物业和物业管理基础知识

物业和物业管理基础知识内容摘要：

展商的开发。 传统行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本单位自管。 从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。 从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有 10 多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量 行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。 中资的以万科物业较为知名。 物业管理的基本原则、目标 物业管理的基本原则 权力界定原则 业主至上原则 统一管理原则 经济合理原则 专业化服务原则 权责明确原则 超前管理原则 公平竞争原则 物业管理的目标 对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。 具体来说，是为了实现下述目标： 创造安全、舒适、和谐的居住环境； 发挥物业最大的 使用价值； 使物业尽可能保值、增值。 物业管理服务内容（日常管理、特约管理） 服 务 内 容 物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。 日常管理 日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容： 日常养护 对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。 清洁绿化 对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。 安全保卫 在现实生活中，每个人都希望有安全感。 物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。 消防工作 物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。 另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。 日常维护 物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。 征收各类费用、保管使用管理基金 定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布，以便业主和使用人监督。 协调各方面社会关系 物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。 管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。 处理好物业内部人际关系 一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。 特约服务 特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。 如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等等。 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。 物业管理消费的特征和功能 一、物业管理费的支出是一种消费性支出 消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。 消费性支出是货币的持有者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意而发生的支出。 而投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。 很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。 附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分来获得的。 在现代消费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。 这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。 因此，对于大部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。 然而由于目前我国的绝大部分物业管理公司是从过去的 “房管所 ”衍生出来的，加之政府的 “福利 ”观念、 “福利面前人人 平等 ”的观念等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。 这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了物业管理市场的发展。 因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分重要的意义。 有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。 明确了业主的消费者地位和消费者行为，则意味着物业管理企业的收入来源是消费者的消费。 而不同的消费群体或物业小区，其消费理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要求差异很大，则要求物业管理企业必须更加贴近消费者，不断 挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和细致的服务，特别注重 “个性化服务 ”的提供。 有助于业主理性地消费。 只有树立了业主的消费意识，业主才能根据自己所支付的价格来定位自己的物业管理消费层次，而不是攀比。 并对物业管理公司的服务质量的好坏，质价比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出相应的意见、建议，行使自己的权力，积极参加管理。 有助于政府制定积极的物业管理消费政策。 明确了物业管理的消费属性，有助于政府根据居民的消费水平、消费结构、消费方式和消费趋势制定出意在使物业管理消费机制正 常运行、物业管理消费顺利实现的各项方针、制度、规定及具体措拖，并使消费模式与消费政。