房地产物业管理物业管理基本知识培训

房地产物业管理物业管理基本知识培训内容摘要：

斯理地回答道： “ 由于物业管理活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，在服务过程中纠纷也往往是多种多样的，业主或使用人遇到问题时，首先要了解政策，分析、判断问题属于政府哪个行政部门管理的，然后再请 相应政府部门协调解决。 协调不成，可以采取法律途径解决。 ” “ 你少卖关子，快点跟我说清楚。 ” 发叔这几天一直想就乱占共用面积、践踏草皮这一事件向有关部门反映，可不料儿子却在这关键时刻卖起关子来了，真急坏了。 “ 大致分为几类。 ” 发仔一看阿爸急了，赶忙把嘻皮劲收了起来： “ 第一，如果属于物业管理收费问题，向物价管理部门反映；第二，房屋质量问题，如果是属于保修期内的质量问题，向建设管理部门反映，如果是保修期以外的问题，向房屋管理部门反映；第三，房屋建设遗留问题，向建设行政管理部门反映，如临时水电问题，竣工验收问题等；第 四，物业消防安全问题， 向公安消防管理部门反映。 第五，违法建筑问 !题，改变房屋用途问题，向规划部门反映。 ” “ 慢着，你所说的第三条说，房屋遗留问题在日常生活中还有哪些 ?” 发叔问道。 “ 比如，物业的配套设施，如垃圾城压缩站、公共厕所、学校、绿地等的建设问题，就需要向建设行政管理部门反映。 ” 发仔说道。 “ 原来各种不同的问题都有相关的部门负责，那我就不用愁了。 ” 发叔高兴地说。 物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 进行室内装饰装修工程，也要申报 ? 发叔是个多才多艺的人，平时喜欢画画、研究古书。 因此，发叔一直希望 能有一个宽大、安静的书房。 但以前住的房子太小，没条件。 现在的房子是三房两厅的，正好家里空出了一个房间，发叔便寻思着把它改成书房。 这天吃晚饭的时候。 发叔把这个想法提了出来。 “ 当然好了，这样整个家里就会有一种浓浓的书香气息。 ” 发仔很赞成。 “ 老头子，这是你一直的梦想啊，以前条件不允许。 现在，书房梦该是时候实现了。 ”发姨是最了解发叔的人。 “ 一致通过，明天我就去找装修公司。 ” 发叔兴奋的说。 “ 老爸，你动工之前记得要向物业管理公司登记哦 !。 ” 发仔笑道。 “ 什么 ?自己装修房子还要申报 ?” 发叔买的是样板房，所以入住 不用装修。 这次自己改装书房却还要向物业管理公司登记，当然不理解。 “ 是呀。 《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业则应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 ” 发仔解释道。 “ 这样啊。 那如果我不是业主，只是在这租房子，我要装修房子 该怎么申报呢 ?” 发叔打破沙锅问到底。 “ 非业主的住宅使用人对住宅室进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。 ” 发仔对答如流。 “ 你们两父子别光说话，不吃饭。 菜都谅了。 ” 发姨埋怨地说道。 装修申报要向物业管理企业提 交哪些资料。 发仔穿好鞋子正准备出门。 忽然被发叔叫住。 “ 阿伟，你昨天说装修要申报，你看我得怎么申报 ?” 发叔问发仔。 “ 你只要带齐有关资料去就行了。 ” 发仔很快地说。 “ 那要带什么资料呢 ?” 发叔一心想今天就把这事给办了。 发仔急了，他还要赶回去开会呢，于是说道： “ 老爸，这个说来话长，这样吧，我到公司后叫人把这方面的资料发给你，你自己看，好吧 ?” 说完转身出门去了。 好不容易过了一个小时，发叔心想，该发过来了吧。 发叔打开电 脑，进入了邮箱。 果然有一封新邮件。 主题是：装修人应向物业管理公司提供什么资料 ?发叔急不可待地 打开来看。 只见写到： (1)房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭证 )； (2)申请人身份证件； (3)装饰装修方案； (4)变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面负荷的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设汁方案 „„ 第一页完了，发叔一边翻页一边想：要提交的资料还真不少，幸亏我提前问了阿伟，要不然白跑一趟了。 发叔继续往下看： (5)搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件：拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文 件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管道单位的批准文件；改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水层标准提交施工方案； (6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件； (7)非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 发叔一口气看完了邮件的第二页，真是不看不知道，一看吓一跳，装修申报要提供这么多资料 ! 装修合同包括哪些内容 ? 发叔对这次书房的装修是既兴奋又担心，兴奋的是几十年来的书房梦终于可以实现了；担心的是，自己从来没有装修过房子，对这一方面不熟悉，万一找了一家不好的装饰装修公司， 花钱又多，装修得又不合自己心意。 所以发叔找装饰装修公司非常谨慎，在货比三家后，最终选定了朋友介绍的一家装饰公司，经过再三洽谈，终于到了要签定装 修合同的时候。 这时候发叔又有点把握不定了，签合同那天发叔叫上了发仔。 只用了 10分钟发仔就和装饰公司签好了装修合同。 发叔忙问： “ 行了 ?这么快呀 ?我看看。 ” “ 当然了，你都和他们谈好了，我签个字要多少时间 ?” 发仔笑道。 “ 啊 !这不就是昨天他们拿给我看的那份合同吗 ?这合同没问题吗 ?” 发叔还是担心。 “ 没问题，一般装修合同该有的内容都已包括了，而且也说得很清楚。 ” 发仔说。 “ 一般装修合同应该包括哪些内容 ?” 发叔虽然放心了，可是又 有了好奇心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；住宅室内装饰装修的房间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式。 ”发仔给发叔讲解说： “ 还有，装饰装修工程的开工、竣工时问；装饰装修工程保修的内容、期限；装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间等。 ” “ 哦，这些内容我们的合同里全有了。 ” 发叔高兴地说。 “ 连装修合同都签了，剩下就是向物业管理公司申报了。 嘿，我们家很快就有嘲房了。 ” 发叔仿佛觉得一间古色古香的 书房就在眼前了。 进行房屋装修时，有哪些事情不可以做 ? 金鸡水库，山清水秀，鸟语花香。 水库的中间还有一座小岛，小岛里一块临水的大石上，发叔和发仔父子俩正悠然自得地钓鱼和瞎侃。 什么海湾战事、意甲英超、家庭工作都是他们的话题，自然物业管理问题也不会少。 发叔和发仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 楼上的王伯可真惨。 ” 发叔说。 “ 怎么了 ?” 发仔不解的问道。 “ 他装修房子，工程进展到一半就被勒令停止了，而且还要罚款。 ” 发叔满怀同情。 “ 那他一定是装修的时候，未经批准就做了什么禁止的事情。 ” 发仔说。 “ 啊 !装修房子又不违法 ，怎么这样啊 ?” 发叔认为在目己的房子里干什么事都是天经地义。 发仔啼笑皆非： “ 老爸，不是说违法，而是物业管理法规中规定的禁止行为。 ” “ 那你说清楚，哪些事情是不可做的。 我可不想出现那种情况。 ” 发叔着急地说。 （ 1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物 ， 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； (2)未经煤气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施。 老爸，记住没有。 ”发仔笑着说。 “ 当然记住 !” 发叔指指自己的头说。 “ 呵呵，我也知道老爸的记 忆力比我还好。 ”发仔开发叔玩笑的同时，对自己能如此牢固地记住专 业知识更是沾沾自喜。 发叔虽然也为有发仔一个这样聪明的儿子高兴，但脸上却是故意不以为然。 “ 晚了，我们回去吧 !” 住宅正常情况下，各部位的保修期如何确定 ? 发叔正在家里看报纸，发姨提了两大袋的东西从外面回来。 发叔笑着说： “ 老太婆，怎么买这么多东西回来呀 ?不用钱啊 ?” “ 哎，怎么买皮鞋给我啊 ?” 发叔看见发姨买了一双皮鞋给自己，不但不高兴还责怪发姨，因为发叔向来不喜欢穿皮鞋。 “ 反正才 50块钱，还保修三个月呢。 ” 发姨对这次的收获很是满意。 “ 现在的东西什么不保修啊 ?车、家用电器，就连我们这房子都保修呢。 ” 发叔说。 发姨觉得奇怪了，就问发叔： “ 房子都有保修 ?那我们这房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是这样算的。 房屋不同部位的保修期是不同的。 比如：屋面防水的保修期是3年；而墙面、厨房和卫生问地面、地下室、管道渗漏等的保修期是 1年。 ” “ 嘿 !老头子，知道的还真不少啊 !” 发姨笑着说。 “ 那当然，保修期为 1年的还有墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏以及卫生洁具等；而灯具、电器开关的保修期为 6个月；供热、供冷系统和设备的保修期是一个采暖期 或供冷期。 ”发叔一脸得意。 “ 哟，老头子，挺不错嘛 !” 发姨打 心里佩服发叔， “ 上次，我们楼上的下水管道不是塞了吗 ?下水管有保修期吗 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期为 2个月。 还有很多其他部位、部件的保修期，由房地产开发企业与用户自行约定。 ” 发叔难得有表现的机会，当然是全力以赴了。 “ 我们买的诸如鞋子类的物品的保修期是从购买之日算起，房子的保修期是不是也一样昵 ?” 发姨又问道。 “ 当然不是，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 ” 发叔 今天可过足了物业管理专家瘾。 邻居之间 住宅相互毗邻的业主 (使用人 )如何友好相处 ? 电梯门一开，发仔就听见发叔和人争吵，连 忙加快脚步走过去： “ 爸，怎么了 ?” “ 这位先生住在楼下，一上来就气势汹汹的，说我家装修吵着他了。 ” 发叔显得非常激动。 “ 难道我说错了吗 ?你们家整天乒乒乓乓的，吵死了，别人还要不要休息 ?再说，你们装修前也应该告诉邻居一声吧。 ” 长发男子也据理力争。 “ 给您造成的打扰我们深感抱歉，但恐怕还要请您忍耐一段时间。 ” 发仔道歉的同时也表明了态度，说完又转向发叔说： “ 老爸，这就 是你不对了。 作为装修人，你在装修前应向毗邻的所有人明示装修时问、地点等；另外，应该维护公众利益。 装修涉及住宅共用部位、共用没施没备时，不得有损害其他 用户利益的行为。 而其他住宅的所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不能随意干扰装修行为哦。 当然，任何单位或个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周崮住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。 ”发仔一口气说了一大串。 “ 说得对，我们既然住到一块了，就应该互相尊重，互相体谅 !” 长发男子道。 “ 是呀，住宅相互毗邻的所有人 或使用人在各自行使自己的权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互问应当给予一定的方便或接受一定的限制。 住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸 ，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。 ”发仔不愧是行家。 “ 好吧，我出去旅游一段时间，等你家装修好了我再回来。 ” 长发男子说。 “ 真对不起，想不到给你带来了这么大的麻烦。 ” 发叔觉得不好意思。 “ 没事，反正我早想休息一段时间了。 再见 !” 长发男子笑着走了。 因装修造成其他业主受损，装修入是否需要赔偿 ? 长发男子走后，发叔心有余悸，想不到与邻居之间相处还有学问在里头。 做得稍有不对就可能得罪邻居，弄得象刚才一样尴尬。 嗯，说不定还会被罚款呢。 “ 老爸，还气啊 ?” 发仔见发叔自那个长发男子走后就一直发呆，以为他 还在为刚才的事生气。 “ 乱讲。 我在想：如果我没有申报就装修会怎么样呢 ?” 发叔说。 “ 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处 500元以上 1000元以下的罚款。 ” 发 仔嬉皮笑脸地说。 “ 那如果我装修影响到了邻居的生活呢 ?” 发叔又问。 “ 那要看有没有损害到别人的利益喽，如以下几种情况就要赔偿：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。 还有：装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空问，对公共部位，和设施造成损害的，由 城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 ” 发仔说到自己的专业自然而然就严肃起来。 “ 啊，原来有这么多要赔偿啊， 还好，问清楚了。 要不，被罚了都不知怎么回事呢。 可是，如果问题是装修企业造成的呢。 ”发叔又想到了一个问题。 “ 属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 ” 发仔答道。 “ 那就好，装修企业怕承担责任，应该会避免你说的那些情况。 ” 发叔还是很乐观地说。 “ 那一定是要专业的装修企业哦。 ” 发仔笑道。 对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务 ? “ 老头子，外面有人找你。 ” 发姨喊发叔。 发叔心里一惊，难道又有人来提意见了。 发叔边想边往外走。 “ 哦，你好 !你好 !” 原来是上次那个长发男子。 “ 阿伯，您好 !” 长发男子热情地跟发叔打招呼。 一番寒喧之后，知道长发男子叫王凯。 “ 上次真不好意思。 都怪我不懂物业知识。 不过，我后来补了课。 原来，我们对异产毗连房屋还要承担相应的义务呢。 ” 发叔首先道歉。 “ 异产毗连房屋是什么 ?” 王凯不解地问。 “ 就是结构相连或是具有共有、共用 设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。 ”发叔答道。 “ 哦 !有什么义务 ?” 王凯笑道。 “ 它包括几个方面： (1)所有人或使用人对共有 、共用。