浩华不动产(策划代理)营销经理操盘工作手册(编辑修改稿)

浩华不动产(策划代理)营销经理操盘工作手册(编辑修改稿)内容摘要：

电话： 甲方指定代理商： 有限公司 地址： 电话： 认购方（下称乙方）： 姓名： 身份证号码： 地址： 电话： 公司或机构名称： 法定代表人： 委托代理人： 代理人身份证号码： 电话： 公司或机构地址： 甲方之出售物业“**花园”位于 ，地块编号： 使用年限为 年。 乙方认购住宅为 栋 层 单元，建筑面积 平方米（以政府最后查丈核实面积为准）。 乙方认购住宅总价为人民币 元，现优惠 ，成交总价为人民币 元，大写人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整，并签署楼宇正式买卖合同。 余款人民币 元在 年 月 日前付清。 标准银行按揭年 月 日前付首期款（总房款的 %）人民币 元，大写人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整，并签署楼宇正式买卖合同。 余款人民币 元，向银行办理 成 年按揭。 补充条款：1：2：注意事项：乙方须按本认购书所约定依时交付各期楼款。 逾期未交，视为放弃，所交定金不予退还。 签订房地产买卖合同后须办理公证手续，费用由乙方负担。 本认购书一式叁份，甲方及甲方指定代理商、乙方签章即生效，三方各执一份，均具同等效力。 乙方与甲方签署正式买卖合同时，本认购书自动作废。 甲方： 乙方：甲方指定代销商： 代表：年 月 日预约房协议甲方： 房地产有限公司乙方： 乙方要求预定甲方开发的房屋，甲、乙双方经友好协商，就乙方向甲方预约房屋一事达成协议如下：乙方自愿预约甲方位于海尔路西侧，奥林花园项目 号楼 单元 室。 建筑面积 平方米，单价 元/平方米，合计金额人民币 拾 万 千 百 拾 元（￥ ）；车位 ，价值6万元/个。 上述面积为暂测面积，最终以房屋管理局实际测量面积为准。 本协议自签订之日起乙方预付人民币 万元作为预约金，待销售许可证到位后三日内换签正式购房合同，并按甲方规定的付款方式付款。 甲方承诺在签订正式合同时，单价及位置均维持本协议不变。 乙方在接到甲方通知之日起七天内未与甲方换签《商品房购销合同》，视为乙方自动放弃该房屋，则甲方有权将乙方所预约的房屋出售，乙方无异议。 如有设计变更，甲方应及时通知乙方，最终结果以双方所签订《商品房购销合同》为准。 协议一式两份，甲乙双方各执一份，在签署《商品房购销合同》后即告失效。 未尽事宜，双方友好协商解决。 甲方： 房地产有限公司 乙方：地址： 地址：邮编： 邮编：电话： 电话：身份证号码： 年 月 日3）标准合同建设部要求商品房买卖采用全国标准的《商品房买卖合同》，其条款应和开发商仔细研究，如果可能请律师把关。 商定的合同标准条款应刻字后盖在合同相应空白处，以增加权威性，提高效率，减少失误。 同时请开发商签字确认。 标准合同条款的拟订应注意以下事项：（1）保守原则。 如应在不影响销售的前提下延长交房期。 （2）对等原则。 合同双方的权利、义务、责任应对等（3）注意对客户拖延办理按揭的约束。 （4）最低承诺原则。 4）购楼须知房地产属于大宗消费品，购买过程复杂，为明晰置业者的购买程序，方便销售，事前应制定书面的购楼须知。 购楼须知内容包括物业介绍、可购买对象、认购程序等。 案例：某楼盘购楼须知花园购楼须知欢迎您认购花园，请您仔细阅读《购楼须知》、《价目表》、《付款方式》等有关资料，我们将为您提供周到的服务。 一、 花园，位于 ，为商品房商住楼，其产权可自由转让、出租、抵押、赠与或继承，使用期限七十年。 二、 花园接受个人或公司认购个人购房者应年满十八周岁，十八周岁以下的签署购房合同须征得其监护人同意； 境内人士凭有效居民身份证认购； 境外人士凭有效护照或身份证认购； 以公司名义认购时，请备齐公司营业执照、法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书和委托人有效身份证件。 三、认购程序 交付定金，并签署《 花园认购书》； 按认购书规定的时间及选定的付款方式交付首期或付清全款，并签署《 市商品房买卖合同》。 等候办理按揭通知。 四、每单位认购定金为人民币贰万元整（￥20,）,定金须有现金或银行支票支付。 五、花园的单位面积均以政府部门核实的面积为准。 所认购的房号、业主姓名及付款方式在签订有效法律文件后，不得随意更改。 六、购楼费明细（见附表）七、售楼咨询电话： 5）价目表价格策略制定完成后要制作价目表，价目表可以按每套的单价，也可以按每套房的总价或单价和总价同时编制。 房型楼层一单元二单元D型G型G型G型三室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫二室二厅一卫㎡㎡㎡㎡三3011660302166030116603021660二20114602021460201146020214606）付款方式房地产销售有不同的付款方式。 如一次付款、按揭付款、建筑分期付款等。 按揭付款有不同按揭年限、按揭成数的付款。 在项目准备阶段，应制定出开发商可接受的不同的付款方式。 案例：某项目付款方式付款方式折扣率备注一次性付款15天内付30%，30天内付剩余70%七成1520年按揭15天内付30%，45天内办理剩余70%的按揭手续七成20年按揭15天内付10%，45天内办理剩余70%的按揭手续，入住前付20%七成20年按揭15天内付30%，45天内办理剩余70%的按揭手续，住后一年内付20%（三年分期）三年免息分期15天内付30%，剩余70%三年免息36期供完。 7）银行住房按揭贷款所需材料（中国农业银行青岛市市北区第一支行）（1）购房合同正本1份（图纸上红线内房产商盖章，购买人签字按指印），复印件2份（含平面图、位置图）；（2）房款首付款复印件3份（加盖房产商财务章）；外地人需办理《暂住证》。 贷款额不高于房价的70%并且最小单位到万元。 （3）预（销）售许可证复印件（房产商盖章）或预抵押登记许可证一份；（4）缴款人身份证复印件4份、配偶身份证复印件2份（签字按手印）（5）户口簿复印件2套（含盖章封页、户主、借款人、配偶及索引页）；（6）结婚证复印件2份（照片、内容页）；未婚的需提供未婚证明原件及复印件1份（由户口所在地居委会、街道办事处或派出所开具）；离婚的提供离婚证复印件2份。 （7）缴款人及配偶工作单位出具的工资收入证明（有样表），每月还款与收入占比不超过40%。 如系单位法人代表需要提供以下辅助证明材料（营业执照副本工商局复印件、代码证复印件、任职证明、纳税证明、公司章程、公司近期财务报表、上年末财务申计报告等、复印件盖公章、骑缝章）；如系在外地工作的一般借款人需提供前述括号内前三项内容。 注1：复印件用B5纸复印；在办理贷款手续时需要夫妻双方持上述材料原件及复印件到场办理。 如系公积金组合贷款以上材料只需一份即可。 所需费用（银行代收）公证费200元（网点房：贷款额3‰）；保险费：保险价值费率抵押手续费：贷款额‰ 印花税：5元登记费：80元/宗注2：以上资料仅供参考8）收入证明收 入 证 明 银行：兹有我单位员工 ，因需要向贵行申请个人贷款，现将该职工每月收入情况详列如下：基本工资 元；奖金及福利 元；其它收入 元；合计： 元。 此致。 证明单位（盖章） 经办人： 联系电话： 年 月 日 9）律师催告函律 师 催 告 函 先生/（女士）：您好。 我们受委托，就你方与 公司签订的商品房销售合同书项下所欠房款未付事宜，郑重致函你方：一、关于你方应付欠款的责任：根据你方与 于 年 月 日签订之购买该公司 号房之合同（合同号： ），你方应于 年 月 日前付清人民币 元，现已超过上述规定 天。 你方应于 年 月 日前将所欠房款人民币 缴至我公司账号：公司名称： 开户行： 账号：。 汇款后请将电汇凭证传真至公司，传真号：。 逾期超过10天， 方将根据合同第条约定，解除双方合同，将房屋出售，并扣除累计应付款的10%作为违约金。 二、本律师所律师之意见根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，为保证 经营的正常运转和债权人的债权尽快实现，为避免你方责任进一步扩大，我方诚望你方能重视此事并采取积极合作态度，立即办理相关手续，给付所欠房款。 如果你方不主动采取积极态度或仍借故拖延、拒绝，我方将代其通过法律手段解决此事，向你方追讨违约金。 希望你方在收到本函的五个工作日内给予回复，并就有关事项做出明确答复。 谢谢合作。 律师事务所年 月 日10）其他相关文件其它应准备文件可根据项目自身来确定，如办理按揭指引、需交税费一览表、办理入住指引等相关文件。 四、销售人员准备确定销售人员房地产销售一般根据项目销售量、销售目标、广告投放等因素决定人数，然后根据销售情况进行动态调整。 如某楼盘有500套房屋，按照三个月销售30%的目标，按8%的平均成交率计算，总共需要接待1875批客户，因此正常销售期间每天必须保证接待21批客户，如按每个销售代表每天接待45批客户，每天大约需要56人上班，综舍考虑调休等因素，该项目在此销售阶段需安排89名销售代表。 选择销售代表时，应注重他们的素质。 首先要有良好的个人形象，其次还要有基本的专业素质和沟通能力，能为客户提供专业及优质服务。 根据不同的房地产项目选择熟悉该地区、该类客户、该房地产类型的销售人员，为房地产销售打下良好的基础。 确定培训内容为了达到一个预期的销售目标，在正式上岗前对销售人员的培训是非常重要的。 同时在销售过程中也要不断结合销售中出现的新问题进行后续培训。 对销售人员的培训一般有以下内容：1）．公司背景和目标（1）公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标及公司发展目标）；（2）销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标。 2）.物业详情（1）项目规模、定位、设施、买卖条件；（2）物业周边环境、公共设施、交通条件；（3）该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况；（4）项目特点：——项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等——平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积以及户型优缺点、进深、面宽、层高等——项目优劣势分析（5）竞争对手优劣势分析及对策3）销售技巧（1）售楼过程中的洽谈技巧：如何以发问探寻客户需求及购买心理；如访问客户的需求、经济状况、期望等来掌握买家的心理。 恰当使用电话；（2）推销技巧、语言技巧、身体语言技巧。 4）签订买卖合同的程序（1）售楼处签约程序；（2）办理按揭及计算；（3）入住程序及费用；（4）合同说明/其他法律文件；（5）所需填写的各类表格。 5）物业管理课（1）物业管理服务内容、收费标准；（2）管理规则；（3）公共契约；6）。