房地产市场研究报告20xx年天津市空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告

房地产市场研究报告20xx年天津市空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告内容摘要：

密集城镇走廊上预留轨道交通的通道。 （四）政策环境综合影响分析 政策规划对天津房地产市场的发展整体趋于利好。 本项目地块隶属于空港物流加工区内，区域内开发政策为区域经济的大发展铺平了道路、创造了百年不遇的大发展机会；高科技行业企业的纷纷进入，会极大地促进园区内的发展与繁荣。 本案的建立，正是为了满足区域发展中对高档住宅形成的需求，反过来讲，区域的大发展，是本案成功的关键，为本案的成功奠定了实质性基础。 政策方面： 房地产市场政策仍维持了 趋紧的趋势，中央政府力图进一步控制房地产投资、投机倾向的意图并没有发生改变。 但是，刺激天津市发展，城市地位提高的一系列政策弱化了房地产紧缩政策对天津市房地产市场的负面影响，整体经济的发展及由此带来的外来人口增加等一系列利好将是天津市未来房地产市场发展的最坚实基础。 规划方面： 滨海新区的发展及交通的规划将最有利于本报告涉及的天津空港物流加工区的发展，但这一有利条件在短期内仍将受规划尚未成形等因素的制约。 此外，轨道交通、公路交通的规划发展将是项目板块较大的利好。 政 策 类型 主要内容 影 响 关于滨海新区五项扶持政策 国家 将滨海新区作为综合改革试验区 设立东疆保税港区 进行金融改革试点 扩大建设用地供应 将区内高新技术产业的所得税税率降为 15％ 提升滨海区地位与能级，改善滨海区产业结构，促进房地产业发展 天津市土地与房管局：全市经营性用地 6月起统一实施公开出让 土地 自 4月 1 日起，东丽、津南、西青、北辰、塘沽、汉沽、大港区经营性开发项目用地实行集中交易； 6月 1日起，全市范围内所有经营性用地全部实行集中交易。 进一步加强土地有偿使用管理，规范、培育土地市场，避免土地市场分散竞争和 政府收益流失 财政部、国土资源部、中国人民银行：《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》 土地 从 2020 年 1月 1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高１倍。 新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方 30:70 分成体制。 加大土地成本，倡导土地集约化使用原则 制定三项土地政策加强房地产市场调控 土地 采取限套型、限面积、竞房价形式，优先安排经济适用房项目用地； 限制低密度、大套型高档住房用地供应； 继续停止别墅类房地产开发项目用 地供应。 低密度别墅类物业供应稀缺，中小面积户型供应量增大 国家税务总局：房地产预售收入所得税上调5% 税收 按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于20%。 对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补，提高房地产行业准入门槛 天津市地税局、国土和房管局：个人住房转让个税细则 税收 个人转让自用 5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税； 出售现住房 1年内按市场价重新购房的，按重新购房金额占原住房销售额比例部分 先征后退； 出售住房前 1年内已按市场价格购房的，按已购房金额占原住房销售额比例部分征收 1%个人所得税； 出售住房前超过 1年按市场价格购房的，按其转让住房收入的 1%征收个人所得税。 天津实施细则较为宽松，有利于三级市场稳定 建立 “ 数字房管 ” ，推动购房实名制 销售 实行商品房网上销售 购房实名制 遏制房屋预售阶段的内部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，打击投机需求 天津市公寓项目建设管理暂行办法 地方 居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在。 当标准层层高大于 时 ，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 ； 当标准层层高大于 米且小于等于 ，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 2倍计算。 严格控制住房实际使用面积，显示天津政府坚决执行中央政策的决心。 国家工商总局《天津市工商行政管理局关于促进滨海新区开发开放的意见》 国家 支持创新登记注册制度，支持放宽市场准入条件，支持提升行政服务效能 极大加快吸引了天津空港物流加工区的招商引资进程 十二、规划控制要点 本项目总用地面积为： 平方米，包括 ：东地块 平方米和东地块 平方米，项目位置及四至红线图，详见天津空港物流加工区规划建设管理局规划控制设计条件： （一）“居住部分（东地块）”： 建设地点： 东五道以南、东六道以北，东侧、西侧为规划支路。 用地性质： 居住 总用地面积： 平方米 容积率： 建筑密度： 20% 限高： 43 米 用地性质： 居住用地 规划用途： 住宅 绿地率： 40% 出入口： 西侧及中间规划支路 1退红： 沿东五道退 15 米，沿东六道、东侧规划路退 6 米，其它退 4 米 （二）“公寓部分 (西地块 )” 建设地点： 空港加工区中环东路西侧，东五道以南、东六道以北，东临居住部分规划支路。 用地性质： 居住 总用地面积： 平方米 容积率： 建筑密度： ≤ 25% 限高： 43 米 用地性质： 公共设施用地、商业金融业用地 规划用途： 白领公寓 绿地率： 35% 出入口： 中间规划支路 1退红： 沿东五道、中环东路退 15 米，沿中间规划支路退 4 米，与医院相邻一侧退 15 米 十三、土地价格及政策性风险评估 （一）土地价格评估 本案土地 单位地价为： 540 元 /㎡，配套： 300 元 /㎡。 据了解，目前天津市市内及滨海新区土地成交价格分别在 1500元 /㎡（如“津西青海挂” 1611元 /㎡）和 900元 /㎡水平。 按 2020 年－ 2020 年本区内已成交土地价格比较，本案土地价格及区内已成交土地价格均远远低于天津市其他区域土地成交价格，以目前天津空港物流加工区土地限制供应及定向摘牌政策下，本项目预计土地效益应无用地价格风险。 地块名称 位置 用地面积（平米） 容积率 土地用途 中标单位 成交价格（万元） 楼面地价（元 /平方米） 土地交易时间 津空加（挂）20205号 ―― 商业（汽车 4S 店） 天津雅华汽车销售有限公司 190 万元 250 元 /平方米 2020年 4月 13日 津空港(挂 )20067 东至规划道路，南至拟出让地块，西至中环西路，北至西二路 平方米 商业 天津凯华房地产开发有限公司 510 万元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(挂 )20066 东至规划支路二，南至现状道路，西至现状 4S 店，北至环河北路 13993平方米 商业（汽车 4S店） 天津天宝汽车销售服务有限公司 420 万元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空港(挂 )20064 东至拟出让地块，南至拟出让地块，西至现状 4S店，北至环河北路 平方米 商业（汽车 4S店） 中冀斯巴鲁 (天津 )汽车销售有限公司 200 万元 元 /平方米 2020 年11 月 16日 津空加（挂）202021 ―― 五星级酒店 天津空港加工区圣光会展开发有限公司 1500万元 万/亩（地价） 2020年 4月 津空加（挂）202022 ―― 酒店式公寓 天津空港加工区圣光会展开发有限公司 2300万元 万/亩（地价） 2020年 4月 津空加（挂）202031 商务、办公 中远房地产开发有限公司 28300万元 万元 /亩（地价） 2020年 6月 津空加(挂 ) 2020192 中环东路以西 149565.6 居住 天津中兴国际投资有限公司 与另挂 19－ 1 工业地块，共97123.70 平方米，成交价格亿元 天津中兴国际投资有限公司 ―― （二） 政策性风险评估 依据天津空港物流加工区产业发展政策，可以看出整个区域现阶段处于发展的伊始状态，发展后劲十足，发展前景广阔。 空港物流加工区是天津市重点扶持的功能版块之一，政府必定大力发展 “ 枢纽经济 ” 、 “ 口岸经济 ” 、 “ 临空经济 ” ，各项政策都为区域的发展铺平道路、奠定基础；从政策性风险的角度分析：空港物流加工区从长远发展的角度上讲，政府给予的产业扶持政府不会发生方向性的变动，区域的大发展已成必然之势，作为政府规划确定的总部经济带配套服务项目，其建设资金可以按需筹措，所以，本案的政策性风险发生的几率也极低。 十四、 结论分析 天津市空港物流加工区，以 服务环渤海区域、服务中国北方为宗旨，国际贸易、现代物流、出口加工三大主导产业迅猛发展，探索了中国特色自由贸易区之路。 作为天津港保税区的拓展区，空港物流加工区区位及功能优势明显，是保税区十一五乃至更长时间内的关键增长点。 其 保税功能的国际航空物流园区 定位具有国家经济战略布局的重要意义。 随着天津机场新航楼启用后，航线的增加、运力的投放也已提上议事日程，这些都为空港物流加工区的“空港经济”发展提供了基础。 空港的产业开放政策，使天津市对外开放程度进一步提高；使天津市融入世界经济一体 的步伐进一步加快；方便企业产品出口，降低出口成本；进一步改善投资环境，尤其是加快物流速度。 建设空港物流加工区配套成熟的以居住为主要功能的商务性质居住小区，可以缓解区内企业居住需求的迫切要求，并有利于区内调整用地，集中服务入驻企业分散的居住需求，有利以后招商引资的优惠配套安排。 综合分析，空港物流加工区的大发展是大势所趋，是政府重点开发扶持的必然方向。 这都为位于空港物流加工区内的本案提供了良好的经济基础和市场前景。 第二部分：区域房地产市场分析 Part2:Analysis of the local Market 一、区域市场发展状态 天津市城市房地产发展状态 天津市近期经济发展稳定，但相对于国内其他同规模的城市来说，天津市的总体经济略处于较低水平； 从人均 GDP 指标来看，天津将步入一个新的城市发展时期，将会形成一个产业转型期，未来现代服务业将得到充分发展，从而提高人均收入，促进消费，提升消费结构； 天津市产业结构维持以第二产业为主，以工业带动其他产业的发展是天津市经济发展的总体思路； 天津市的固定资产投资是拉动经济增长的主要动力，其中以城市基础设施投资和房地产投资为主，房地产投资市场发展健康。 天津房地 产投资额始终保持快速增长的趋势，尤其是 2020年之后，房地产投资额始终以 20%以上的增幅递增； 天津房地产投资始终保持着旺盛的增长势头，主要依靠于天津城市基础设施的不断建设、完善，随着天津城市功能定位的转型，未来天津房地产市场将更加受到市场的广泛关注； 天津市居民的生活水平逐渐提高，有利于当地房地产的发展，居民的住房需求也将由刚性住房需求转变为改善型需求； 从天津未来的人口规划来看，天津未来几年的房地产发展将进入一个快速发展阶段。 其居住特点按天津市显著的产业集群和轨道交通分化区域，部分高端客群出现向近郊和滨 海新区外溢的积极因素，是一个必然趋势。 2020－ 2020 年，天津市将推出住房用地供应 5108 公顷，其中普通商品住房 2763 公顷，其他类商品住房 1533 公顷，经济试用房 790公顷，廉租房 22 公顷。 未来几年住房用地供应一览表 时 间 住房用地供应（公顷） 普通商品住房（公顷） 其他商品住房（公顷） 经济试用房 （公顷） 廉租房（公 顷） 2020 1480 750 444 280 6 2020－ 2020 3628 2020 1089 510 16 随城市中心土地有限，价格上升，客流外溢明显，推动外围 项目价格的上涨。 在此市场条件下，拥有一定配套的城市次级中心区项目性价比放大，的客群辐射能力最大程度加强，除周边居民外，还可截流外溢客群。 在今年春季房交会上，坐落于近郊和城市周边区域的楼盘数量远远超过市区，成为住宅市场的绝对主流供给。 据此次房交会公布的参展明细统计。