物业管理费用收取方案

物业管理费用收取方案内容摘要：

收费台账按收费类别设置，如包括物 业管理费、停车场费、水费、电费、物业租赁费、物业经营费、临时摆摊设点管理费及其他收费，各小区视情况需要建立。 台账一般按年登记每月收费情况。 台账的内容可根据需要设置。 如物业管理费手工台账内容可包括业主姓名、业主房号、面积、收费标准、每月实收金额这几项基本内容。 为便于核对，收有以前月份欠费的也一笔计入当月实收金额，而不应分拆到欠费的月份。 收款后，由出纳或其他专人凭发票或收据存根联登记台帐，并由他人复核。 为便于统计和计算，应设置 EXCEL 电子表格台账，按逻辑关系增加每月的当月累计应交金额、当月累计欠交金额这些栏目 ，并备注欠交原因等。 以此为依据，可形成欠费通知单。 并要核对每月实收金额汇总数与会计入账数是否相符，以保证台账汇总数据准确。 台账应按年装订成册，留底备查。 封面应有管理处负责人、出纳、台账专门管理人员签字确认。 二、应用收费软件，提高收费信息化处理能力 物业小区往往住户较多，收费种类繁多，收费时段长，收费信息量大，很多采用银行托收方式，如仅依靠手工台账和 EXCEL 表格台账进行收费统计，不仅工作量较大，容易出错、效率低下，还会导致信息维护困难、信息深度加工能力差。 因此物业小区应尽量应用专业物业管理收费软件。 为便于管理公司全部物业小区的收费，并做到规模经济效益，应采用网络版收费软件。 收费软件的基本功能和要求包括灵活设置收费项目、生成应收款项、生成银行托收数据及银行扣款后生成托收记录、支持各种收费方式并生成收费记录、自动生成各种统计报表、网络化运行和实时监控、分工授权明确、操作和数据安全可靠等。 网络版收费软件市场价格一般在十几万左右，企业大多能承受。 在应用时，要确保数据初始化正确，特别是要保证房号、收费面积、收费标准、初始欠费数据、托收银行账号等基础数据的准确性，操作授权准确。 日常应用时，要由专人通过一定的方法 和措施审核数据输入的准确性。 对现金部分，可核对现金会计入账金额和收费软件的现金收款汇总数是否相符。 对银行收款部分，也要核对会计银行入账金额与收费软件的银行收款汇总数是否相符。 审核后，数据不能再修改。 日后发现有错的，主要可能是输错房号，应通过反审核后再进行修改。 并充分运用报表统计功能，向相关部门提供收缴率、欠费信息等资料。 三、加强原始票据管理，建立收费核对、核销制度 原始票据包括收据、发票、支票、停车卡、停车专用发票、食堂餐票、游泳池票等票证，是企业取得收入的相关原始票证，应加强管理，建立有关领用、 登记、回收、上缴、保管、核销制度，保证收费的会计入账金额与相关票证票面金额相符。 各物业小区要设立票据员，负责各类票据的日常管理，控制收费环节的舞弊风险。 票据员不得由出纳兼任。 收款员收款时开具收据或发票等票据，及时将现金交出纳或直接存入银行，出纳核对存根联金额与实交现金数或银行收款凭证金额是否相符。 出纳每月末合计出当月每本票据金额交票据员核对。 票据员在分管会计做完账后进行核销。 核销是指核对会计根据收据和发票财务联记账的账面收入数与其相应的存根联合计数相符。 具体核销可要求出纳填制发票、收据 12 核销表，登记当月 开具并入财务账的收据和发票的存根联金额，由票据员进行核销，小区负责人签字后存档，并报公司财务部分管会计复核。 如有不符，应及时查明原因。 四、加强停车场收费管理，控制收费薄弱环节 相比其他收费项目，物业小区停车场收费管理难度较大，尤其是没有安装智能化道闸系统的小区，容易出现漏洞，是收费管理的薄弱环节，应特别加以重视。 停车场收费常出现的问题有：岗亭收费员不收费或少收费后放行、收费后不给或少给停车专用发票，以及管理处不经公司审批随意办理免费车卡、优惠车卡等，这些会直接导致停车场收入减少。 针对这些问题，应采 取相应的技术和管理措施。 第一，筹集资金，安装智能化道闸系统，加强技控，减少人为错误或舞弊风险。 第二，规范免费车卡、优惠车卡的办理程序，禁止管理处私自办理。 第三，加强停车场相关票据的管理，有专人专岗分工负责票据的申购、领用、保管、上缴、核销等工作。 第四，建立多重核查制度，日常检查和抽查有效结合。 第五，加强岗亭收费员职业道德和技能培训、考核，选择合适的岗位人员，并进行轮换。 第六、做好收费记录，加强对比分析，并制订基本任务量。 五、做好欠费催缴工作，提高收缴率 由于各种原因，物业小区总存在欠费的现象，应分 析欠费的项目、金额及原因，并采取包括法律措施在内的各项措施，设法提高收缴率，充分保障广大业主和企业的合法权益。 其主要措施包括：第一，提升服务满意率。 这是提高收缴率的关键。 只有服务工作取得广大业主的认可，才能保障有较高的收缴率。 第二，提高收费的便利程度。 这是保证及时收费的必要条件。 如引导业主采用银行托收的方式，合理安排值班时间以方便业主交费，和银行协作就近安装现金取款机，和业主协商上门收费等。 第三、收费责任到人。 对需要催收的费用，可采取合适的奖惩措施责任到专人负责。 第四，对故意欠费的业主采取发放律师函或直接提起法律诉讼等法律措施。 通过以上几项措施，建立和落实收费管理的相关制度，防范收费管理漏洞，是物业服务企业提高经济效益和加强财务基础管理的关键，对企业具有重要意义。 13 98％的物业费收缴率是如何实现的 2020 年笔者所在的公司全面完成了各项任务指标，特别是物业费收缴率达到了 98%以上，预收物业费账款与 2020 年同期相比翻了一番。 这其中无不渗透着全体员工的辛劳和业主们的真情。 落实责任制，实现以制度对员工的管理和驱动 按照的公司的统一要求，各分公司客服部进行了配 套制度改革，建立了各方面的管理责任制，这主要包括： 建立首问责任制度。 由部门经理统一负责，各管理人员实行分工统筹的分片包干责任制。 将所属范围多种物业费，按照楼宇的性质、面积的大小、难易程度进行分片负责，每位员工对自己责任区从收费、保洁、公共部位巡视和遗留问题的处理建立首问责任制度。 建立绩效考核制度。 收费工作一直是客服部难度最大的工作。 收费工作实施绩效化，从而激励员工收费的积极性，提高收费水平。 按照员工工作表现，工作业绩进行绩效考核，每周、每月都公布收费的考核百分比率。 绩效工作奖金的发放打破了公司 “大锅饭 ”的规律，提高了员工的工作积极性，彰显了公司绩效考核的目的和效果。 坚持全方位、全天候、全员参与，提高物业费收缴率 2020 年各分公司客服部收费率大幅度的上升，得益于 “收费是物业生存之本 ”的风险意识，物业员工对物业收费工作的重要性、紧迫性有了深刻的认识和切身的感知。 催费形式多样化。 加强节假日催收物业费，是我们提高物业收费的基本原则。 客服部以前主要采取的办法，是电话和张贴书面通知的催缴方式，这两种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题。 因此，根据小区的特点利用节假日或夜间去业主家收费， 增加了物业员工和业主交流的机会，同时，确保楼长和收费员在收费高峰周六、周日全员上岗。 并通过日常工作在上楼安全巡视和保洁等工作中，加强与业主的沟通，侧面了解业主的家庭特征、生活规律、基本经济状况，在攀谈中巧妙谈及物业服务工作和物业费的事宜，为日后收费奠定基础，保证收费效率。 收费措施服务化。 通过提高业主满意度，增强业主交费意愿。 收费工作是物业服务管理水平的体现，物业服务管理水平是收费的基础。 因此，服务是提高物业收费的根本。 公司将所辖的物业小区存在的工程遗留问题和业主日常遇到的维修、服务质量差等物业管理情况 进行梳理、划分开发单位、业主、物业服务公司的责任，有重点、有步骤的解决问题，利用物业项目现有的资源，争取社会资金投入，不管问题轻重都积极地解决，使业主因物业服务公司无微不至的服务感动，逐步提高业主缴费的积极性。 以 “画句号工程 ”为切入点，解决老、难、拖欠费户的问题。 客服部针对物业欠费户制定了 “画句号工程 ”工作计划。 全面突破性的解决一年以上业主欠费问题，我们的具体工作办法是：首先由各楼长和业主约定时间，再由客服部经理入户进行沟通，是维修不到位还是保洁质量差，立即通知相关部门人员现场共同交流，采取现场处理和 限期整改的办法，无论事情大、小、轻、重快速解决。 通过沟通和解决实际问题，缴费率立竿见影地提升上来。 对个别恶意欠费且较多的业主通过发律师函、诉讼等法律手段，取得了一定的效果。 例如： 2020年金隅国际和丽港城两个小区的业主满意度调查，满意率分别为 %和 %。 开展物业员工业务培训和具体工作相结合：一是，对本部门员工服务业务进行培训，举办收费技巧交流会，提高物业服务水平和收费技能。 同时，每周公布一次各楼的物业收费情况，这种方式对员工是一种激励和鞭策，进一步地落实了绩效考核制度。 二是，定期召开业主 欠费情况分析会，重点针对长期欠费户，分析具体原因，同时让其他部门参与，一起献计献策，达到提高收取欠费的效果。 三是，客服部和居委会选出各楼业主代表，会同派出所管片民警一起和欠费户进行沟通，通过他们向业主宣传物业服务公司是微薄利润的服务性企 14 业，只有业主缴纳了物业费，才能保证小区的和谐，共同维护小区的保洁、秩序维护和设施设备。 四是，对于国家新出台的物业管理政策和法规举办专题学习班。 同时邀请业主参加，解读文件精神，从而指导收费工作。 五是，每次接到业主报修电话或者替业主代收邮件时，一定先查看业主是否欠费，如果是欠费的 业主，我们在维修和送邮件时，边工作边进行物业催欠费的宣传。 六是，加强外包管理工作，客服部管理的保洁工作是外包形式。 日常工作中，做到监督其按计划进行员工培训，做到有检查、有考核、有奖惩，不断提高服务质量。 摆正位置，开展多种活动，建设和谐小区 物业服务公司的衣食父母是业主，为业主提供贴心的有价值的服务，赢得业主的满意是物业服务永远追求的目标。 客服部是实施具体工作的重要部门，一点一滴的工作都会给物业服务公司的形象带来影响。 几年来，客服部始终坚持：春节前夕，为按期交纳物业费的业主，提供免费的保洁卡，在腊月二十 三小年之前送到业主手中；每年大年初一，客服部员工都冒着凛冽的寒风，到小区向业主拜年，同时，送上一份吉祥的小礼品；正月十五时，客服部协同物业服务公司举办丰富多彩的有奖灯谜活动，让业主们在小区内就感受到元宵佳节的传统氛围；八月十五，我们组织 “情浓中秋，赏月观影，心系业主，和谐共融 ”的中秋活动；圣诞节我们举办 “甜蜜圣诞，温馨祝福 ”为主体的联谊活动。 每次前来参加活动的业主络绎不绝，受到业主的好评和欢迎，客服部员工是首当其中的组织者和参与者，在活动中拉近了与业主的距离。 每年当中，客服部员工都会为业主结婚操办，帮助张贴 “喜 ”字、铺地毯，协调安保部根据车型安排婚车在小区的进出线路。 为了推动收费工作，只要力所能及的事情我们都会去做。 提高员工素质，主抓岗位培训，提高服务质量 客服部是物业服务公司与业主沟通的桥梁和信息中枢，决定着物业收费成与败的关键，客服部员工的服务水平和服务素质直接影响着全物业服务公司整体工作。 2020 年公司各客服部在做好收费工作的基础上，重点抓员工服务管理工作：首先要求员工统一着装，系领带，使客服员工保持良好的形象；提高客服员工的服务水平；组织员工学习现代物业服务企业管理理念，提高员工的综合素质，树立 “周到、快捷、耐心、热情、细致 ”的服务思想，将该思想贯穿到对业主的服务之中去；学会换位思考，在服务中切实将业主的事情当成自己的事情对待；使员工认真用物业服务标准要求自己，从这些标准中寻找在实际工作中的工作差距，制定改进措施。 ◇ 15 向业主清收物业费应注意的法律问题 随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行，业主维权的意识逐步提高，因物管企业收费而引起的纠纷也越来越多。 物管企业收费可以分为三类：一是物业服务收费；二是受委托收费；三是其他服务收费。 那么，物业管理企业收费应注意什么法 律问题呢。 业主欠费情况的具体分析 业主欠费的原因是多方面的。 但常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。 所谓有不知情，是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。 主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。 所谓不当抗辞，是指业主以非物管企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。 这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物管公司管理的问题。 如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物管公司赔偿，物管 公司不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物管公司索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物管公司（代收代缴）为由，拒交物业费。 对业主欠费清收应注意的法律问题 物管企业应避免不当清收行为，这里所说的不当清收行为，是指物管企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。 不当清收行为的表现形式是这样的。 但常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒； 有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。 不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。 其一，容易激化与欠费业主的矛盾；其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物管企业采取不当清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违。