房地产项目成本控制讲座(wk)

房地产项目成本控制讲座(wk)内容摘要：

６，材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计 单walkin 第 21 页 20201220 21 位和监理单位通过。 成本部门同意领导批准。 ７，甲供材料，设备的结算必须凭供货合 同，供货 厂家或商检部门的检验合格证和公司工程管理部门 的验收检验证明以及结算清单经审算，财务部门审 核无误后，方能办理结算。 诚信原则：东海世家的案例。 诚信原则：东海世家的案例。 四，房地产开发环节的成本控制 （六）竣工交付环节的成本控制 １，单项工程和项目竣工应经过自检，复查，验收三 个环节才能移交。 ２，设计，工程，成本，销售和物业管理部门必须参 加工程结构验收，装修验收及总体验收等。 “移交证 明书” 应由施工单位，监理单位和物业公司同时签 署。 ３，凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结 构 部位，安装部位，装饰部位和设备，设施，均应限期 整改直到复验合格。 因施工单位原因延误工程移交， 给公司造成经济损失的，要按合同追究其责任。 设计变更，时间，空间，工作，人员范围不清的后 果。 设计变更：结构可做不做的不做。 四，房地产开发环节的成本控制 ４，工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管 理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以 明确施工单位的保修范围，保修责任（包括验收 后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措 施等。 ５，采取一次性扣留保修金，walkin 第 22 页 20201220 22 自行保修的开发企 业，应对保修事项及 其费用有充分的预计，留足 保修费用。 ６，甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费 用 应在工程承包合同中便明确由乙方承担。 四，房地产开发环节的成本控制 （七）工程结算管理 １，工程竣工结算应具备以下基本条件； 符合合同（协议）有关结算条款的规定； 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求 的竣工验收资料； 项目设计变更，现场签证及其他有关结算的原 始资料齐备； 工程遗留问题已处理完毕； 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。 四，房地产开发环节的成本控制 ２，工程结算要以公司掌握的设计变 更和现场签证 为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一 般只能作为参考。 ３，“点工” 必须按照定额价计取，结算。 ４，成本部门应详细核对工程量，审定价格，取 费标准，计算工程总造价。 做到资料完整，有根 有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门 进行复审。 四，房地产开发环节的成本控制 ５，编制的预，结算书，应当有工资，材料，设备 和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣 清甲供材料款项。 ６，成本部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理， 进walkin 第 23 页 20201220 23 行“三算” 对比，找出工程成本超，降的因素， 并提出 改进措施和意见。 ７，在成本部门提供的结算资料基础上，财务部门 应当结合预付备料款，代垫款项费用等债权，债务， 对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 四，房地产开发环节的成本控制 （八）其他环节的成本控制 １，正式发售前，应组织销售，设计，工程和预 算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项 测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核。 对学校，交通，水塔等配套，应测算其运行成本， 并列入项目完全成本范围内，《销售承诺事项清 单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办 公会审查通过。 ２，销售过程中 为增加“卖点”需增加或调整绿 化，公建配套等项目时，应事先编制预算并报各 开发单位总经理办公会批准后方可实施。 四，房地产开发环节的成本控制 ３，应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费 用。 应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工 成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况 下，应注意加快项目开发节奏，应减少现房积压 时间，减少利息费用等成本。 ４，各开发企业应按回避，竟争，平等，服务，距 离，双赢，公正，团队合作的原则，正确处理与 合作伙伴的关系。 工期成本的概念： 自身价值，附加价值，财务成本 walkin 第 24 页 20201220 24 五，附 则 １，本制度适用于各房地产开发企业，各房地产 开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点， 结合本制度的要求。 制定本单位的成本管理制度 或管理办法，在实际工作中不断完善，并备案。 ２，本制度未涉及到的内容或未尽事项。 应按照 国家和房地产开发企业成本管理的有关规定执行。 本制度由财务管理部根据成本管理的需要进行修 订和完善。 第二章 房地产企业成本核算指导 颐中房地产研讨班讲义 一，总 则 １， 为了加强成本管理，规范房地产开发企业成本 核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料 的比较 和分析，根据国家颁布的有关会计准则，会计制度以 及制定的有关规定的要求，制定本指导。 ２ ２， 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完 善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确 归集和分配开发成本的费用，及时， 准确 ， 完整 及时， 及时 准确，完整地提 供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问 题，寻求降低成本的途径。 ３， 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制， 不断完善成本核算基础工作，改进成本核算方法，严 格按照国家以及公司成本管理的要求，正确组织成本 核算工作，并walkin 第 25 页 20201220 25 自觉接受 公司监督。 二，成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： １：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定 成本核算对象。 ２：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成 本费用。 ３：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在 各成本核算对象之间的分配方法，标准。 ４：将归集的开发成本费用按确定的方法，标准在各 成本核算对象之间进行分配。 二，成本核算的基本程序 ５：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象 的开发总成本。 ６：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本 正确划分已完工和在 建开发产品之间的开发成本， 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本 分别结转完工开发产品成本。 ７：正确划分可售面积，不可售面积 正确划分可售面积， 正确划分可售面积 不可售面积（由主管部门划 分提供），根据有关规定分别计算可售面积，不 可售面积应负担的成本 应负担的成本，正确结转完工开发产品 应负担的成本 的销售成本。 ８：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括 反映各成本核算对象的成本情况。 与产品定位的关系密切 三，成本核算对象的确定 walkin 第 26 页 20201220 26 １，成本的核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要 ；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监 控的要求。 ２，各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开 发地点，规模，周期，方式，功能设计，结构类型，装修 档次，层高，施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况， 确定具体成本核算对象。 （１） 单位开发项目，一般以每一项目编制设计概算或施工 图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 在同一开发地点， （２）在同一开发地点，结构类型相同，开竣工时间相近， 在同一开发地点 结构类型相同，开竣工时间相近， 由同一施工单位施工或总包的群体开发项目， 由 同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并 为一个成本核算对象。 为一个成本核算对象。 风和日丽的多层例子 三，成本核算对象的确定 （３）对于开发规模较大，工期较长的开发项目，可以结 合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域 或部位或周期划分成本核算对象。 成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成 本核算对象。 一项目有裙房，公寓，写字楼等不同功能的，在按期 （区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本 核算对象。 同一小区，同一期有高层，多层，复式等不同结构的， 还应按结构 划分成本核walkin 第 27 页 20201220 27 算对象。 便于审核比较原则。 地下室底板，顶板，楼板的不同。 半地下与地下的不同。 三，成本核算对象的确定 ４，根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开 发产品成本，均应单独作为成本核算对象。 对于只 为一个房屋等开发项目服务的，应摊入房屋等开发 项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为 成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开 发项目的成本。 四，成本费用项目及核算内容 １ 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制 造成本法 设置成本项目。 成本项目一般包括： １。 土地获得价款 ２。 开发前期准备费：规划中的高程关系。 ３。 主体建筑工程费：建筑与结构的统一，奇异造型的避免 ４。 主体安装工程费：管线布置的汇总，井道优化， ５。 社区管网工程费：地下车库顶管线管线综合与高程的关系。 ６。 园林环境工程费：园林设计的技巧。 微地形。 ７。 配套设施费：功能与取舍。 会所的建立。 ８。 开发间接费 三，成本核算对象的确定 ２，各成本项目的开支范围如下： 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以 下内walkin 第 28 页 20201220 28 容： 政府地价及市政配 套费：支付的土地出让金，土地开 发费，向政府部门交纳的大市政配套费，交纳的契税， 土地使用费，耕地占用税，土地变更用途和超面积补 交的地价。 合作款项：补偿合作方地价，合作项目建房转入分给 合作方的房屋成本和相应税金等。 红线外市政设施费：红线外道路，水，电，气，通讯 等建造费，管线铺设费，接口补偿费。 拆迁补偿费：有关地上，地下建筑物或附着物的拆迁 补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房 补偿费。 三，成本核算对象的确定 开发前期准备费： 开发前期准备费 指在取得土地开发权之后，项目开发前 期的水文地质勘查，测绘， 规划，设计，可行性研究，筹建，“三通一平”等前期费用。 主要 包括以下内容： （一）勘查设计费 １ １，勘测丈量费：包括初勘，详勘。 主要有：水文，地质，文物和 地基勘查费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复 线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等 ２，规划设计费： 规划费：方案招标费，规划设计模型制作费，方案评审费，效果 图设计费，总体规划设计费。 设计费：施工图设计费，修改设计费等 其他： 可行性研究费，制图，晒图，赶图费等。 ３，建筑研究用房费： 包括材料及施工费。 三，成本核算对象的确定 walkin 第 29 页 20201220 29 报建费 １，报批报建费 包括安检费，质检费，标底编制费，交易中心手续费， 人防报建费，消防配套设施费，散装水泥集资费，白 蚁防治费，墙改基金，建筑面积丈量费，路口开设费 等，规划管理费，新材料基金（或墙改专项基金）， 教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费），拆迁管 理费，招投标管理费等。 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关 部门交纳的报批费。 ２，增容费 包括水，电，煤气增容费 三，成本核算对象的确定 “三通一平”费： 三通一平“ １。 临时道路：接通红线外施 工用临时道路的设计，建 造费用 ２。 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费， 临时管线铺设，改造，迁移，临时变压器安装及拆 除费用。 ３。 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设 计，建造，管线铺设，改造，迁移等费用。 ４。 场地平整：场地清运费，旧房拆除等费用。 三，成本核算对象的确定 临时设施费 １。 临时围墙：包括围墙，围栏设计，建造， 装饰费用 ２。 临时办公室：租金，建造及装饰费用 ３。 临时场地占用费：含施工用临时占道费， 临时借用空地租费 ４。 临时围板：包括设计，建造，装饰费用 walkin 第 30 页 20201220 30 三，成本核算对象的确定 主体建筑工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的 各项费用。 主要包括： （一）基础造价 包括土石方，桩基，护壁（坡）工程费，基础处理 费，桩基咨询及检测费，降水 （二）结构及粗装修造价 结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑， 有裙房架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙 楼，转换层结构并入塔楼。 三，成本核算对象的确定 主体建筑工程费 （三）门窗工程 主要包括室。