房地产项目目标成本管理——04、设计阶段成本优化作业指引

房地产项目目标成本管理——04、设计阶段成本优化作业指引内容摘要：

负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。 5) 合理设置消防分区： a) 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。 b) 布置防火分区应注意住宅 、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 c) 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。 6) 中水处理站与中水提升泵站： a) 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。 b) 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。 7) 污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。 8) 地块内高压线路： 造价由高到底分别是：电缆沟方式、管道埋设方式、高压走廊方式。 园林环境 1) 下发目标成本控制指标，实行限额设计； 2) 提 供材料规格型号单价： a) 提供常用软硬材料规格型号及单价。 b) 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。 c) 根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择 :1)压顶 50mm 厚 2)非行车道地面 20mm 厚 （荔枝面采用 30mm 厚） 3)行车道地面 4050mm 厚4)立面 20mm 厚； 5）踏面 30mm 厚。 3) 提供基层标准做法，供设计使用。 4) 软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。 5) 选择合适的材料尺寸，控 制各类材料损耗。 6) 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。 7) 控制木作的使用面积，尽量少用水景 (主要是后期维护管理成本太高 )。 柏庄置业集团 流程管理文件 编号： 版号： A/0 页码： 第 8 页 共 14 页 8) 绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。 初设（扩初）阶段成本优化要点 建筑、结构方面： 1) 明确结构含量控制指标： a) 向设计院下发《施工图结构设计成本控制要点》，明确结构含量设计限额。 b) 结构含量中需要将各部位含量细 化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。 c) 限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。 2) 选择最优基础形式及埋深： 根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。 一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础 (有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替 )、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩 (逐渐受限制 )、灌注桩。 3) 明确合理结构布置，复核结构参数： 项目公司设计部 与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理的结构形式、柱网布置、结构构件尺寸、结构计算参数、以及最安全经济的结构参数。 其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。 4) 结构含量指标计算： a) 项目公司成本部 根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈给 项目公司设计部 、设计院，以便进一步优化。 b) 验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。 验算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。 c) 如果局部或者全部指标超标，需要分列细项详细分析超标部位及原因，并将结果发给 项目公司设计部 和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报请主管领导审批同意。 5) 复核建筑控制指标： 复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。 柏庄置业集团 流程管理文件 编号： 版号： A/0 页码： 第 9 页 共 14 页 6) 配合设计开展节能方案测算比选，选择符合节能要求的成本最优方案： 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先 顺序为 :减小窗墙比――加厚外墙砌体材料――外墙聚苯颗粒砂浆――外墙保温板――采用LOWE 玻璃。 7) 材料设备选配标准应尽量与目标成本测算标准保持一致。 复核材料设备设计选用表，不符合项要与 项目公司设计部 协商解决方案并进行相关成本测算分析。 精装修方面 1) 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。 2) 公共装修：装修方案确定后，测算销售大厅、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。 3) 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的 材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。 4) 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。 5) 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。 便于提高经济采购批量。 安装方面： 1) 测算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。 2) 变压器（不同单台容量）组合方案的比选： a) 规格在 1250KVA 以内单台容量越大，单位容量费用越低。