主作为地面车位所有权人的尊重。 因住宅小区停车 管理 问 题的根源在于业主拥有的汽车数量远大于实际可供使用的车位，这也意味着有车业主占全体业主的比例较高，如果将上述辅助措施一并实施，业主大会决议将地面车位设定为专属车位应当并不困难。 住宅小区占道停车管理问题 由于《物权法》第 74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，。