物业管理案例分析-日常管理

物业管理案例分析-日常管理内容摘要：

] 业主不愿配合公共部位维修怎么办 某大厦 16 条雨水干管垂直贯穿 32~5 层主人房阳台板后，从 4 层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。 要实施检修疏通，必须穿行于 4 层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。 因而，许多人不愿给予配合。 一次，管理处准 备对其中一条雨水干管进行清淤。 维修人员两次上门联系，都被 业主 拒之门外。 维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。 业主 认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。 [案例分析 ] 本案例是一件较为典型的因雨水干管设计不当而引发的公共部位维修纠纷案例，因对雨水干管的检修疏通的确给住户生活带来诸多不便，因此，在纠纷的处理上，态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。 如果业主仍不理解，不愿配合，就要介绍相关的物业管理法规， 让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。 这种情况的避免，最好是在设计开发阶段，物业管理公司就已介入，从利于物业管理的角度提出设计方案。 本案例里的这种情况，业主提出改造雨水干管的要求并不过分，物业管理公司也应拿出改造方案，一劳永逸地解决这种设计上的不合理。 当然，这样的改造方案必然会牵扯到较大的费用，应征得业主委员会的同意，或开发商的支持。 [解决方法 ] 业主要求同主任会面， 主任闻讯立即来到该 业主 家。 主任招之即来，起码让 业主 心动，知道物业管理公司对她想法的重视程度， 若摆架子拖上几天 ，很可能就会使其更为不满。 主任到后 诚恳地听完 业主 的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意。 然后和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施 ，因为业主 的要求并不为过， 但 管理处 在短时间内也的确难以解决，那么目前 的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了。 最 后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。 精诚所至，金石为开。 在管理处不厌其烦的努力下，该 业主 转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。 [相关法规制度 ] 1．国家建设部 1989年第 5号《城市异产毗连房屋管理规定》 （略） 2．《深圳市住宅小区业主公约》 （节选） 三、业主的权利、义务 „„ (牌 )或有关证明后 ,在合理时间内 (上午11:45~12:45,下午 6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为 ,业主应提供方便 ,不得拒绝或阻挠。 „„ 3． 国家建设部部 1989 年 7 月 8 日 《 城市房屋修缮管理规定》 （节选） 第一章 总 则 第一条 为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与 使用功能，制定本规定。 第二条 本规定适用于城市 (指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇 )房屋的修缮管理。 公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。 第三条 本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。 本规定所称房屋所有人，是指持有房屋产权证的直管公房管 理单位、自管房单位和私房所有人。 第四条 城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企事业单位，均应遵守本规定。 „„ 第三章 房屋修缮责任 第九条 依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。 异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。 第十条 租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。 第十一条 因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。 第十二条 在已经批准的建没用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。 第十三条 房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人 (以下简称修缮责任人 )，应当定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴 风、雨、雪等季节，应当做好预防工作，发现房屋险情及时抢险修复。 在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。 第十四条 对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。 排险解危的费用由当事人承担。 „„ 第九章 法律责任 第三十二条 凡违反本规定，有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予行政处罚： (一 )房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定 修缮房屋，造成房屋严重损坏或者危害他人生命财产的； (二 )无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的； (三 )无证或者越级承担房屋修缮任务的； (四 )中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的； (五 )房屋修缮工程发生质量、安全事故的。 具体处罚办法由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制订，报同级人民政府批准后执行。 第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。 逾期不申请复议或者不向人民法院起诉 ，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强行执行。 第十章附 则 第三十四条 末设镇建制的工矿区，可以参照本规定执行。 建制镇的房屋修缮管理有特殊要求而不适用于本规定的，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门另行规定。 第三十五条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部 门可以依照本规定制订实施细则。 第三十六条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。 第三十七条 本规定自 1991 年 8 月 1 日起施行。 3．《小区业主公约》 „„ (二 )业主的义务 „„ 以及供电、供水、供气等分户表后部分 (往用户方向 )和表前至前一个阀门部分用户负责维修养护。 ,按规定应由业主单独或联合修缮的 ， 业主 应 及时进行修缮。 拒不进行修缮的 ,由管委会授权物业管理公司修缮的 ,其费用由业主承担。 、美观、畅通及公用设施的完好 ,不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品垃圾 ,不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备。 [案例四 ] 开业典礼影响办公环境怎么办 一家很有商业声望的制药公司进驻某高档写字大厦办公，为了加强对外宣传，该公司计划择吉日在大厦举行规模宏大的开业典礼仪式。 届时，公司董事长及有关方面的领导将应邀参加。 筹办开业典礼的策划部门负责人准备举办一场富有中华民族特色的舞狮表演，还准备放一些气球。 业主已经同意，但大厦管理处考虑舞狮表演锣鼓喧天，势必影响大厦的办公环境，未予批准。 策划部门负责人非常生气，出称开业典礼议程安排已确定下来，现改影响不好，再说业主已经同意，管理处凭什么不批准。 为此，策划部门负责人向管理处正式来函投诉。 [案例分析 ] 配合用户做好开业典礼的各方面工作，是物业管理公司与新进驻的用户建立良好关系的有利契机，物业管理公司一般对此都极为重视，倾全力相助。 但本案例中的用户安排的舞狮表演，的确对大厦的办公环境产生不利影响，因此管理处的不予批准做法是对的，理应坚持，但问题的关键在于既要坚持原则，又不。