房地产市场研究报告策源20xx年高密市康成大街项目市场可行性评估报告

房地产市场研究报告策源20xx年高密市康成大街项目市场可行性评估报告内容摘要：

 各案房型面积分析 楼盘名 黄金花园 齐鲁纺织城 美墅城邦 1 房 / 7779 ㎡ / 2 房 80107 ㎡ 9199 ㎡ / 3 房 120168 ㎡ / / 4 房 148 ㎡ / / 联排 / / 150200 ㎡ 双拼 / / 227270 ㎡ 独栋 / / 340450㎡，两幢 1000 ㎡ 分析：  区域内房型面积涵盖 77168 ㎡，一房至四房齐全。 为购房者提供充足的选择余地。  从房间内部功能布局的角度来看，无论是别墅项目“美墅城邦”还是综合项目“齐鲁纺织城”均设 置为常规户型，无亮点之处。  各案主力总价分析 楼盘名 主力总价（万元） 黄金花园 2025 齐鲁纺织城一期 1315 美墅城邦 双拼： 8793，独栋： 180200 分析：  板块内主力总价范围为 13200 万元不等，云集不同阶层的客户，因此居住、投资、度假，各种置业目的也各不相同。 第 20 页  各案去化情况分析 楼盘名 总面积 未上市体量 开盘日期 去化率 月去化面积 黄金花园 万㎡ 约 3 万 ㎡ 06 年 3 月 60% 约 万 ㎡ 齐鲁纺织城一期 13 万㎡ 约 7万 ㎡（二期） 05 年中旬 90% 约 万 ㎡ 美墅城邦 万㎡ 约 万 ㎡ 04 年 7 月 60% 约 万 ㎡ 注：月去化面积统计截止时间为 2020 年 12 月 分析：  从上表来看，“黄金花园”的 万㎡，“齐鲁纺织城”的 20 万㎡均为高密当地规模较大的楼盘。 开发区是高密市场大盘、名盘相对集中的区域。  从开发时序来看，三例楼盘的上市时间间隔大约在一年左右，避免了各产品集中上市带来的销售压力。  各案的销售情况各不相同，“齐鲁纺织城”开盘以来，去化速度稳定。 该案独特的产业经济背景为楼盘笼络了一定数量的特定客源，而别墅个案“美墅 城邦”销售状况不容乐观，首批即推出小区位置最佳的临湖景观单元未能获得市场的认同，后期销售压力大。 第 21 页 南湖板块市场分析  产品状况分析 楼盘名 物业类型 密水馨苑 多层、小高层 孚日丽都 小高层（酒店式公寓）、多层、 湖滨花园 多层、小高层 分析：  南湖板块各楼盘几乎均规划为以多层为主的多层、小高层混合型社区。  从社区规划来看，小区最北端房源一般安排 11 层左右的小高层产品，主要配合政府拿地 的容积率指标。  “孚日丽都”规划有酒店式公寓产品，属于目前市场中的空白点。 且小区内部另带有四星级酒 店。 这无疑将大大改善目前高密当地中高档宾馆匮乏的现状。 该案的酒店式公寓目前暂未对外销售。  市场价格分析 楼盘名 均价（元 /㎡） 密水馨苑 1600 孚日丽都 16001800 湖滨花园 1700 分析：  区域内各楼盘的销售均价集中在 16001800 元 /㎡之间，同质化竞争严重。  即将开盘销售的“孚日丽都”酒店式公寓有望依靠自身产品方面的突破吸引全市客户的关注，从而拉高区域价格。  各案房型面积分析 楼盘名 密水馨苑 孚日丽都 湖滨花园 1 房 / 7681 ㎡ / 2 房 95 ㎡ 88118 ㎡ 8588 ㎡ 3 房 105160 ㎡ 123145 ㎡ 125 ㎡ 4 房 179 ㎡ / / 第 22 页 分析：  只有“孚日丽都”规划设计 1 房房型，该案与“密水馨苑”房型较为齐全，房型面积跨度大，能够满足不同消费者的置业需求。  “密水馨苑”在房型设计中加入了“小 3 房”的概念，最小 3 房面积为 105㎡，此类户型设计在老城区中较为多见。  “湖滨花园”有半数房源对青科大教职员工定向销售，因而房型面积跨度有限，无特色房型。  各案主力总价分析 分析：  板块内主力总价范围在 1520 万元之间。  “密水馨苑”由于有 180 ㎡左右的四房设置，导致该案的总价跨度大，四房的总价普遍达到 25 万元 /套，物业舒适度高，针对居住人口较多的三代同堂客户。  各案去化情况分析 楼盘名 总面积 未上市体量 开盘日期 去化率 月去化面积 密水馨苑 7 万㎡ 0 万㎡ 2020 年 3 月 50% 万㎡ 孚日丽都 4 万㎡ 约 2 万㎡ 2020 年 3（酒店式公寓 2020 年12 月） 60% 万㎡ 湖滨花园 22 万㎡ 10 万㎡ 2020 年 6 月 20％ 注：月去化面积统计截止时间为 2020 年 12 月 分析：  目前该区域在售的主要楼盘月去化面积保持在 万 ㎡之间。  该区域主要的在首楼盘均为 2020 年 3 月之后上市的个案，后市供应充足，将对本项目后期上市形成客户拦截。 楼盘名 主力总价（万元） 密水馨苑 1525 孚日丽都 1520 湖 滨花园 1520 第 23 页  该区域各楼盘去化速度稳定。 相比开发区，该区域距离市中心的直线距离具有优势。  “孚日丽都”四星级酒店投入运营之后，将有望提升区域的客户认知度，为区域进一步导入客源创造可能。 老城区板块市场分析  产品状况分析 楼盘名 物业类型 金都花园 多层 广安盛世 丽馨苑 多层 翠竹苑 多层 康馨家园 多层 城嘉绿洲凰庭 多层 天和家和 多层、小高层 菲达名都 多层 分析：  老城区板块各楼盘几乎全部规划为纯多层社区。  “城嘉绿洲凰庭”为区域内品质最高的项目，不仅在外立面风格方面有所创新，在小区整体规划、内部景观营造方面在区域市场内也属翘楚。  市场价格分析 楼盘名 均价（元 /㎡） 金都花园 1748 广安盛世丽馨苑 1688 翠竹苑 1678 康馨家园 1650 城嘉绿洲凰庭 2100 天和家和 1868 菲达名都 1850 分析：  区域内各楼盘的销售均价集中在 16502100 元 /㎡之间，楼盘间参差不齐的品质决定了售价方面的落差。 第 24 页  各案房型面积分析 楼盘名 翠竹苑 天和家 和 金都花园 广安盛世丽馨苑 菲达名都 城嘉绿 洲凰庭 康馨家园 1 房 / 62 38 / / / / 2 房 8081 ㎡ 91104 7681 9397 82102 80110 8588 3 房 95 ㎡ 136 94 123136 119137 135170 125 4 房 / 186 / / / / / 分析：  “天和家和 ”、“金都花园”规划设计 1 房房型，其中“金都花园” 1 房面积仅 38 ㎡，是高密市场中较为罕见的小户型产品。  “小 3 房”的设置在“翠竹苑”、“金都花园”中频繁出现，三房面积均不足 100 ㎡。 结合前文南湖板块描述，可见此类户型设计较为迎合当地市场的客户需求。  各案主力总价分析 分析：  板块内主力总 价范围在 1325 万元之间。  由于产品品质层次不齐、客户定位各不相同，区域内在售楼盘的总价也拉开了较大差距。 最低总价 6 万元，最高总价 35 万元。  区域单价最高的“城嘉绿洲凰庭”以及设置舒适型房源的“天和家和”共同把持着区域的最高总价。 而其余楼盘由于互相间存在激烈的同质化竞争，总价段保持在 1520 万的共性区间内。 楼盘名 主力总价（万元） 金都花园 616 广安盛世丽馨苑 1520 翠竹苑 1315 康馨家园 1520 城嘉绿洲凰庭 1735 天和家和 1134 菲达名都 1525 单位：㎡ 第 25 页  各案去化情况分析 楼盘名 总面积 未上市体量 开盘日期 去化率 月去化面积 金都花园 4 万㎡ 0 万㎡ 2020 年 11 月 10% 万㎡ 广安盛世丽馨苑 2 万㎡ 0 万㎡ 2020 年 5 月 70% 万㎡ 翠竹苑 1 万㎡ 1 万㎡ 2020 年 4 月 0％ 0 万㎡ 康馨家园 万㎡ 0 万㎡ 2020 年 5 月 80％ 万㎡ 城嘉绿洲凰庭 4 万㎡ 2 万㎡ 2020 年 10 月 50％ 万㎡ 天和家和 3 万㎡ 3 万㎡ 2020 年 2 月 0％ 0 万㎡ 菲达名都 5 万㎡ 2 万㎡ 2020 年 9 月 66％ 万㎡ 注：月去化面积统计截止时间为 2020 年 12 月 分析：  目前该区域在售的主要楼盘月去化面积基本保持在 万 ㎡之间。  区域内在售项目均为 5 万㎡以下体量的小项 目，社区规模先天条件不足，但部分个案如“城嘉绿洲凰庭”通过后期开发商的有机、合理规划，成功塑造区域价格标竿楼盘。  该区域主要的在首楼盘均为 2020 年 5 月之后上市个案或预售新盘，后市供应充足。  该区域的市场接受度较高，相比本案所在的开发区，该区域的各项生活配套设施业已成熟、商业氛围浓郁、人气旺盛。 城北板块市场分析 城东板块由于受到政府规划和板块自身特点等因素影响，开发时间较晚，目前该区域的楼盘普遍较低，均价在 14001500 元 /㎡左右， 究其原因主要有：  城北区在心理感觉上让人觉得比较远， 特别是提到经济，消费者就觉得那离市中心太远。  城北区域楼盘整体开发较晚，而且缺乏高品质的楼盘，消费者对其关注度不高。  城北片区主要以工业为主，在生活、教育、商贸等公共设施配套方面不够完善。  周边整体环境不够理想。  治安混乱、居住环境不佳。 第 26 页  成片未改造平房以及农用地，影响视觉环境，整体区域档次降低。  当地风水讲求“北贫南贵”，另外，从迷信角度当地百姓觉得北面运“背”  以本次主要市调的新新家园为例： 楼盘名 东方花园 物业类型 多层 均价（元 /㎡） 14001500 面积范围（㎡） 1R： 7380， 2R： 95， 3R:130175 主力总价（万元） 1125 总规模（万 ㎡ ） 12 潜在供应（万 ㎡ ） 3 开盘日期 2020 年 2 月 去化率（ %） 30 月去化面积（万 ㎡ ） 注：月去化面积统计截止时间为 2020 年 12 月  由于存在大量闲置土地，北部区域楼盘普遍规模较大，多在 10 万㎡以上。  房型设置方面，为试探市场，往往从一房至四房设置比较全面。  缺乏足够的客户认知度，该区域楼盘的销售周期往往比其余区域楼盘的长。 月去化 1 万㎡左右。 高密市场在售物业类型浅析  产品描述 目前高密市场 在售楼盘约 20 个左右，大多数楼盘规划为纯多层社区、多层为主加少量小高层社区，而纯别墅楼盘仅“胶河花园”一例，市场出现如此单一产品格局主要源于政府在用地指标方面仅三条规定： 住宅容积率上限 多层为主导 少量小高层 楼栋距 倍 绿化率≥ 35％ 第 27 页  产品份额 根据对高密整体市场在售楼盘的统计和调研，大多数楼盘以纯多层社区出现，以“多 层＋小高层”出现的混合型小区，很大程度上是发展商为作足容积率而出现的产物。 目前市场上多层的供应比例占到了 85%以上，小高层仅占到 14%，而别墅则不到 1%。  产品特质  产品接受度 产品类型 多层 小高 别墅 市场接受度 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆ 多层：  由于需求大都来源于本区域，而区域客户较偏好楼层较低的多层住宅，习惯于2－ 3 层的居住生活，对于高楼层建筑的抗性较大，故区域 5 层设计的多层建筑多层： 85％ 小高： 14％ 别墅： 1％ 多层 小高 别墅  以 5 层楼居多  多带半地下室 —储藏室  运用墙体保温材料  户型面积较大  错层设计普遍  附加值加较高－免电梯费等，但存在隐患  仅一例项目，市场尚未启动  胶河花园产品力较薄弱，未 能形成市场共鸣 第 28 页 市场认可度较高。  区域客户较偏好于储藏室功能的设置，主要用于摆放电动车、摩托车等交通工具以及杂物，而。