物业管理基础培训手册

物业管理基础培训手册内容摘要：

效手段。 业主与业主的权利 和 义务 国务院令第 378 号 公布实施的《物业管理条例》 第 六条 中对业主与业主的权利的定义为： 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （ 二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会 议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 《物业管理条例》 第 七 条 中对业主与业主的 义务 的定义为 ： 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理 区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 1 业主大会与业主委员会 《物业管理条例》中对业主大会的相关定义和规定如下： 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 同一个物业管理区域内的业主 ，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案， 并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1／ 2 以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／ 2 以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3 以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的 规定召开。 经 20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 《物业管理条例》中对业主委员会的相关定义和规定如下： 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 1公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人， 基金 用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，不足时由产权人分摊 续筹。 维修基金维修范围包括：住宅共用部位和共用设施设备两个方面保修期满后的大修、更新。 根据建设部、财政部 [1998]213 号《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第三条明确了共用部位共用设施设备具体内涵如下： 1）共用 部位 指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2）共用设施设备 指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暧气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、。